2015-12-02 金融家

作者：杨红旭；

进入21世纪，有点名气、有点影响力的人物，坚持唱空中国房价，认为中国房价是个大泡沫，明年（后年、三年内、五年内等）房价将大跌（三成、五成、八成等）、崩盘的专家，算下来有十几个。

最早的一个，是清华大学经济管理学院教授魏杰；2001年发表观点，认为2002年将是中国房地产业的冬天。如果楼市不崩盘，我就去跳楼。

其后，随着中国房价的持续上涨，越来越多的学者、专家、评论人加入到唱空中国房价的陈营。比如2005年时，社科院的易宪容很有名，预言京沪房价大跌30—50%，后来还有08年时寒冰大人09年楼市雪崩元年，其后谢国忠、牛刀是标志性人物。

13年过去了，结果，大家都很清楚了。近几年，不仅国内专家唱空，还有很多国际投行、首席经济学家等唱空中国房价，其中2013年时我就曾专门撰文反攻过当年诺奖获得者席勒的上海和深圳房价泡沫论（09年和11年来中国讲学时的公开言论）。

值得关注的是，2011年以来，全国三四线城市的楼市确实降温了，库存压力不断增加，但房价并无没大跌（除了温州和鄂尔多斯等个别地区），只不过小跌和平稳而已。

而一线城市房价继续大涨，二线城市分化，总体保持稳中有涨态势。如果看全国商品房均价，则仅08年和14年微均不超过2%，其他年份皆上涨，今年全国库存压力很大，但均价仍同比上涨超7%。

中国房价一直被唱空，却一直没崩盘。原因有很多，也很复杂。在此，仅以我们易居房地产研究院的一个重要指标：房价收入比，进行一番剖析。

关于收入。根据国家统计局口径的数据，2014年，城镇居民人均可支配收入比上年（名义）增长9.0%，比2013年名义增幅收窄了0.7个百分点，扣除价格因素，实际增长6.8%。

关于房价。新建商品住宅价格增长为1.4%（包含有可售型保障房和棚改房）, 增幅比2013年缩小6.3个百分点，房价涨幅明显收窄。

关于面积：房价收入比的“户型面积”指标，统一按照100平方米计算（与全国城镇家庭平均住房面积相近）。

根据房价收入比计算公式，得出2014年全国商品住宅房价收入比为7.1。

1998-2003年之前，全国房价收入比保持在6倍多，那时房价总体稳定，所以说那时没有泡沫，大家都能达成一致意见吧。

2004年开始，房价涨幅超过收入增幅，除了2008年，房价收入比一直保持在7倍以上，尤其是2007和2009年，房价涨幅远超收入增幅，房价收入比分别达到8和8.1，创造历史最高值。

经过纵向比较，基本上可断定房价收入比保持在7倍以下时，全国房价没有泡沫。超过7时，略偏高。

与2013年的7.3相比，2014年房价收入比7.1%，再度下降，延续了2010年以来的下行趋势。

从房价收入比的绝对水平看，已经接近6-7的合理区间。预计2015年，全国房价收入比仍为7.1%左右。没有大泡沫，哪来大崩盘？

老实说，如果2010年－2011年没有严厉调控，当前还真的有中等级别的泡沫了。

作者：杨红旭；

转自：杨红旭楼市研究