逻辑混乱的地产报告

-------央行报告中的疑问

央行发布了《2004年中国房地产金融报告》，上至中央电视台下至各种媒体纷纷传播和刊登了央行报告中的相关内容和结论。看来央行的牌子就是大，占有绝对的华语权。但不论是中央电视台还是各种媒体是否用脑子想过，央行报告中的逻辑混乱。如果央行的报告是只知信贷而不懂房地产的报告，那么基于对中国房地产的非全面了解的信息而做出的错误判断，不是会使整个报告都变成很荒谬了吗？还好尽管这个报告是以央行房地产金融分析小组的名义发布的（尽管所有媒体都用央行报告的名义）。如果这份报告真是代表央行的意见，那么说明中国的央行对中国房地产的认识水平太低、太差了。

一、对中国房地产市场的判断

（一）非完整的房地产市场概念

目前中国的房地产并非全部市场化，仍在实行双轨制是个不完全的特殊市场。完整的中国房地产市场是由市场化的房地产商开发部分与半市场化的非房地产商开发的两个部分组成。分析中国的房地产总体发展状况，应用全面的数据进行分析，而不能仅就房地产开发性市场的局部情况代替和反映全面的市场情况。当然也可以只分析房地产开发性市场，即全部交纳了土地出让金的商品房市场，不包括未交纳土地出让金的经济适用住房和未进行完全商品化的交易市场（如房改房和合作、集资建房等）。

那么引用的数据也应根据不同市场的情况进行分类统计，以反映局部市场或全部市场的真实情况。这一点REICO工作室的《2004年中国房地产市场研究报告》中已用大量的数据做出了全面情况的分析，不但说明了两个市场之间的关系、替代作用，同时说明了中国整个房地产市场的基本概念。而央行的报告则在用全部市场（包括两个市场部分）的数据解释一个局部市场中的情况，在概念与逻辑上犯了严重的错误。

其一：央行统计的各种贷款包括：开发贷款（含土地储备贷款）、个人消费信贷中是否包含了非商品房开发中的各种贷款？我想一定是含了，但其市场供给和投资分析却不包括非房地产开发商品房类的各种指标。

其二：央行在统计人均面积增长中和需求时引用了全部市场中的住宅竣工量，但其他分析包括投资与贷款分析中却并不包括非房地产开发的部分。REICO工作室2005年二季度报告已用大量的数据分析了非房地产开发的另一个半市场化的市场情况。自1998—2003年期间，全国城镇住宅竣工总面积为33.1亿平方米，其中房地产企业商品房住宅竣工仅为11.32亿平方米，另有2.68亿平方米经济适用住房，而非房地产企业半商品房（指合作、集资、自建和政府拆迁安置等建房）开发竣工的面积则高达18.8亿平方米。请问央行这18.8亿平方米的土地及建设难道没用一分钱银行贷款，没有土地开发的贷款、没有个人购房的消费贷款吗？如果有，请问这部分竣工面积的投资反映在哪里？工作量反映在哪里？贷款反映在哪里？房价反映在哪里？需知这部分的竣工量远远大于房地产企业商品房建设与开发的总和。

可见央行的报告在逻辑上是如何的混乱和荒谬的。仅此一点足见央行的报告水平之低，基础发生了错误，报告的大楼岂能生存？

（二）对中国房地产市场发展的历史论述的判断错误

专栏1：中国房地产市场发展的历史

第一阶段： 理论突破与试点起步阶段(1978 至1991 年)

1978 年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980 年9 月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982 年国务院在四个城市进行售房试点。1984 年广东、重庆开始征收土地使用费。1987 至1991 年是中国房地产市场的起步阶段。1987 年11 月26 日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990 年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991 年开始，国务院先后批复了24 个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992 至1995 年)

1992 年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993 年“安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993 年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1995 至2002 年)

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998 以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003 年以来)

