[原创]中国房地产市场的类型及价格形成的原因

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收藏 2009-03-23

中国房地产市场的类型及价格形成的原因本元 2007/11/28

中国的房地产市场地区间差异很大，简单的以整个全国市场来说明价格的高低是不完全的。(深圳，上海，北京，沈阳的市场环境完全不同)做为中国两个最有争论的市场(房地产市场和股票市场)其现状的形成都是多种因素相互作用的结果。所以用精确的时间点来预测其价格的高低是很困难的。亚洲国家(日本，泰国，印尼等)的金融危机几乎都与房地产市场有关(房地产背后的支撑是银行业)。如果能够准确预测这些危机的话，对经济的伤害就不会那么大了。这里仅对房地产市场现状形成的基本因素做一下分析。

一、中国房地产市场的类型

1．管理经济学对市场结构的分类有：完全竞争市场，垄断市场，垄断竞争市场和寡头垄断市场。

中国的房地产市场即不是完全竞争市场也不是垄断市场，现阶段是由垄断竞争市场向寡头垄断市场逐渐转化。

2．市场中的主体：政府(中央和地方)，房地产开发商，消费者(自住消费者和投资者)

●政府(中央和地方)：做为发展中国家的我国由于人多地少，科技实力也不是很强，发展第一产业受客观条件限制，而第三产业竞争优势又弱。所以发展第二产业——建筑业(可同时带动制造业和第三产业发展)做为途径来带动经济发展就是一个很好的选择。而建筑业的特点又正好能解决文化素质相对较低的农村剩余劳动力过剩问题和大量国有企业的经营困境。由于对相关产业的拉动作用，政府选择用房地产业来提升经济总量，经济总量提升后国家的税基扩大，税收增加，国力也增强。同时又能解决经济发展和就业的问题。93年前后海南房地产泡沫引起的后遗症：通货紧缩和经济发展滞涨使部分企业倒闭，未倒闭的企业也有许多不能按时足额发放工资的现象，大量工人下岗。国家为尽快摆脱经济萧条，在经济发展滞涨和轻微适度的通货膨胀之间选择了后者，并创造条件如放开住房贷款等措施来促进房地产业的发展。所以国家是希望房地产市场持续稳定的发展，出台的政策也是以稳定市场为主，来促进整体经济发展。政府对房地产业的决定性资源(土地)具有垄断地位，政府在房地产市场中又身兼裁判员和运动员二职，使得这一市场并不具有完全的市场类型特征。

●房地产开发商：房地产开发商是商品房的供给方，由于现阶段这一市场基本还属于卖方市场。这就造成了开发商尽可能的利用这一有利的市场地位提高价格以获取利润。

●消费者(自住消费者和投资者)：由于在市场中处于弱势地位是价格的接受者，尤其在地段，亲水，就学或经商等方面有偏好的消费者就更要承担相对较高的价格。相对于政府对土地的垄断地位，开发商对某一地区或楼盘的相对垄断地位，做为需求方的消费者却是完全意义上的竞争者。消费者在市场供需双方中的议价能力较差并且没有房地产企业结成议价同盟的可能性高。人们对住房的需求又是刚性的，所以只要支付能力允许，消费者恐怕只能被动接受较高的住房价格。

3．市场主体的地位：政府——处于垄断地位的土地供给者同时身兼裁判员和运动员二职；房地产开发商——商品房的供给者，与需求方购房者相比有相对较高的议价能力；购房者——议价能力较差又相互之间充分竞争。快速升高的土地拍卖价格和更专业化的市场环境使大部分中小型开发商逐渐退出市场，剩下的是有雄厚资本，有规模优势的少量大型开发企业。所以中国房地产市场的类型是现阶段由垄断竞争市场向寡头垄断市场逐渐转化。

