房价下调是短期必然趋势

                                             ------金融学院保险071 严自静

从财经角度来讲，房地产是中国人最关心的行业，因为这是和民生以及宏观经济发展息息相关的行业。中国的房地产在经济了上一轮黄金发展周期之后，从去年下半年就开始出现深度调整的迹象，首先是从深圳地区扩展到一线城市再由东部地区蔓延到现在的全国性下滑的局面，房价也由增速下降逐渐演变为绝对数值的减少，成交量大幅度萎缩，房地产行业虽然已经经历了一段时间的调整，但是根据现在的经济形势，我们认为现在的房地产还没有调整到位，房价还有进一步下降空间，也就是说所谓的房价“拐点论”将进一步现实化，房价下调是一个短期必然趋势，而这个下调也是短期的行业周期性方向调整而不是长期趋势。而之所以认为目前房价下调是短期必然趋势是基于以下几个因素考虑的：

首先，全球房价的大幅度下降提供了不利国际环境。1998年中国政府实行住房市场化改革，渐进取消了计划经济体制下的福利分房，为国内房地产提供了一个巨大需求，刺激了当时处于萎靡的房地产的发展，从而逐步确立了房地产在我国的行业支柱地位。在经历两年的通货紧缩后，随着全球经济的复苏和中国国内经济的升温，中国房地产在政府的支持下经历了03年到07年的黄金发展格局，并且在05年以后就逐渐形成资本趋利性的发展，最终导致中国房地产的泡沫形成，但从国际角度来讲房价上涨并不是中国特色而是一个全球性现象，我们可以看到在中国房地产泡沫累积的过程中，美国的房地产在美联储长期扩张性货币政策的刺激下得到快速增长，从02年到05年期间美国房地产保持了平均每年10％的增长速度，05年美国房价上涨17％，房地产规模达到GDP的1.8倍，美国的房地产由繁荣走向泡沫。同时，英国以及亚太地区的房价也在迅速上升。而次贷危机的爆发实际上就是美国房地产泡沫的破灭，次贷危机爆发后，美国房价则一泻千里短期内已经跌了65％，并且至今也还没有看到见底的迹象，如果美国房价不起稳，房价还在继续下跌，那么将会有更多的次级债人还不起钱，更多的金融机构面临未来破产的风险，那么次贷危机也就很难说的上已经过去，由次贷危机的爆发引起全球房价大幅度下挫，英国以及亚太地区的房价也正在进行趋势性下滑，在全球房价深度调整的环境中，中国的房价想要一枝独秀，充当沙漠绿洲不能不说不可能，但至少可以说是难度很大，大到可以和股市短期重回6124点相比。

    其次，宏观经济的挑战以及民众收入的减少。百年一遇的全球金融危机已经在雷曼兄弟破产之后彻底演变为一场几十年最大的全面经济危机，并且已经对我国的实体经济产生深刻的实质性影响，出口形势严峻和国内投资减少以及消费不足给经济发展带来严峻挑战，根据国家统计局数据统计，08年全年中国经济增长为9％，在全球衰退的背景下可以说的是一枝独秀，但从季度数据来看，一到四季度分别为10.6％，10.1％，9％，6.8％，从这个我们可以看出前两个季度经济增长属于平稳性滑落，主要是我们宏观调控的预期性回落，但后两个季度经济增长速度逐渐下滑，并且四季度达到6.8％，仅从四季度数据来看，中国经济可以说的上是硬着陆，并且现在经济增长还没有见底，预计09年一季度经济增长将会更低，经济衰退已经成为现实，在经济衰退的情况下，企业盈利减少，我们的国有企业利润大幅度缩水，国资委提出“减薪不裁员”，中小企业的成批倒闭使失业率不断攀升，社科院的一份报告称我国目前的失业率已经达到9.4％，但由于考虑到我国的失业统计的不科学成分，事实上中国现在的失业率可能已经上升到两位数，随着失业率的不断攀升以及居民收入的减少在加上建立在目前经济形势上的不良预期，普通民众对住房的需求会进一步降低，即使是市场上的刚性需求，也将会在降价预期的基础上短时间内难以释放。