2003 年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

注：摘自中国人民银行《2004年中国房地产金融报告》。

第一阶段：计划经济管理下的试点阶段（1978年—1991年）

虽然理论与实践都有所突破，但试点是以国企为准入条件，购买由计划审批，价格由政府管制，尚未在全国实行土地有偿使用的制度，仍是非完全商品化的试点。

第二阶段：为市场化开放阶段（1992年—1993年6月）

全面实行土地的有偿出让制度是市场化开放的基础，是商品房真正具有了可自由交易的商品性质。南巡讲话之后房地产打破了只许国企单一投资进入的市场准入限制，同时允许民营与外资进入。改革开放与市场的开放造成了投资的高速增长。放开房屋价格的审批，土地出让金进入房价也因此造成了房价的阶梯型上升，对外销房的开放更使高档房外销公寓的价格拉动了房价的攀升。

第三阶段：全面调控阶段（1993年6月—1997年）

自1993年6月23日开始宏观调控之后，全国房地产进入了紧缩状态。虽然1993的吸引外资与市场开放有其滞后的惯性作用，但大量的房地产公司倒闭已成为现实。1993年的调控，首先中止了房地产公司的上市，停止了企业债券的发行审批，用釜底抽薪的方式中止了银行信贷，并严格限制了国企与财政的建房资金投入。由于当时的市场是以住房购买后实物分配为主，限制了国企与财政的建房资金投入，实际就是限制了市场的需求，因此1996年全行业出现了大量亏损。与全国的经济出现紧缩现象一样，1997年全国的房地产开发行业出现了全面的亏损现象，宏观调控已使市场几乎丧失了生命力。

第四阶段：完全市场化过渡阶段（1998年—2002年7月）

1997年北戴河会议第一次提出住宅产业成为中国经济的支柱型产业。1998年23号住房货币化改革的文件，真正实现了住房商品的市场化改革。从市场中的现房主体为团体购买后进行实物分配，转变为由个人购买成为市场消费主体，实现了完全的商品化过渡。同时为用住房消费拉动中国经济从通缩中走出来，中央出台了多种支持政策，央行同时出台了各种购房个贷的优惠政策，包括降低利率，增加贷款年限和比例等等，使房地产投资高速增长，并成为经济发展的支柱产业。

第五阶段：再次调控、整顿阶段（2002年7月—至今）

由于市场化转移过程中市场管理规则和法律的滞后，市场中出现了一些问题，从2002年7月1日的土地供给制度的变化开始，实施了新一轮的多种连续出台的市场整顿和调控措施。1990—2002年的十多年间我国平均年住宅竣工总量只增长了3.2％，1998—2003年平均住房价格的增长也仅为3.5％。是宏观调控让土地的价格暴涨，投资与供给量自2003年开始下滑，因此造成了2004年价格的增幅超过了2位数，高达14.8％。因此又继续出台了大量的调控文件，假如没有2002年的土地供给政策的变化和2003年的调控，2004年的竣工面积就不会仅增长2.3％。此前1998—2003年房地产开发的商品房年竣工增长平均为18.5％，这个竣工的增幅下滑差距恰恰可以解释价格暴涨的原因。

也许每个人都会对发展历史有不同的阶段分法，但政策的变化和经济实体因政策而产生的变化大约会是最科学的分段方式。无论如何，1995—1997年房地产开发企业逐步进入全行业亏损的事实不能被判断是相对稳定协调发展的阶段。

二、对市场供求关系的分析

1、用现有统计局的销售数字，由于统计口径的问题并不反映市场中的真实情况，尤其不能完全反映房地产市场的当期交易情况。REICO工作室2005年二季度报告对此做了专门的解释，而央行的报告则仅用当前的销售计算全部的供求关系。

专栏：“销售面积”不能完全反映房地产市场的当期交易情况

当前国家统计局固定资产投资统计中对“销售面积”的定义如下：指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。可见，销售面积仅仅针对房地产增量市场当期竣工当期销售或上期预售当期竣工的房屋。以北京市为例，2004～2005年5月末，北京市商品房销售面积中，约三分之二为现房销售面积，三分之一为上期预售当期竣工转入的销售面积（数据来源：北京房地产信息网http://www.e-fdc.com。下同）。