二：中国房地产巾场价格形成的原因

A:住房价格的构成

住房有人们生活必需品和投资品的二重属性。

住房价格的构成分为两部分：一部分是建造过程中投入的实物成本(相对固定部分)即钢材，水泥，玻璃，人工等，另一部分是土地出让金等各种税费和利润(变动部分)。前一段时间有人要开发商公布建房成本，其实没有必要。在北京市区的房子卖10000元一平米而市郊的房子卖3000元一平米；沈阳市区的房子3500元一平米上下，而在于洪较远郊区的房子卖1500元一平米左右。房子的户型和用的实物材料差别不是很大，而在土地出让金等各种税费及利润的差别巨大。二者的区别是：市区的房子地点好，有国家确认的产权证明；较市区远的郊区房地点远，没有正式的产权证明。但无论是开发市区房子的房地产企业，还是开发远郊区的房地产企业，做为理性的经济人是不会低于成本进行商品生产的。由此推出房子建造过程中投入的实物成本不论在市区还是远郊区大约在1300元上下(假定二者都是相似的普通住房，建材价格上涨时同步调整)。另一部分土地出让金等各种税费及利润的差异可以理解为因为时间的稀缺性而产生的机会成本。(假如在市中心区到市郊的运输手段可以使交通时间缩短到10一20分钟，那么市区和市郊的房价差别肯定不会这么大)这可能也是在各城市的城郊结合部大量成片开发住宅，而在短时间内一举夺得中国首富的碧桂园大股东崛起的重要原因。中国房地产市场价格高低的争论可能也在这里，即住房价格的各个变动部分中怎样定性，估值和定价才是合理的或者说是否应该由购房者为各个变动部分付帐。

B:房地产市场的供给与需求

●供给方：土地的供给是政府实行招拍挂，基本上是价高者得。中国当前的情况是，房地产市场的进入成本高，一要有资本，二要有政府关系(办理多达几十种的手续等)，参与者数目越来越少，房地产业自然被集中到几个垄断巨头手中。而房地产开发企业在招拍挂竟得的土地上建成商品房。土地位置的固定性，导致一定区域范围内房地产的稀缺性，这样供给方就处于相对垄断的地位。这样的市场地位就使开发企业能有效的转嫁升高的成本给消费者。

●需求方：

（1）人口因素：由附表可以看到1982年一1993年对应着近20个千分点的出生率，相对较高，并持续lO年以上。样本中每年死亡率几乎在6．5个干分点附近做幅度很小的变动。1982年的普通高校在校大学生为115万而2002年是903万，增加近9倍(对应的住房需求是4．5倍)，2006年大幅度的提高到1739万，而1982—2002(2007)年的住宅增加近5倍。1998—2007每年住宅的供应量几乎不变，而高校入学人数增长近5倍。由农村考入普通高校的毕业生大部分是要在城市生活和发展的，1982年出生的这一代人已经在近几年进入结婚年龄。现在的年轻人的观念是与父母分开居住。同时城市化进程也导致大量的非普通高校毕业生人口进城居住。

这部分人群的购买力：1982年往后大部分家庭是独生子女。以自己的工资收入买房是有困难的，但双方的父母是会提供财务支持的，并且现在买房可以高比例的申请银行贷款，这可能也是中国房价收入比过高的原因吧。对住房的刚性需求和住房长期租赁市场供给的缺位：供给品不足,替代品也少，使人们只有走买房这一条路。

（2）消费行为的改变：以小例子说明:25年前的l家人，父母加2个男孩1个女孩住在一间工作单位分的37平方米的房子里，现在情况是2个老人住35平米的房子，长子住68平米的房子，次子住50平米的房子，都在各自独立的房子居住。这一家人居住的情况对比是35+68+50：153平米和37平米(4．13：1)。消费行为的改变增大了现阶段住房的需求量。

（3）其他原因：地价上涨，投机炒做等导致房价上涨是以基本供需关系为基础的次要因素。

C:在附表中1982—1993年的出生率并不能完全说明房价上涨的原因，但加上城市化进程和人们消费行为的改变后，需求确实很大。供给和需求出现了一定程度的失衡。投机炒做是肯定有的，但投机炒做的人正是以基本供需关系会导致房价适度上涨为基础而把部分地区的房价炒的过高。

三：结论

1．中国房地产市场的类型现阶段是由垄断竞争市场向寡头垄断市场逐渐转化的。

2．中国房地产市场价格形成的原因是中国的房地产市场有很大潜在的真实需求。特别在大城市，人口密度越来越大，因此作为稀缺资源的土地价格自然会上升。虽然全国的人口增加的数量越来越少，但是，由于大量劳动力从农村进入城镇，让城镇的人口数量增大，进入住房消费年龄的人口也在增加，并伴随着消费行为的改变是推动城镇房价上涨的重要原因。当然投机炒做更加强化了这一趋势。

