【金融市场】一线楼市紧急去杠杆

2054

收藏 2016-03-21

来源于《财新周刊》 2016年第11期出版日期 2016年03月21日
银行信贷向房地产市场倾斜，P2P通过地产中介对接首付贷，银行表内外资金也以各种方式为个人购房加杠杆。风险快速积聚，监管紧急干预

　　资产荒下，资金都在寻求安全的落脚点。刚性需求虽是主因，但在投机性炒房及预期上涨心理的相互推动下，资金大量涌入房地产市场，造就一波一线城市的“疯楼”行情。
　　“股市去杠杆，楼市加杠杆”的资金跷跷板运动已经被多个监管部门察觉，并形成共识：遏制一线城市投机资金炒房，打击房地产领域的场外配资和杠杆放贷，并严格执行二套房首付比例规定等。
　　“房地产的价量增长得到了银行的信贷支持，社会资金助推了高杠杆的风险。”一位监管人士对财新记者总结。
　　投机炒房的资金规模多大？目前尚难以有权威统计。据财新记者了解，央行会同银监会、住建部，在北京、上海、深圳三地摸底：一是不具备资质的互联网金融平台类公司的产品模式及所涉余额、利率等；二是银行有多少消费贷、信用贷实际用于房贷首付，又有多少理财资金对接了房地产开发商或房产中介的相关项目。一位大行广东省分行高层曾告诉财新记者，1月新增贷款中，该行的新增房地产类贷款占到一半以上。
　　第三方机构盈灿咨询测算，P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。但据监管机构的初步摸底，这个数据被低估：比如，链家理财2015年年报显示，平台累计成交138亿元，“90%以上的理财标的与房贷相关，最近三个月成交金额就近60亿元。”一位地方银监局人士表示；世联行（002285.SZ）的家圆云贷2015年累计发放3万多笔，金额30亿元；此外，二手房众筹平台拼房网也已成交9套房产众筹。
　　“房地产开发企业、房地产中介机构自办的金融业务，没有取得相应的资质，是违法从事金融业务，且还存在着自我融资、自我担保、搞资金池的现象。”央行副行长潘功胜在3月12日的全国“两会”记者会上将此事定性。
　　财新记者从一位上海监管人士处了解到，上海市政府统筹调控：涉及发改委、住建委、金融办、上海银监局和央行上海总部多个部门，结合“一城一策”精神来储备调控政策。对于银行的监管，会强调结清首付，要求银行严格进行尽职调查，“个人住房的首付款不得以非自有资金抵充，否则层数控制会失真”。
　　深圳方面，近期监管部门组织深圳近20家银行召开房地产信贷监管的有关会议，强调房地产信贷风险，抑制投机性需求，并将严禁银行理财资金对接各类首付贷产品。深圳市房地产经纪行业协会官网消息称，4月1日起，深圳市二手房交易评估价格会上调50%左右。但截至发稿，仍未得到官方确认。
　　财新记者还获悉，对于深圳去年9月30日出台的楼市新政中“一套房已经结清房贷的，购买二套房可以按照首套房来认定”这一条，有监管部门建议，将首付比例提高40%-50%。“这类贷款占个人住房贷款的比重较高，一旦提高首付比，可以明显抑制市场过热。”一位监管人士对财新记者透露，但目前此消息亦未得到官方确认。
　　一线城市的楼市杠杆牛市，会由此结束吗？
整治首付贷
　　伴随一线城市房市向好，银行、P2P平台等金融机构都持有乐观态度。它们除了对个人住房贷款提供按揭贷款服务，还越来越多地参与或开发“过桥贷款”和“首付贷款”等高杠杆金融产品，实质性地突破了首付比例的防线。还有部分房地产中介公司和房地产开发商，通过自身旗下的金融平台为客户提供买卖房屋各个环节需要的金融服务——这部分交易信息既不透明公开，也不会被纳入监管范畴，大量杠杆风险在这些平台上暗暗聚集。

　　盈灿咨询高级研究员张叶霞对财新记者表示，2015年P2P行业有664家平台涉及与房贷有关业务，整个P2P房贷市场的业务规模估计达1100亿元。