完整的房地产市场应该包括房地产存量市场，能够反映房地产市场当前交易情况的指标应该是“房屋成交面积”，包括商品房增量的当期销售面积和二手房屋销售面积。按照我国房地产增量销售的现状，商品房增量的当期销售面积应该包括商品房当期预售面积和商品房现房销售面积两部分，其中，商品房预售面积指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积；商品房现房销售面积指已竣工的增量房屋当期销售面积。以北京市为例，2004～2005年5月末，北京市房屋成交面积中，当期预售面积的比例平均为58%，现房销售面积的比例平均为26%，二手房销售面积的比例平均为16%。可见，商品房预售是北京市近年最主要的房屋交易形式。

销售面积和房屋成交面积的内容构成不同

因此，销售面积和房屋成交面积在内容构成上有着很大的差异，销售面积不能完全反映房地产市场的当期交易情况。如果市场环境出现突然变化，销售面积与房屋成交面积的变化趋势将会不同，由于含有上期预售本期竣工的面积因素，且不含有占成交比重最大的当期预售面积，销售面积的变化相对房屋成交面积的变化会迟缓滞后。

由于现有统计体系内没有房屋成交情况的统计内容，无法进行全国范围内房屋成交情况的分析。本报告以北京市为例，对销售面积和房屋成交面积的差异进行分析。

对2003年以来北京市房屋成交面积和销售面积进行逐月比较，可以看出，销售面积的变化比较稳定，只在年末有一个较大的增幅；而房屋成交面积自2004年起持续有较大幅度的上升，二者的逐月变化趋势有很大不同。因此，销售面积的月度数据并不能反映房地产市场的当期销售状况，短期内房屋成交面积对政策变化的灵敏性远远高于销售面积，但销售面积的年度数据可在一定程度上反映房地产市场交易形势的变化。

北京市房屋成交面积与销售面积的比较

注：图中均为当月数据。

北京市房屋成交面积及其构成变化

注：图中均为当月数据。

2005年5月，北京市销售面积与房屋成交面积的变化趋势呈现不同。房屋成交面积出现大幅下降，其中当期预售面积的下降幅度最大，现房销售和二手房销售均有小幅下降；而销售面积却为小幅上升。2005年5月 ，销售面积的小幅上升并不能代表北京市房地产市场的需求继续增长，真实情况却是：房屋成交面积的大幅下降，反映了北京市房地产市场受政策影响需求增长趋缓的局面。

到目前为止，国家统计体系中尚未含有房屋成交情况的统计，因此，本报告不能运用房屋成交面积等相关指标分析全国房地产市场短期内的政策效应。在下面的分析中，本报告将运用“销售面积”的变化来分析房地产市场交易情况的长期趋势，在短期政策效应的分析中将结合其他能反映当期成交情况的指标共同进行。例如，开发贷款来源中定金及预收款的变化可以反映当期商品房预售情况的变化；个人住房贷款变化情况可以反映市场成交量的增减；销售/竣工比可以反映当期现房销售面积与竣工面积的对比，体现同时期现房供求对比状况。

4月份北京市房屋成交面积上升幅度较大，部分原因是北京市3月15日开始实行预售房屋的网上签约和登记制度，3月15日前已签订预售合同且尚未预售登记的房屋，开发企业应在4月15日前进行预售登记，集中登记造成4月份北京市房屋成交面积增长较快。因此，4月份的数据未能真实反映房地产市场的当期成交状况。

注：摘自REICO工作室《2003-2004年中国房地产市场报告》

2、实际全国城镇住宅面积的改善来源于两个市场体系的供给，而并非完全依赖于房地产开发企业的竣工供给。

1998年房地产开发企业从投资总额分析仅占全部住房建设投资总额的29.7％，2003年上升为58.6％。但虽然投资额已占了全部市场的一半以上，但由于土地成本和土地出让金的交纳，自1998—2003年房地产企业开发的住宅竣工面积（含经济适用住房）仅为全部住宅竣工面积的43.2％，为14.3亿平方米，而更大的供给量来源于非房地产企业建设的住宅竣工面积，为18.8亿平方米，占56.8％的比例。