然后，政府的态度已经发生微妙的变化。中国的房地产实际上就是政府，开发商以及消费者在政策，利益以及价格上的博弈场所，房地产行业中的利益博弈是多层次多结构的绝非是购房者和开发商两者之间斗争，中国的房地产和西方房地产的最大不同在于，中国的房地产和政府的关系要远远好于和市场的关系，而在西方国家，政府和开发商之间基本上上相互独立的，这几年房地产之所以能够实现泡沫性发展，地方政府的背后支持是非常重要的因素，房地产和地方政府之间的利益链条众人皆知，名为政企合作实为官商勾结，正是由于这种体制的弊端也使房地产行业在带动地方政府表面政绩的同时成为中国最腐败的行业！政府对房地产的态度包括中央政府的态度和地方政府的态度。地方政府的态度是很明显的――积极救市，拯救我们的开发商。对于地方政府而言，政绩是比民生重要的，人民生活水平是要让位于经济短期发展的，所以当房价持续下跌的时候，我们的地方政府就很着急，公开的力度性实质救市。而对于中央政府而言，房地产是关系到国计民生，利益分配，社会公平与稳定的市场，中央政府从人民最根本利益出发是想让房地产成为以消费为主导的民生市场，中央政府一直努力平衡经济发展和民生要求的关系。由于现在经济发展的不确定性和复杂性，使得中央政府的政策变得摇摆不定，态度不够坚定。中央政府不是没有救过市，在我看来第一次中央政府救市是一种间接的方式――默认地方政府的救市行为。去年下半年，全国共有18省市推出救市方案，在中央调控全国房地产的背景下，这么大的力度，这么的公开性，这么的一致性，没有中央政府的默认能做到吗？随后不久，财政部出台减免契费和央行房贷利率七折优惠措施，也是一种公开救市行为，但效果并不是很明显，没有从根本上触动目前房地产形势。而前不久，住房和城乡建设部部长姜伟新在一次会议上公开批评地方政府的集体救市行为，直言地方政府乘着中央政府面对全球经济危机的时候集体救市是错误的，并且中央对房地产重点由以前的消化商品房库存为主转向增加保障性住房建设，以及最近的产业振兴计划中到底是否包含房地产又是备受争议。从这个角度来看中央政府又是一种反对救市的态度，前后摇摆不定，从某种程度上来说中央政府也是在相机决策！在此不久，上海，北京以及南京的领导人宣称尊重价格规律，利用市场机制淘汰一批落后企业，不准备救市等。不管怎样，这都是一种信号，对房地产的一种不利信号，虽然我们可以看到王石领导的万科跟随国家政策，配合政府的宏观调控，顺势降价。但有些开发商依然在死撑，本质上是暴利情节的作用但依据就是宏观经济发展的不确定性带来政策的不坚决性，企图继续以时间换空间，希望继续以房地产的支柱地位向政府要政策的扶持.当美国人把自己的房产作为抵押物过度透支未来消费变得无家可归的时候，我们的开发商还在作着07年“短暂的春天”美梦，期望着自己的楼盘面前门庭若市。当我们的制造业都在濒临死亡的时候，我们的开发商还想继续维持以前的暴利。“地方政府是楼市的解放军”可能已经不再成立，如果政府中立或者明确反对，那么我们的开发商还有多大的理由可以去死撑呢？

再次，市场供过于求，库存大量积压。来自国家统计局的数据显示，至去年年底，全国商品住宅的空置面积是9069万平方米，同比增长23.3%。戴德梁行还有报告显示，上海、北京、广州等9大城市目前积压了约3800万平方米2006-2008年在建的库存商品住宅，而消化这些市场库存平均要9个月。而与此同时统计局公布的一月份房价数据显示，一月份全

国70个大中城市房价同比下降0.9%，降幅比12月扩大0.5个百分点；环比下降0.2%，而分类别来看，新建住房销售价格同比下降1.4%，降幅比12月扩大0.6个百分点；环比下降0.3%。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比下降1.0%，降幅比12月扩大0.6个百分点；环比下降0.3%。

分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.4%，环比下降0.1%。普通商品住房销售价格同比下降1.5%，环比下降0.4%；高档商品住房销售价格同比下降2.0%，环比下降0.5%。

从以上数据很明显看出，我国目前房地产市场消化不良现象严重，市场严重供过于求，房屋空置率达到空前地步，而解决目前房地产过剩现实，开发商与其寄希望于政府的政策将市场刚性需求释放出来还不如果断进行一系列的降价措施，事实已经证明，无论中央还是地方的各种政策都没有取得预期效果，因为对于一个理性消费者或者一个普通消费者来讲，价格才是最直接和最敏感的因素，如果现在的房价还远远高出人们的可承受能力或者人们觉得现在买房价值度低，那么不会因为每个月少还几十元或者一两百元就去买一套房的。市场经济的最基本规律决定了目前房地产存在很大的降价压力。