　　虽然比例不大，但监管层高度重视。“接下来将配合互联网金融专项整治，再做就直接给你关了。”一位上海监管高层说。
　　央行某长三角地区分行行长近日对财新记者指出，与以恒生HOMS系统为典型的股市配资相比，目前首付贷还不成体系，未能形成一个完善的配资机制，但是需要防患于未然。多位业内人士反映，虽然现在首付贷业务的规模不算太大，但高杠杆的效应不可小觑，监管收紧比较及时。
　　据中信证券3月6日研报不完全统计，当时市面上的首付贷产品有世联行的家圆云贷、中国平安的新一贷、房天下的首付贷、悟空贷的悟空首付贷、中原地产的中原合e贷、绿地集团的房e贷、三六五的安家贷、搜狐的搜易贷、房金所的首付贷、中国好房的好房贷、农业银行的农民安家贷等。
　　盈灿咨询表示，据不完全统计，约有50家P2P网贷平台出现过首付贷标的，截至3月初，有20家P2P平台把首付贷资产对接为主要业务，包括搜狐旗下搜易贷、多宝贷、合汇贷。不过这20家P2P网贷平台中，有17家近期已不再有首付贷相关业务，包括投资端没有首付贷的相关标的，借款端下线了首付贷相关产品。剩余3家平台中，有1家平台仍在发首付贷相关标的（生活贷），2家借款端仍然有相关业务展示（汇理财、合花易贷）。
　　P2P平台主要通过信用类贷款与房产中介或房产开发商合作，同时会通过很多方式降低风险。一位P2P平台的法务主管对财新记者表示，首先双方会签署确认房屋买卖真实的合同，但是大的中介公司不会直接为这笔贷款兜底，而是利用自身资源帮助P2P平台确认和锁定房屋状况、追讨债务；不排除部分公司会和P2P平台签署连带责任的合同。
　　前述法务人士还认为，首付贷产品的利润点较低，所以这类产品的规模有限。从盈灿咨询向财新记者提供的数据看，首付贷的利率相对较低，最低可达月息0.62%，最高也不过月息1%。像是链家等规模较大的平台可把成本降到较低，行业内资金成本会因借款人资质不同发生改变，基本处于年化利率6%-12%之间。
　　不过华泰证券2月底的研究报告指出，这类产品多是信用贷款、贷款利率在14%-19%之间，并认为首付贷利润率很高，本质属于小贷业务。
　　线下理财公司或民间借贷公司也参与对接首付贷资产这类平台，借款人至少需要付出年化利率20%的资金成本，更高的甚至达到30%以上。
　　首付贷产品一般分为信用贷款和抵押贷款。张叶霞介绍，信用类贷款的风险较为突出，贷款额度在1万-100万元内不等，平台会根据融资者的信用级别来给予相应的额度。抵押类房贷产品通常按照抵押物的七折来提供贷款额度。
　　大房东CEO肖斌表示，P2P平台对首付贷态度不一。有的平台较为大胆，敢于接受中介和开发商介绍的客户，能在短时间内增长业务量；有的平台认为首付贷需要在风险控制上付出更多的人力物力成本，考虑到客户接受程度不能设太高的利率，所以不予考虑。
　　上海金融信息行业协会秘书长李娟认为，首付贷产品和平台自身应具备的风险控制规则背道而驰，这相当于把还款压力接近饱和的借款人纳入网贷平台，会大大增加发生坏账的可能性。
　　舆论和一些监管官员都将首付贷与股市场外配资相提并论，多位业内人士认为两者虽然都是个人加杠杆的表现，但也有诸多不同。从资产属性上分析，肖斌认为，房产作为不动产的价格波动范围较小。实投（上海）互联网金融信息服务有限公司尹君认为，股票配资业务对平台的风险控制能力要求更简单清晰，比如根据杠杆倍数设定相应的预警线和平仓，甚至可以直接通过系统完成，而首付贷业务需要平台识别借款人还款能力、交易真实性甚至房产中介和开发商的潜在风险，因此首付贷的规模较股票配资小很多。他认为，股票配资风险更多由配资炒股的个人承受，而首付贷产品的坏账率与平台有很大关联。
违规过桥贷