央行的报告则只计算了房地产企业开发竣工的情况，忽略了占总量一半以上的非房地产开发的供给量。

3、供求关系的变化

正因为央行的报告未计算56.8％的非房地产企业建设的供给量，因此根本就无法了解供求关系的变化，必然会得出错误的结论。

A、土地政策变化和替代作用的影响

央行的报告中只分析了房地产开发企业的土地储备和增长情况，但并没有分析非房地产开发企业的土地大量减少的情况。从上条全国城镇住房面积的改善来源于两个不同市场中可以看出，56.8％的住宅竣工供给量的土地并未列入房地产开发企业的土地供求关系变化中，主要是因为这部分合作、集资、单位自建或政府拆迁建设的土地是非商品化的土地，其中绝大部分未列入统计是因为这些用地早就是用划拨的方式列入了已投入使用或列入了原有的城市建成区用地范围之内，这些土地并没有新征或新增，而只是变性，因此在统计之中是空白。1998年之后这些土地在房改政策指导之下和在经济适用住房政策与计划指标指导之下变成了住房建设用地。大量的住宅竣工解决和弥补了市场供给不足和城镇居民住房面积改善的问题，搭了房改的末班车。但2002年7月实行新的土地供给政策之后，这部分土地没有或大大减少了（还保留了部分继续沿用经济适用住房政策的划拨土地），但可以明显的预见这部分土地和住宅的供给量会在近期明显的下降。

B、竣工年增长的变化

央行报告仅仅分析了房地产开发企业的投资与竣工增长情况，但却没有分析或根本不知道非房地产开发部分的供给下降情况，失去了中国另一半市场情况的信息，央行的报告又如何能得出供给的正确结论呢？

实际的情况是房地产住宅的高增长在替代原有基本建设的住宅下降。

房地产业高速增长空间来自其对传统住宅建设方式的替代

注：国有单位基本建设投资建房、城镇个人投资建房和房地产（业）开发投资建房是城镇住宅建设三个最大的组成部分。此外还有国有单位更新改造投资建房和集体经济投资建房，但比重相对较小。

数据来源：国家统计局，REICO数据库

注：摘自REICO工作室《2005年2季度中国房地产市场报告》。

C、市场化供给的压力加大

央行的报告忽略了非房地产企业开发供给量的下降。因此无法预知这部分竣工的减少实际只会加大市场化的替代作用，增加商品化市场供给的压力。未来的预期趋势不是市场的供求关系将缓解，更不是供给将大于有效需求。

4、商品房市场的实际供给能力

什么是市场的实际需求？国际上发达国家通常是按城市新增家庭户数为需求依据（包括家庭的分裂速度，如离婚、结婚、人口增长、年龄结构、移民等因素）。而央行的报告仅仅依据人均住房面积改善和住房自然折旧计算供求关系，是忽视了住房需求的必要条件的闭门造车。

根据统计年鉴我国自1998—2003年平均每年新登记结婚为800—900万对，每年离婚平均为120—130万对。同样城镇家庭新增户数1999年为681.5万户，每年递增，到2003年为713.6万户，而这个人口和家庭持续增长的上升曲线大约到2030年才可能出现下滑。

按房地产开发企业年竣工的住宅套数计算（包括经济适用住房），1999年为194.6万套，仅为城镇新增家庭户数的28.56％。2003年竣工302.1万套，仅为当年城镇新增人口的42.3％。由此可见，仅靠房地产企业开发建设的住宅远远满足不了新增家庭的需要，关键的问题在于过去的几年城镇新增家庭的住房是靠非房地产开发竣工 住宅弥补的。如果这部分未列入房地产市场统计中的供给大量减少，则房地产开发企业是无能力替代的。

人均面积的增长中同样一半以上靠非房地产开发的竣工面积支撑。如果这部分支撑能力下降，也必然将压力转向房地产企业开发的商品房市场，根本不可能出现供过于求的现象。除非是宏观调控的政策让这部分需求被抑制而推后实现。但这种刚性家庭户数增加的需求积累越压抑则爆发危机的可能性就越大。

5、关于价格的误导

我们承认在一级商品房销售市场中的价格是上升的，尤其是2004年在部分地区和城市涨幅是极高的，可以说这反映了市场中的一些问题，但这并不反映全国实际需求中的房地产交易价格。