最后，保障性住房的压力。为应对目前的经济局势，在去年年底的中央经济工作会议上中央政府提出实行“积极的财政政策，适度宽松的货币政策”。由于考虑到货币政策的非对称性以及我国的实际情况，未来将会以积极的财政政策为主。而作为积极财政政策的第一步也是非常重要的一步就是政府的四万亿投资，四万亿政府投资的第一条就是关于房地产，明确提出“加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程,扩大农村危房改造试点”，具体说来就是在今后三年内要新增300万套廉租房，400万套经济适用房，并完成100多万户林业，农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资达到9000亿元，平均每年3000亿元，而在最近上海市则继续推行经济适用房建设计划，从2008年到2012年，上海平均每年开建400万平方米的经济适用房，五年建设2000万平方米。从现在的角度来看，政策层面的重心已经由以前消化商品库存为主转移到增加保障性住房上，事实上自98年实行住房市场化改革以来，由于地方政府的错误政绩观使得保障性住房的建设的重要性并没有给予足够的重视，这几年房地产更多的是被赋予经济功能和投资功能，在民生与消费上则表现的不足。毫无疑问，在目前房价还没有回到应有的理性程度上，保障性住房的建设将会进一步消化对商品房的需求，增加商品房降价的压力。而根据一月份数据，经济适用房价格保持微涨，表明经济适用房依然存在需求，也从侧面反映出目前房价调整的幅度不够。

     作为当今中国最有影响力的行业之一，房地产一直备受社会各界的关注。从国统局公布的数据来看，07年中国经济增长达到13%，其中投资作为经济发展第一引擎对整体经济贡献达到40%，而房地产投资又占到总投资的30%，间接计算房地产投资对经济贡献率达到12%，与此同时房地产行业的增加值达到GDP的5%，牵涉到10%的就业人口，房地产行业相关系数高与23个行业紧密联系，是当之无愧的国民经济支柱行业，正是由于这种支柱行业的地位，我们的开发商才敢继续保持价格高位，我们的决策层才会摇摆不定态度不够坚决。但是个人认为，房地产虽然是中国的支柱行业，但不是唯一的支柱行业，08年中国经济总量已经达到300700亿，一举超越欧洲最大的经济体德国成为仅次于美日的世界第三大经济体，如此庞大的经济总量是由很多行业共同支撑的而非仅仅依靠房地产独自完成，我们现在最迫切的任务就是要调整这些行业的比例，从而使经济结构更加的优化。全世界的人都知道次贷危机是美国房地产泡沫破灭引起的，当千年互联网泡沫破灭和“911”事件以后，美联储为了拯救美国经济，避免经济衰退采取长期宽松的货币政策，大幅度的降息和长时间维持低利率将更多的流动性推进房地产，过多的资金追逐有限机会推高资产价格的泡沫，最终演变为现在的悲剧。美国前几年的经济高速发展实际上是以人类历史上最大的房地产泡沫破灭所引起的百年一遇的金融危机进而演变成战后最严重的全球经济危机为代价的。不仅如此，日本经济崩溃，东南亚金融危机难道不都是由房地产泡沫引起的吗？国际事实证明房地产行业的内部脆弱性决定了其表面支柱性。中国历史上不是没有出现过房地产泡沫破灭，93年北海泡沫破灭以及97年上半年香港房价大跌都是实例，而反观中国这几年房地产发展情况，中国的房地产泡沫相对于美国来讲是有过之而无不及，只不过没有演变为一场金融危机而已。房地产行业作为中国最腐败的行业，长期把房地产作为我国的支柱行业，不仅不利于经济发展方式的转变，经济结构的战略性调整，也不利于民生的提高，财富分配模式的合理设计，货币资源的优化配置和政治上的反腐败。中国现在的经济困境与其说是金融危机传导的结果，还不如说是这几年内需不足的必然产物。个人认为，这几年消费低迷，内需不足的最主要原因就是房地产的“蓬勃发展”，当一个中薪阶层需要将自己一生70%的收入过度透支的时候，还有多少可以谈的上多少去消费？住房，医疗以及教育市场化改革不仅是货币支出变得刚性而且使支出数额变得更多。不仅如此，房地产也是造成上轮通货膨胀的最重要原因之一！解决目前的经济困境的最好办法就是扩大内需，以内需的提升来抵御外需的减少，而扩大内需关键在于拉动消费，解决民众的消费问题从长期角度主要是改变财富分配模式和建设社会保障体系，从短期来看只能提升人们的收入和对未来的预期。而继续加强对房地产行业的调控，让房价回归理性则是刺激消费，拉动内需的现实之举。 房地产的调整带来的房价的下调对中国经济肯定会产生一定的负面影响包括经济的减速，地方财政困难，公共物品提供不足，金融系统安全隐患等，但是我们认为房地产此轮调整应该在所难免也是极其必要，政府应该尊重市场经济规律，充分利用价格机制，优化资源配置。房价下调短期会给中国带来一定的经济阵痛，但是对中国经济发展则是长期深刻积极影响！未来住房市场化改革的方向应该不变，但是同时也要正确平衡市场原则和民生提升的关系，过度的市场化不仅会扭曲我国的房地产结构，也会对我国整体经济结构的调整产生巨大的阻碍力量！