　　近期，上海住建委相关负责人表示，链家公司相关门店的确存在不规范经营行为，目前已决定开展调查，并要求链家公司积极配合。一位上海监管高层对财新记者透露，通过排查，链家这部分由个别员工违规操作的过桥贷款余额有20亿元，年化利息高达17%，期限很短，客户需在一至三个月内还款。
　　链家于3月12日回应财新记者，该公司已于2月底停止新房和二手房首付贷业务。另外，用于房贷过桥的贷款业务也已暂停。链家负责人对财新记者表示，其二手房过桥贷款中的“尾款垫资”业务是在买卖双方已签订买卖合同、锁定房价，且买方银行按揭贷款已审批但未下款时，为避免买方延期付款暂代买方垫付的房屋尾款；额度以银行批贷总额为限。链家网首席风控官王志伟对财新记者强调，“我们没有所谓的二手房首付贷”，目前媒体所说的链家首付贷其实是链家的新房信用贷，平均额度15万元、上限为50万元。
　　国内房地产买卖市场中存在大量置换房产的刚性需求。这类人群出于改善居住条件或保值房产等需求，往往等不到已有住房缴清贷款就萌生换房想法，这自然而然地催生出过桥贷款业务。
　　过桥贷款通常是短期贷款，帮助资金需求方进行过渡资金周转，并且回收速度很快。肖斌对财新记者表示，过桥贷款通常分为“赎楼贷”和“尾款垫资”。赎楼贷是为卖方业主提供资金使其能提前结清按揭贷款余额；尾款垫资则是帮助买方暂时垫付房屋尾款，来保证房屋交易更快完成。
　　这类交易在二手房买卖中很普遍，部分房产中介旗下金融公司的业务多数和这类需求有关，他们开展此类业务有着天然优势。在尹君看来，房产中介是掌握房产交易流程的主体，他们掌握购房双方的房产现状、经济实力信息。肖斌指出，尾款垫付主要是确认银行贷款审批通过，而赎楼贷这类业务的风险控制有关键的两点：一要确保真实买卖；二要对资金进行全程控制，而房产中介恰恰有条件做到这两点。
　　真实买卖很好理解，全程控制资金是指中介必须陪同卖方到银行把款项打入还款账户中，防止卖方自由调配这笔赎楼贷款，同时中介也要保证买方已经获取了银行贷款。“同时满足这几个因素的过桥贷款可以被视为健康的业务。”肖斌说。
　　链家集团董事长左晖对财新记者表示，链家所有借款项目的资金划转都是通过首信易支付完成，首信易支付的备付金存管银行是农行，平台绝不会接触到用户资金。现在有人质疑中介为什么要做金融业务，这令他们明白公信力的形成与企业自身的想法没有任何关系，所以必须要做增信。他相信会有解决方案。
银行信贷及理财资金涌入
　　房产商、房屋中介给客户的配资资金，一方面来自P2P平台的融资端，但这仅是冰山一角，大头仍然来自银行表内外资金。在这样的模式中，房地产商和中介，实际充当了“投顾”和通道的角色。
　　兴业银行人士告诉财新记者，目前个人按揭贷款很多，很多地区首付比例早已事实性下降，多家银行的首套房利率也在下降，甚至有投资房产抄底的苗头。
　　2015年，银行信贷政策有所调整。经济下行期企业风险升高，加上流动性充裕，在此背景下，大多银行都收紧了企业尤其是小微企业贷款，而做大按揭贷款。部分银行对于按揭贷款和未来房地产市场走势乐观，在信贷额度上向深圳、上海等地区倾斜。据财新记者从深圳监管人士处获得的数据，2015年全年深圳新增贷款中，新增的房地产贷款占一半以上。
　　多位业内人士向财新记者表示，理财资金也在设法对接过桥贷款和首付贷产品。一位股份制银行零售部负责人介绍，一些房屋中介通过交付10%或一定比例的保证金与银行合作，将银行理财资金对接到类似项目上，为买房者的首付提供配资；甚至有专门从事首付贷业务的机构，会把多笔债权打包为结构化产品，银行表外理财资金可以通过认购这些产品对接房贷；也有银行将理财资金直接对接地产开发商，突破监管政策，违规放开发贷款。
　　全国人大代表、重庆市市长黄奇帆在全国“两会”重庆团讨论时表示，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆。黄奇帆提到，比如最近房地产交易中，部分房屋中介会给买房者提供10%-20%的首付，再加上银行降低购房贷款首付比例的政策，实际使得买房人只需付5%-10%的首付甚至零首付，而美国次贷危机的源头就是零首付。