而央行的报告则带有明显的误导性作用。首先与销售价格指数相对应的应是土地价格定基指数和家庭可支配收入定基指数。假如将这三个指数关系放在一张图上分析，会明确的看出土地价格的定基指数上涨是造成房价上涨的重要因素。自2002年7月之后大部分月份的土地价格定基指数的上涨幅度大于房价指数的上涨。其二会发现家庭可支配收入的定基指数增长远远大于房价的增长。2003年收入的定基指数为155％，远远高于123％的销售价格指数。

同时商品房销售价格指数与租赁价格指数相对应的不只是消费物价指数，而应是生产资料价格（出厂价）指数的变化，这样才能更全面的反映价格的增长与实际资产价格之间的关系（详见REICO工作室报告）。

最重要的在于要说明全国住房的实际消费价格，应将二手房交易的价格和非房地产企业开发而用成本价和房改价的价格与一手房市场商品化的价格统一做平均分析。这样才能真实的反映中国城镇居民的住房实际消费情况。别忘了居民住房条件的改善最大量的不是市场化的商品房供给。2003年为止，全部城市存量住房中商品化供给的商品房仅占13.01％，有67.54％的住房私有化是通过房改价售房、成本价售房而形成的。仅1998—2003年就有约11—13亿平方米是这种低价格售房。假定将这些低价售房的因素计算在内，全国住房实际消费的平均售价不会超过1500元/平方米（由于房改价中有大量的工龄减扣因素，各地执行的标准也不同，因此尚未能有效的统计。但从北京最高房改价为1485元/平方米推算，全国的平均房改价约为400—800元之间。扣除工龄因素和成本价售房因素以及房地产开发的住宅总量大于商品房总量的情况推算，全国的平均实际住宅消费的真实价格不会超过1500元/平方米）。而价格将直接影响市场未来的供求关系。

三、住宅供给的结构

住宅供给的结构问题是此次宏观调控的重点目标之一，重点在于认为高档房供给量过大，因此文件严格限制别墅和高档房的供给，要增加中低收入家庭的住房供给。央行的报告多处提出了住宅结构的不合理性问题，并强调这种不合理是高档房过多了，但实际的情况如何呢？

1、现有城镇居民家庭的住房情况

住宅供给结构是否合理基于三个因素：一是现有住房的情况已经出现了居住面积上的重大差别，或者说存量住房中的高档房、大户型住房总量过多了，而出现了超越我国现有发展阶段或消费能力的情况。二是现有市场供给量中高档房所占的供给比例过大，而与消费需求不相适应。三是现有中低收入家庭的住房条件过差，与平均面积拉开了距离，增量住房中应为建立和谐社会而增加面向中低收入家庭的供给。

但实际调查的结果证明上述三种情况都不存在。实际出现的情况恰恰正好相反。

根据REICO工作室2005年二季度报告中对16个城市的住房调查报告显示：（按70％和30％家庭区分）2004年70％的中低收入家庭组的人均住房使用面积仅比全部家庭平均值少0.45平方米，30％的中等偏下的收入的家庭的人均居住面积仅比平均值少1.98平方米。说明全国城镇居民的住房面积几乎无太大差别。如果与相对应的高收入家庭的人均住房面积相比，2004年前者相当于高收入家庭的79％，后者相当于高收入家庭的73％。按户均面积计算，则前者为高收入家庭户均的88％，后者为高收入家庭户均的85％。但相对于收入情况前者为高收入家庭的39％，后者为高收入家庭的27％。可以明确的得出这样的结论：从户均住房面积看，全社会家庭的户均住房整体水平接近，没有特别大的差别。中低收入家庭和高收入家庭之间的住房相对面积上的差距要远远小于他们之间收入水平上的相对差距。从人均和户均居住面积上看（不考虑住房设备与新旧之间的因素），没有理由认为目前占全社会家庭总数30％的中等偏低收入家庭存在普遍性的住房困难问题。