3．房地产价格的合理性不能一概而论，不同地区，不同时间的价格和价值参照也有本质的差异。我国房价在一定程度上的稳定上涨是有实际需求做为支撑的，但部分地区的房价肯定是过高的。具体衡量住房价格时可参照租房的租金和银行利率等反映机会成本的指标。但房地产市场的价格形成肯定是要服从经济学的价值规律的，价格会围绕价值做短期波动但在长时间内一定会向价值回归。

4．中国房地产的市场结构是有利于供给方的。这一市场结构使购房的消费者增加了一些不应承担的成本。身兼裁判员和运动员双重身份的政府应该用看得见的手发挥更加积极有效的作用使房地产市场更加健康有效率的发展。

附表：

人口因素统计表
年份人口数量自然增长率人口出生率死亡率普通高校学生新增住宅面积   数据源所用称谓
出生总数死亡在校入学
1978 95,809 12‰   85 40
1979 1,283 97,092 11.7‰ 11.79‰ 6.2‰ 102 28 6256万平米新建职工住宅
1980 98,255     114 28 8230万平米新建住宅竣工面积
1981 99,622     128 9700万平米新建住宅竣工面积
1982 101,541 14． 21． 6.60‰ 115 32 11790万平米新建住宅竣工面积
1983 102,495 11.54‰ 18.62‰ 7.08‰ 121 39 11569万平米新建住宅竣工面积
1984 103,604 10． 17． 6． 140 48 1亿平米新建住宅竣工面积
1985 104,639 11.23‰ 17． 6． 170 62 1.3亿平米城镇新建住宅
1986 106,008 14.08‰ 20.77‰ 6.69‰ 188 57 1.8亿平米城镇新建住宅
1987 108,000 14.39‰ 21． 6.65‰ 196 50 1.8亿平米城镇新建住宅
1988 109,614 14.2‰ 20． 6.58‰ 207 67 1．亿平米城镇新建住宅
1989 111,191 14． 20． 6． 208 60 1．亿平米城镇新建住宅
1990 114,333 14． 21.06‰ 6.67‰ 206 61 1．亿平米城镇新建住宅
1991 115,823 12.98‰ 19． 6.70‰ 204 62 1．亿平米城镇新建住宅
1992 117,171 11． 18． 6． 218 75 2亿平米城镇新建住宅
1993 118,517 11． 18． 6.64‰ 254 92 2．亿平米城镇新建住宅
1994 119,850 11.21 ‰ 17.7‰ 6.49‰ 180 90 2亿平米城镇新建住宅
1995 121,121 10.55‰ 17.12‰ 6.57‰ 291 93 3.3亿平米城镇新建住宅
1996 122,389 10.42‰ 16． 6.56‰ 302 97 3．亿平米城镇新建住宅
1997 2,038 123,626 801 10． 16． 6． 317 100 3．亿平米城镇竣工住宅面积
1998 1,991 124,810 807 9.53‰ 16.03‰ 6.50‰ 341 108 4亿平米城镇竣工住宅面积
1999 1,909 125,909 810 8.77‰ 15.23‰ 6.46‰ 413 160 5亿平米城镇竣工住宅面积
2000 126,583     556 221 5.1亿平米城镇竣工住宅面积
2001 1,702 127,627 818 6.95‰ 13.38‰ 6.43‰ 719 268 5.4亿平米城镇竣工住宅面积
2002-2006年数据来源称谓改变并且数据不全，所以用相近数据参考商品房竣工面积房地产开发投资额
2002 1,647 128,453 821 6.45‰ 12.86‰ 6.41‰ 903 321 7736亿元
2003 1,599 129,227 825 6.01‰ 12.41‰ 6.40‰ 1,108 382 10106亿元
2004 1,593 129,988 832 5.87‰ 12.29‰ 6.42‰ 1,334 447 13158亿元
2005 1,617 130,756 849 5.89‰ 12.40‰ 6.51‰ 1,562 505 48793万平 15759亿元
2006 1,584 131,448 892 5.28‰ 12.09‰ 6.81‰ 1,739 540 53019万平 19382亿元
单位万人万人万人    万人万人
注：表中空白处是数据来源没有相关数据。数据来源为国家统计局年度报告。