　　黄奇帆所谈到的房屋中介提供首付贷的资金来源，大部分就是银行理财资金。“由于理财资金池不需要披露资金用途，可以很容易地拿去给房屋中介配资。”前述零售部负责人说。
　　长久以来，银行都有变相扩大个人住房贷款敞口的做法。有股份制银行支行行长告诉财新记者，有时中介会与银行合谋，通过“阴阳合同”帮助买房者从银行获取更高的按揭贷款，以达到零首付的目的。
　　比如一套实际成交价格100万元的房子，首付比例按照30%计算则需首付30万元、贷款70万元。银行客户经理通过与房屋中介合作，把房屋估值虚高至142万元，同时买卖双方签订“阴阳合同”，假装买房者已支付了42.6万元的首付款，即可从银行获得99.4万元贷款，直接放款给卖房者。这样，买房者基本实现零首付，放贷银行也乐于多放贷。
　　“当然，这个估值可以根据实际情况调整，不会太高，毕竟银行还是需要审核。”知情人士说。
　　银行的信用贷、消费贷也容易被客户挪用为楼市投资。有房产中介表示，他们会向银行介绍客户来申请消费类信用贷款；而对于银行来说，监测消费类信用贷款用途是个繁琐且庞大的工程。一位城商行高管指出，这类业务的资金流向很难掌控，银行只能整体判断贷款者的还款能力和还款意愿。一方面是银行信贷政策鼓励，另一方面亦是竞争和考核压力所致。银行对于申请首付的客户往往审核比较宽松；对于假离婚、找亲戚代交社保甚至注册公司等规避限购政策的客户，也常采用“睁一只眼闭一只眼”的方式，并未深究。
政策在收紧
　　北京、上海、深圳地区的监管部门都对当地房地产场外配资市场情况进行了排查，梳理从事首付贷或众筹买房等高杠杆放贷业务的相关企业名单、产品模式和涉及金额。
　　在银行业，3月10日，某一线城市银监局下发紧急调研通知，要求报送2015年以来发放的个人住房贷款中，离婚日距贷款审批日不足一年的信息。市场人士推测，对于“假离婚”的审核未来会严格起来。
　　对于上海房市过热的现象，3月6日，全国“两会”上海代表团开放日中，上海市委书记韩正表示，住房是特殊的商品，必须调控，但调控必须通过科学的、符合市场规律的手段。最近一段时间，上海出现非理性过热的市场情绪抬高了房价，这对房地产市场的健康发展不利，对一些违法违规扰乱房地产市场的行为要依法严肃惩处。
　　“这传达出了明确信号。”前述上海监管人士指出，上海会针对楼市过热，出台一些调控政策。在银行业方面，一是规范银行和中介的合作，银行放按揭贷，不需要通过房产中介；二是要求银行查明客户首付款是否来自自有资金，如果不是则应附带个人说明；三是要严格执行二套房首付50%的政策。“以前二套房30%-40%都可以，以后不行了。”
　　深圳方面，据前述当地监管人士及银行透露，拟调整个人住房按揭贷款首付比例：对于没有贷款记录的首套房贷款人执行30%首付比例政策；对于存有住房按揭贷款余额且再次申请贷款的“二套房”贷款客户，严格执行70%首付比例政策，给予的贷款利率至少上浮10%；对于社保缴纳期限短、金额低的非户籍人口和大额贷款异地客户等，银行需谨慎发放住房贷款。同时，监管部门拟要求银行开展压力测试，监测房价波动对于信贷质量的影响，以此审慎合理控制信贷增速和集中度；拟对部分房地产贷款增速过快的银行，对于其房贷业务的合规等情况开展专项审计和检查。
　　“防止信贷资金违规进入房地产投机领域。”监管部门亦强调，严禁银行以理财资金对接参与社会上各类首付贷产品，严防高杠杆的社会资金向银行业的风险传导；加大现有差别化住房信贷政策执行力度，加大对信用贷款、消费贷款、信用卡现金分期等业务的资金流向监测力度等。■
　　财新记者王晓庆、林金冰对此文亦有贡献