现有收入与住房面积已经出现倒挂的现象，打破了央行报告中住房供给结构不合理的基础，也可以说央行报告中的结论也必然是错误的。

2、实际的供给量

央行的报告非常明确的提出按竣工套数计算别墅和高档房的竣工套数仅占全部房地产开发企业竣工套数的3.6％。那么3.6％的高档房供给量能否得出供给结构不合理的结论和“住宅供应结构性问题凸现”的结论呢？显然不能。如果将非房地产开发企业建设的18.8万平方米的竣工因素计算进去，那么高档房的套竣工比例大约会下降到1.5％，而这个1.5％是否是结构性的问题凸现呢？央行报告中列举的投资增幅只是因为历史的可比数据太低或者为零，这些堂皇的投资增幅数字并不能支撑结构性问题凸现的结论。

从现有的住房情况对比看，我认为中国的房地产市场确实出现了住宅供给结构性的不合理问题，但结论与央行的报告正好相反，不是高档房的供给量过大的结构性问题，是高档房的供给量过低的结构性问题。

中央提出了2000年实现小康的目标，其中住房为人均35平方米，换算成居住面积约为27平方米。而目前从2000年到2004年新房建设的户平均建筑面积仅为100.1平方米，远远低于小康水平的目标。按全国城镇户均3.26—3.6人/户计算，至少户均建筑面积应为114—126平方米，否则中央提出的目标就永远无法实现。

在现有住房情况背景下，恰恰要提倡和鼓励的是适当增加大户型和高档房的供给量，而决不能再大量的建设不能满足未来消费需求的小户型和低档房了。住宅的建筑使用寿命至少为70年（土地使用年限），而目前中国80％左右的住房是80年代之后建设的，然而仅仅平均不到20年的使用时间就都变成了户内配套设施残缺不全的产品。如户使用独立抽水式厕所的住房仅为50.1％，有独立厨房的仅占85.4％，有燃气（含瓶装）设施的仅占71％，有自来水的仅占87.5％，有热水供应的仅为2.4％，无洗澡设施的超过50％，都不符合中央提出的小康标准。难道市场还要建大量不符合小康水平的不能满足住宅产品最低生命周期的产品吗？

从人均年收入800元变成人均月收入800元，用了十年。

从1978年的人均居住面积4.6平方米，变成人均居住面积14.6平方米也用了不到十年。

十年前120平方米是处级干部的居住标准，今天成了普通商品房的底线。

八年前23号房改文件的出台是以户均60平方米为住房补贴的发放文件，而今全国户均面积已超过了这个水平。

那么中国在宪法中已经取消了阶级斗争之后是否还坚持高收入家庭的富人认为是应剥夺住好房权力的“坏人”的观念，而要坚持再盖那么不但不能满足70年的寿命周期，甚至可能不能满足20年生命周期的所谓满足中低收入家庭的普通商品房。难道满足高收入家庭的需求不是中国政府的责任吗？即使按央行人均增长0.4平方米计算，现有的中小户型建筑的生命周期最多不超过30年。央行实在不应指出为满足当前需求而放慢中国经济长远发展预期的目标的指导性意见，不说是为迎合潮流而说假话，起码也是鼠目寸光。

央行报告的意见恰恰是中国GDP连续多年高增长而国民财富不增加的原因。正因为用大量的GDP去建设生命周期无法满足发展需求的住房，又不得不用大量的GDP去拆除重建的结果。央行的报告实在不应再做出这样的误导。

3、全面的供给分析

央行的报告仅仅按房地产开发企业的生产情况去推论市场中的住宅供给结构。报告所犯的重大错误都在于根本不知道还有一个巨大的非房地产企业领域中的供给市场，而这个18.8亿平方米的供给量足可以彻底改变央行对供给结构的分析基础，也颠覆了央行报告的基础。这18.8亿平方米的供给量中约60—70％为成本价或房改价销售的中低收入家庭的住房。那么如果计算了这部分供给量实际中国的城市住宅的供给结构会是什么样呢？

央行难道不能从贷款的分布和更细的统计中了解到非房地产企业开发生产的情况吗？央行难道不能从统计年鉴的竣工总量中知道还有一个巨大的非市场化的住宅供给市场吗？央行难道不知道报告中所引用的人均面积增长中并非都是房地产开发企业竣工面积所做的贡献吗？

