谢逸枫：调控房价十年错错错

凤凰新闻    2016-02-02   

左几条,右几条，房价调控几多条。房价涨,成交升,一调十年,终成空调。错、错、错!2015年，正值十调控房价收官年，盘点十年房价，2005年-2015年十年间一线城市房价涨幅均300%以上，全国房价涨幅超过200%，十年调控，十年房价上涨。2002年-2012年十年间全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元，上涨143%。十年调控房价，除2008年受国际金融危机影响，房价明显下跌外，2011年和2012年及2014年房价涨幅较低外，其他年份的房价上涨幅度基本都超过了两位数。反思过去十年调控房价日子，没有比这更值得让人心碎。十年了！调控房价十年了，错了十年，涨了十年，空悲切。也许忘记了十年房价暴涨行情，却永远不会忘记十年调控的错误，这不是美丽的误会。这是一场史无前例的经济与政治、权力与市场、人与市场的较量。赢得是政府、官员、房企、银行、投资房地产的企业、人，输的是房地产市场、没买房的人、买不起房的人、唱空房价的人。




谢逸枫：调控房价十年错错错

楼市调控方向，错了吗？2003年-2015年期间，中央到国务院部门调控了多少次房价吗？一共多达36次，其中仅国字头的调控政策就有11次。一错十年，致楼市哀鸿遍野，结果却是房价一直突飞猛涨，只升不降。房价一上涨，中国政府就是收税、收费或者是涨税费，或者就是不让买不让卖，或者就是不给贷禁止贷款，或者限制投资买房。说明房价上涨与税收、费用没有必然联系，限制人买房卖房越是刺激更多的需求、银行越是放贷、外资投资越是疯狂。因为表示房子值钱、稀确，不会贬值，由于土地价格一直上涨。另外是财产公示与房价有关系吗？没有关系，公不公示，又改变不了供求与货币发行，能够管住土地供应与地价上涨吗？不可能的。房地产的基本属性，是资产。这一点往往被人忽略。资产的定价，实际价值是其中一个方面，另一个重要方面是收益率。一张证券，可以说就是一张白纸，但其拥有一定的收益率，就能在市场上拥有一定的交易价值。

支柱产业，错了吗？没错，房地产业的目的是稳定经济增长与改善居民居住质量与提高人口群众生活文化。错了，是因为忘记了市场的力量与货币的通货膨胀性、房子的投资投机属性与商品性的存在。1980年4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出：从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一，在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。2003年7月，国务院常务会议认为，促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。2003年8月，国务院出台了“18号文件”(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，将房地产业定位为国民经济的支柱产业，并明确提出要保持房地产业的持续健康发展。“18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。

支柱产业定位与货币供应的二大刺激下，兴起的房地产市场一路高歌、迅猛发展，很快成为经济增长的重要引擎之一，一直引领房价上涨。2012年-2014年发出“去房地产化”的声音。到2015年中国经济最危机最危险时刻，十年来第一次看到官媒把房地产最为支柱产业提出，2015年9月28日，人民日报发表时评《房地产市场是稳住宏观经济环境重要之锚》，文章强调房地产仍是经济的重要产业，这是多年的“去房地产化”浪潮中，中央官媒首次把房地产重新作为支柱产业提出。这是重新为房地产正名，也肯定了房地产对经济的拉动作用。2015年经济增速6.9%，房地产与金融业的贡献最大，货币供应新增11.72万亿，才让房价上涨7.4%，深圳房价暴涨47.5%。事实上，房地产依然在经济运行中保持支柱产业的位置，官方默认，这就是为什么经济离不开房地产的根源，因为这个产业没有代替性，这个产业的投资渠道没有可比性，货币投放市场最的容器不是股市、债市，是房市。

十年调控房价，涨！涨！涨！2005年首次调控。央行已于2004年底开始紧缩“银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2015年首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，2005年5月更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。”2005年9月银监会212号文件收紧房地产信托。2005年全国市场反应是房价总体继续上涨，首次调控房价以失败收场。2006年第二次调控。2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。”更具针对性的“国六条”出台，购房不足5年收营业税、首付比例不低于30%，1998年以来国家首次规定二手房交易恢复个税。随后“限价房”应运而生。2006年5月“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。

