2016年上海二手房市场延续2015年的强势，交易量再创新高，截止到11月，二手成交37.4万套，比2015年全年增加1万套，交易量创历史新高已成定局。从交易节奏来看，2016年不像2015年那样一直处于高速放量状态，交易的节拍性还是很明确的。

比如3月份既有小阳春因素也有政策窗口期原因，交易走高。后续市场调整，再向上。8月份，受外部干扰因素影响提前透支后续消费力，当月成交和3月份相当，都达到5.6万套，这一交易量几乎和2013年3月历史高位相当接近。4季度受调控影响，成交迅速降温。

二手房市场先扬后抑，政策是风向标

纵观2016年二手房市场的火爆表现，一方面和宽松的货币政策以及信贷政策有关，另一方面和市场预期有关。市场整体处于供不应求的格局，尤其是一季度，新房供应少，不少买家转向二手房市场。这个时候一套房子几个买家相中，卖方市场特征明显。

随着“3.25“调控政策落地，市场有短暂喘息期，此时价格有些许松动。而随着土地市场开闸，地价一路上升，市场预期也被抬高。尤其像泗泾等高价地出现，房东立马上调挂牌价格，一套房5-10万不等，因此价格再度出现一轮上行。

10月“沪六条”后市场出现彻底扭转，上海二手房挂牌价格不敢高企，甚至有了议价空间。随着“11.28”政策出台，市场风向彻底倒向买家。不仅主动下调挂牌价格的房东多了起来，议价空间普遍放大到5%。尽管价格一降再降，但买家却变得不着急，“买涨不买跌”的行为表现凌厉尽致。

远郊成交占比提升，改善力量释放明显

从2016年二手住宅的圈层成交结构看，呈现分化。中心区和远郊占比提升，次中心和近郊占比下滑。具体来看，中心区占比为5.9个百分点，和2015年比提升3个百分点。远郊区域交易占比为29.3%，和2015年相比提升8.4个百分点。次中心城区成交集中，16.3万套，占总量44.6%，虽然也占据重要比重，但是和2015年相比减少了8.6个百分点。近郊占比20.2%，和2015年相比减少2.8个百分点。

注：中心城区: 黄浦、静安；次中心城区: 长宁、徐汇、浦东、杨浦、虹口、闸北、普陀；次外围区域：宝山、闵行；郊区: 松江、青浦、奉贤、金山、嘉定、崇明。

造成这一格局的原因很大程度上是随着改善意愿走高，中心区一些“老破小”置换成一些品质高些的房子。远郊区域受到“地王”预期推动，不少刚需买家提前入市，拉动短期消费。shangeshgh

从区域来看，远郊区成交占比提升明显，奉贤金山前11个月成交比2015年同期翻翻，青浦同比则增加84.4%。相比之下中心区几乎没增长，相反静安还有3个百分点下滑。在房价上涨较快的背景下，支付能力有限，所以更多的刚需只能把区域选择到更远的区域。

随着今年上海二手房房价上涨，买房支出被动性上一个台阶。从交易格局来看，总价100万以内的房源同比减少12.4%；100-200万区间段减少14.7%。其余价位段都呈现增加局面，尤其是总价800万以上产品同比增加115.9%。200-300万区间段同比增加38.8%；300-500万价位段同比增加26.8%；500-800价位段增加68.6%。

从户型格局来看也印证改善力量进一步放大。200平米以上户型同比增加28.4%，增幅最明显。相比之下90-110平方的区间段增幅最不明显，同比只增加1.4个百分点。

调控后投资意愿骤减，改善最受伤

10月，沪籍客户占比52.91%，占比略高于非沪籍客户，环比9月下降1个百分点，但与1-9月水平持平。理论上限购政策利好本地户籍购房者。但上海外来人口已经接近半数，而且在购房者中占比已经很接近。因此限购限贷政策影响的主要是投资改善需求，而不直接影响本地购房者占比。而从调控效果来看，调控使得原本更倾向于投资或改善的沪籍买家减少，而在上海没有房产的非沪籍刚需买家增多。

从成交特点来看，非沪籍客户更倾向于购买价格更贵，面积更大，楼龄更好的高质量物业，而沪籍购房者则更注重价格，这也正符合上文所分析的“新上海人”刚需购房多，而本地户籍改善、投资需求多的特征。

为什么说改善影响最大，在现实中，有一些买家早卖了房子，一直等新房开盘，但是新房一直捂盘惜售，结果政策落地，原本首付只要3成一下变为7成，中间的差额实在太大，短期内无法筹措，现在变买不进房子。另外，可以做简单的数学题，300万的刚需涨10%就是330万，而要买进的更好的房子是600万，涨10%就是660万，对价上需要多支付30万才能买到，所以不涨价对置换客才是最期待的结果。

量价调整难免  刚需唱主角

从近期市场来判断，观望情绪相当浓厚，2017年调整将是大概率事件，从量来研判，预计在1.5万套/月，或比2016年缩量40%左右。

在2017年，中高价位段的成交占比预计会有所减少，400万以下的低价房成交占二手市场比重相对10月会逐渐升高。与2016年相比，价格段分布预计主要变化会集中在400万以下的低价刚需房的占比上升以及400万-800万的中价格段改善房占比下降。

从上海二手房价格走势来看，预计平均有5-8%的调整空间。12月入市的新盘项目平价入市，甚至出现1、2手倒挂的现象，给小业主价格形成压制。不同产品之间或有大小差异，刚需下滑尺度小些，高价房幅度或更大些。