如果央行连这些最基本的问题都不知道，那么又有什么权利去编造一个对市场和中央决策产生重大误导作用和不利影响的报告呢？

四、投资性购房需求的增长较快

我不想批评央行报告的数据错误了，只想说央行的分析方法如果仅仅从当年一手房的市场比例中计算投资性购房的比例，仅仅用当年投资性购房的投资、空置、出租的比例说明市场的问题则过于幼稚了。国际上计算投资购房的比例从来都是放在存量中计算的。即使把当年的供给全部计算为投资购房再放到存量中一比就被大大的淹没了，又何况仅有不足20％的当年量呢？别忘了过去的消费中这个比例是非常非常低的。最终则应用存量中拥有第二套住房所占的比例来反映市场中的真实情况。至2003年底为止，全国拥有第二套住房的家庭户数比例仅为7.33％

而拥有第二套住房用于出租的比率约为46%，偶尔居住的比例为30%，其它用途（包括待价而沽和炒房的）的比例约24%，换算成住房套数的比例为全部存量中的1.8%左右。同样空置率的计算如放到全部存量住房中计算（含非一手房空置）2003年底全部的空置仅为3.26%，是非常低的比例。投资性购房并不完全有代表性和不能对市场产生巨大影响。央行的报告理应不出现这种就事论事的简单数据累加的分析，报告实在让人难以理解央行的分析能力和逻辑。

五、已出让而未能开发的存量地

REICO工作室已发布了一季度的报告并有关于土地问题的专题报告。我只想提醒央行几个应注意的问题。

1、非房地产开发范围内的土地并未列入房地产开发范围内的土地统计之中，因此无法判断现有的当年存量是多是少。按2004年4亿平方米土地储备全国平均1.5的可建容积率计算最多有6亿平方米的供给量，不够一年的新增开工需求。如果没有了非房地产开发部分的土地供给与竣工供给，一定会供应量减少而严重不足的。

2、开发与非开发市场的替代而形成的增长并不能说明总量的增长，只是在统计中开发市场从后台变到了前台，浮出了水面，但冰山的下面大量的非房地产开发的总量在统计之中却会对市场和住房条件产生重大影响。

3、饿死人并非因为没有粮食，而是因为有人有粮，而有人无粮，苦乐不均而造成的，土地有一定的存量，也同样是会饿死人的。

4、大量的存量土地是毛地，尚未拆迁和开发。北京最近所谓回收的38宗土地中就有类似的未拆迁情况，如金融街公司的灵境胡同用地。而未拆迁不一定是没有钱或不想投入，而是规划的审批环节拖延造成的，是拆迁政策无法保障拆迁工作的进行造成的。如果大量的土地存在这种毛地出让的现象，就难免会被收回。而收回的土地如同样再毛地出让，仍然不会形成有效的供给。

5、为什么不开放存量土地的二级市场呢？现有的招拍挂制度要求必须到政府的土地市场中挂牌交易。政府会收取各种费用，大量增加了土地的交易成本，同时差价的收益还不给挂牌方而归了政府。没有了存量土地流通与调整的市场，都变成了要给政府留下买路钱的掠夺，还要交纳高额的交易税费，又谈什么存量土地的调整与盘活呢？

六、关于房地产金融情况

也许我只能说房地产情况而无权说金融情况，央行毕竟是中国最高的金融管理机构，我只能提几个问题。

1、中国没有房地产金融，只有房地产信贷，除了银行信贷之外没有其它的可以利用的金融工具，也没有直接的市场公开融资手段，更没有专门针对于房地产特殊行业的信贷规定，又何来的房地产金融呢？最多是与其它行业同样的信贷政策而已。

2、不能把定金和预收款作为开发企业占用银行贷款的转换。央行应该很清楚个贷与开发贷款的债权关系是不同的，个贷对购房者而言是债务，而个贷变成购房款之后就变成了债权。对开发企业而言开发贷款是贷款，而预收款是营业收入，虽然在交房前是债务(应付款)但却按营业收入纳了税，交房后就成了收入和利润。央行总不能连最基本的债权债务关系都不懂吧？还打肿脸充胖子，自认为营业收入也可以换算成银行的施舍，不知是为银行对房地产的支持表功，还是没搞清这种债权债务的关系。