同一天，“国十五条”出台“70/90政策”。 2006年全国市场反应是房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。2007年第三次调控。2007年的收紧房贷新政。9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。 2007年全国市场反应是2007年楼市价格暴涨、地王频现。政策出台后，遇上经济危机与房地产项目资本金上调，2008年全年房价明显下跌，成交量也明显萎缩。 2008年第四次调控。2008年的放宽二套房贷。对个人购二套普通自住房贷款予以放宽，并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。2008年全国市场反应是中国楼市出现10年大拐点，量价齐跌。因此2008年下半年宏观调控转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，其他金融政策全线松绑，2009年楼市复苏，后继续大涨。 2009年第五次调控。2009年的国四条。10月24日，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》的国十条出台，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

遇上4万亿经济刺激计划与9.59万亿信贷及房地产项目资本金下调，2009年全国市场反应是短期内一手房价一瞬间上涨，地王重存。而二手房成交下降，2010年春节后市场恢复。2010年第六次调控。2010年的限购令。1月10日国务院出台“国十一条”，要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日，国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，“新国十条”出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。 2010年全国市场反应，这被称为史上最严的房地产调控政策，但高价地王继续产生，3月后房价飙升。 2011年第七次调控。2011年的二套首付提高。“新国八条”公布，二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。2011年的全国市场反应是房价继续上涨，地王不断出现。

2013年第八次调控，2012年严打小产权房。多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。2012年全国市场反应是一线城市房价继续上涨。 2013年的新国五条。2月出台新国五条，不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。 2013年全国市场反应：上半年房价疯狂上涨，下半年房价缓慢增长，市场成交量创历史最新高。

2014年第九次调控。2014年的“9·30”房贷新政。各地陆续松绑限购政策，9月30日央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行等。2014年全国市场反应：相对于此前信贷套数认定政策，本次政策对首套、二套、多套，在认定上都有放松。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰，房价缓涨。2015年第十次调控。2015年的3月330新政。央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成；财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。除此之外，公积金831新政“大修”、外资购房松绑、统一不动产登记制度，直到新版9·30，刺激政策达到高潮。930新政，央行、银监会于9月30日发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,下调首付比例至25%。国六条新政。加上全年5次降准、5次降息，房价迅速上涨。

十年房价调控，错！错！错！一错在人的思想与逻辑。2013年全国两会时，国家住建部长信誓旦旦地说：“2013年房价一定会降”，结果是史上最严厉的调控出台，房价最后仍是大涨。曾经说降房价的总理、部长、省长、市长的官员思想，逻辑上就是错了。因为影响房价走势的经济理论与市场逻辑是供求，不是调控与政策。官员与政府决定不了房价，市场才是最大的力量，不是所谓的领导决定市场。明显是计划经济体制思想与官员业绩考核的思维后遗症，错误的思想与逻辑，演变出来的调控自然是错误的。按照经济理论与市场逻辑原理看，当供大于求时，再高房价都会下降。当供小于求时，再低房价都会上涨。说明房价上涨过快、投资投机过多、产品供应结构不平衡、城市发展不平衡是市场供应问题，不是房价自身问题。如果不改变这种思想与逻辑思维，未来中国房价即使重新十年调控，上涨依然是主旋律。

二错在政府出错的宏观政策。过去十年房价上涨与高房价，全都是政府的错，政府调控政策不出错，绝不会出现今天的情况。政府在出让土地的时候，并没有想过把地价降下来，加上各方面税费，政府并没有想让房价降下去。所以房价这么高，政府是脱离不了关系。保障房本来应该保障的是基本居住需求，国家必须保障公民的基本居住权利。前十年没有认真解决保障性需求问题，在十二五时期提出要大量建设保障房，挤出了商品房的需求。现在的棚改都不是真正的棚改，而是很多旧城区的改造，很多好房子拆了再建起来，也不是好房子，再过30年还是拆了重盖，因为它不能满足市场需要。

