股市有着沪深两市，而楼市自然也有沪深两市。今年，二手房市场最为出彩的两大城市就是上海和深圳，而这两地市场的主流，早已是二手房。两地楼市火爆的背后，究竟有哪些值得关注的特点？

上海：市场多样化，二手房难唱主角

先看上海。浦东、宝山、闵行等区域面积较大的行政区，成交规模相对较大，而城市中心城区，例如黄浦、静安两区，本身面积较小，位于住房价格高地，又被商办物业挤占了一定的空间，因此上海二手房成交量的占比相对小很多。

从价格方面看，黄浦、静安等城市核心区域毫不意外的成为上海房价的高区，而普陀、闸北则相对于城市同心圆的其他地区处于价格洼地，尤其是闸北区并入静安区之后，前景不可小觑。另外，需要注意的是，上图中的成交价格是2015年1-11月的成交均价，考虑到一年来上海二手房价的涨幅，当前的实际价格会比图中所示价格高出10%左右。

深圳：量价倒挂现象严重

再看深圳。与上海类似，区域间二手房的成交分布有量价倒挂的现象，即成交均价低的区域成交量相对较高，反之亦然。

接下来，我们通过一组详细数据来对比解析。

我们分析的数据源自中原地产上海和深圳分公司的实际成交案例（2014全年及2015年前11月），中原在两地二手房市场得占有率分别为10%和20%左右，可以保证数据对全市场真实情况的代表性。

总体来说，两地成交量都有很大幅度的增长。但细分指标却各有不同，其中上海的套均房价数量、套均面积和客户平均年龄都有增长，佐证了上海改善型二手房需求增加推动市场回升的判断。而深圳除了客户平均年龄稍有增长外，其他指标都出现微跌。

大数据时代，三大纬度解析两大市场

首先，我们先关注一下两地购房者的年龄差异。2014-2015两年，深圳的购房客户平均年龄都比上海小两岁左右，这一方面是由于两地的人口年龄结构不同，另一方面也和产业结构的差异有关。另外，由于两地限购政策的差异，也导致了这个结果。

上海限购政策要求非本地户籍单身不准购房，因此，在外来人口同样占比很高的情况下，结婚的门槛使得上海购房者年龄偏大。而深圳非本地户籍单身也可购房，单身人士对住房的面积要求相应较低，这也拉低了深圳的套均面积。

与上海不同，深圳是纯粹的移民城市，外来人口比例超过80%，其中大多数是年轻人。根据第六次全国人口普查的数据资料推算，截止2015年末，深圳25-35岁人口比例为36.85%，而上海的数字仅有22.35%。而在产业方面，深圳的互联网和金融业，以及先进制造业，造就了一批年轻的具有购房支付力的中产阶级。而且，互联网和金融行业也是收入水平起步就很高的行业。因此，年轻人口基数大、购买力强、门槛低——三大原因使得深圳购房者平均年龄更小。

然而政策影响逻辑来看，理论上说，今年政策的利好主要体现在二套、改善性住房上。那么为什么在深圳，这一判断没有体现在房价数量和套均面积上？

为了进一步弄清两地的二手房成交特点，我们将上述三个指标拆解开来做详细分析。

从户型角度看，2015年度，沪深两地中原成交的二手房中，4房和5房的增长幅度都很高；深圳1房的增长率也非常可观。

从面积看，上海市场中，60平方米以下的刚需和90-140平方米的改善性住房成交量的增幅最大，而深圳市场中，涨幅领先的是60平方米以下和140平方米以上的房屋。

小结，沪深两市的特点是什么？

1、购房者的年龄是判断二手房成交特点的重要视角。人的生命周期决定了在不同的年龄段需要的居住条件有较大的差异。

2、而从户型来看，深圳小户型成交比重高且增长快。

3、从成交价格来看，2015年各年龄段成交价都小幅上涨，上海二手房价格增长主要集中在45-54岁,55岁以上这两个年龄段，而深圳则主要集中在25岁以下，25-34岁这两个年龄段。Shhuang44ss