3、开发贷款中有政府占用的大量土地贷款，同时大约也有18.8万平方米非房地产企业建设中的贷款吧？如果按竣工比例去计算，那么真正给开发商的开发贷款则少之又少了，而且在投资来源中的比例是从过去的25%、23%下降为2004年的18.4%。为什么央行的报告中不列举开发贷款在投资来源中的比例是逐年下降的呢？

4、房地产开发企业负债率很高，但民航业或其它产业的负债率不高吗？不是还不如房地产企业的自有资金充足吗？并且房地产企业的负债中有相当一部分是预收款，在交房之前预收款列账为应付款科目而形成的高负债，但这部分负债是不用还钱而要还房的，负债的部分是投入于要还的房子上了，并不形成真正的债务实质。如果中国的房地产是按工程费结算则这种负债就大大的降低了，实际的负债率也就能反映真实的情况了。

5、信贷的风险分析中大部分不是开发商的责任而银行的管理责任。核心的风险是在银行本身和政府，而不在市场和开发商。

七、其它

央行的报告中另有关于加税的建议和加息的调整，这两者应该说都是增加消费者购房负担和增加交易成本的掠夺，并非是为活跃市场和鼓励消费的好建议，对市场经济而言毫无可取之处，也不利于央行对客观经济促进发展的管理。

央行的报告中更加无知的提出，取消房屋预售制度。理由是房地产开发商已经积累了一定的实力。真是站着说话不腰痛，前文说房地产企业的负债率高，隐含财务风险，后文又说有一定的实力，岂不是前后矛盾，犯了逻辑错误。对央行和国土资源部提出的取消预售问题将另文专题讨论，这里仅点到为止。

认真阅读了央行的报告之后，虽然不敢就信贷问题提出更多意见，但对房地产的问题，不管是从土地、住房供给与需求还是从历史和产品结构上我都认为央行的报告是在完全不了解市场真实情况而是用局部的表面统计数字做文章，真是漏洞百出有严重的逻辑错误，而毫无价值。

如果央行要真想认真的做一份好的报告，最好不简单地从网站的统计报表中找资料和数据。而是认真的系统的做个调查和分析数据的来源和形成的原因，以及代表的是全面而不是局部的反映，再动笔去做报告，仅靠央行的大牌子，并不能保证这是一件可以令人信服的报告。

而北京华远集团老总任志强随后发表文章，表达了自己对中国房产市场的不同观点，并且认为央行发布的《2004年中国房地产金融报告》逻辑上有错误。

　　任志强认为，这份报告在技术上存在房地产概念不准确和统计方法有缺陷等诸多问题。

　　任志强称，该报告的撰写人只熟悉信贷而不熟悉房地产，作出了误判。他说，中国房地产市场由市场化房地产商开发部分与半市场化非房地产商开发部分组成，而不是央行说的只由市场化的房地产商开发部分组成。任志强认为，由于央行忽视了另一半市场的信息，使该报告的结论有所偏失。

　　根据他的推理，央行报告忽视了一个巨大的非房地产商的供给市场。在这个非房地产企业构成的供给市场中，六成以上为中低收入家庭的住房，而这个市场的供给量足够大，可以改变央行对供给结构不合理的判断。

　　央行仅用销售面积来计算全部的供求关系，任志强认为这一做法不妥。他说，“销售面积”并不能反映房地产市场的当期交易情况，应该用“房屋成交面积”来代替，把房地产存量市场也包括进去。房屋成交面积包括商品房增量的当期销售面积和二手房的销售面积。

　　任志强特别指出，央行报告的价格信号传递有误，目前国内的房地产交易价格并不高。他承认在一级商品房销售市场中价格是上升的，但这并不能反映全国实际需求中的房地产交易价格。

　　任志强最后说，土地价格指数上涨才是造成房价上涨的重要因素，并且家庭可支配收入的指数增长要远远高于房价的增长。