只要是非市场化的，不管用它解决房价还是其他问题，最终都是错的，用市场办法可以解决房价问题。2007年中央政府如果不采取防止投资过热和防止通胀的措施，中国房价不会出现2008年的下降。不是美国金融危机造成2008年中国的经济下行，全是中国政府自己干的坏事导致的结果。2009年4万亿经济刺激计划就是错。如果4万亿是错的，现在棚改和4万亿一样是错的。因为1万亿贷款棚改，地方政府就得配3到4万亿资金，加起来4万亿，才盖470万套房子。一定会盖得更多，一定要盖更多的土地，获得更多的地方补贴。这是任志强批评政府说的。

三错在稳增长与稳房价。在很大程度上，政府在抑制房价与稳增长之间便存在着明显的政策冲突。在国内经济持续减速历时，稳增长无疑应当成为宏观调控政策的当务之急。如不采取进一步行动，破窗理论将大行其道，软着陆会变成硬着陆，由此引发的各种社会矛盾激化也不可避免。很明显，经济稳定必须银行放水与货币政策宽松，与担心房价上涨关系最为密切。的确，作为融资性购置商品，降息对需求（包括刚性需求或刚性的有效需求）具有刺激作用。因担心房价上涨而视宏观经济持续减速而不顾，这无疑是荒唐的逻辑。

四错在房价调控目标。2005年中国政府首次调控以开始，房价是主要的调控目标，2010年以来更上升为惟一目标。历年调控房价的具体措辞有：稳定房价、遏止房价过快上涨、促使房价回归合理、促使房价合理回归、防止房价反弹。按照国际市场商品属性，房子是商品，其次是功能的多样性，包括投资、居住、资产、金融的多项属性。因此，房价具有准资产价格的属性，具有较强的波动性，而且涨多跌少，上涨是长趋势性，下跌是短期波动。而在中国，尚处于房地产快速发展期，客观上讲，房价上涨的压力较大，况且还有推高房价的“土地招拍挂”、“地价”“土地财政”、“购房偏好”、“人多房少”、“身份财富象征”的特殊国情存在。

将房价作为调控直接目标，失败是不可避免的。从市场经济的基本规律和价格机制分析，商品价格的主要的、直接的、终极的决定因素是供应求关系。稳定房价首先应追求住宅供求平衡，我们可以将平衡供求，作为调控主要目标。再深入一层分析，资产价格的大幅上涨，主要推手是需求在短期时间爆发，而且多属投资投机性需求，同时资产品供应难以有效增加（比如股票、房产）。平衡住宅市场的调控目标，可以细分为两个主攻方向：一是增加投资渠道，不是抑制投资投机性购房需求；二是不是限制需求，是增加住宅供应。作为刚性、改善有效需求支撑的楼市，供求规律的作用是不容忽视的，违背供求规律的调控政策一定会付出代价的。

五错在以稳房价为目的。一手压制需求，一手压低供应。从来未真正调控到房价核心问题，譬如住房保障法的出台、土地制度改革、税费分配制度改革、商品房预售制度改革、金融制度改革、增加老百姓收入、加大土地供应等。十年调控目标由遏制房价上涨过看到遏制房地产投资增长过快再回到遏制房价上涨过快，后又到遏制投资投机炒房过热，又继续回到遏制房价上涨过快与促进房价合理回归，今年又回到遏制投资投机需求与稳定房价与成交的市场预期，没有一次提到以降房价为调控目标。没有一次真正明确过以降房价为目的，只是短期的房价稳定。显然是不以大涨、大跌为目的，却是以平稳上涨为对象。

六错在调控手段。十年调控主要以行政手段为主的命令、口头通知，与中央政府与部门口号的呐喊，以及大量的笼统又不确定的政策文件与调知，很少有系统的、精准的、可操作性的全国性调控政策。以税收手段与金融手段为主的增加老百姓与购房者负担、成本的政策，譬如房产税、个税20%等76项税费。土地手段，没有一次是真正以增加土地供应而认真执行的政策，连续三年土地供应负增长与，市场供应不足。而政府干着商人的活，通过低价征收土地-----再出让拍卖---收取高额土地与税收的批租制---土地重复抵押，最后形成高地价与高成本开发。所谓的市场手段与法制手段没有一次认真执行过。