上海房地产价格为什么比北京深圳还高？

上海地区也是我比较熟悉的地区，房价到了什么地步？所谓城区“三二一”环线，内环是三万元一米，内环跟外环之间的二环线是2万元一平方米，外环“三环”线以外是1万元平方米。政府统计数据称6700多元/平方米是不可靠的，我讲的是数据是比较真实的。这种数据远远高于广东地区和深圳。

很多媒体说影响上海房价有三个因素：第一，是上海老百姓收入显著增长；第二，由2009世界博览会在上海举行；第三个原因，就是可能有外国资金的流入，包括温州、香港等地的资金的流入。我跟各位讲，这是非常简单化的看法。

第一，上海老百姓比较有钱吗？我们看一下，从2002年－2004年，上海老百姓可动用收入所得的增长率是12％左右，在广东也是12％左右，北京也是12％左右，几乎差不多。因此第一个理论根本不成立，上海老百姓并不比北京和广东老百姓更多钱。

第二，世博概念。奥运概念在北京更吸引人，更是卖点。世博在哪里建造？在浦东，5.28平方公里土地。但我们观察到，这次泡沫的形成是在浦西。因此第二个理论也不成立。

第三，是否是外部资金的炒作。我自己在上海电台有一个节目，曾经谈过上海的房地产，但是有人不希望播，结果没播成。为什么呢？既然，前两个因素表明，即不是上海百姓比较有钱，也不是世博概念，那上海房地产短短半年内，炒高了一倍以上的唯一可能，就是国际炒作。什么叫做国际炒作？我们比喻一下，外汇储备1000亿美元，其中有700亿知道来源，包括直接投资、贸易等，但还有300亿不知道来源！

中国宏观调控被国际炒家利用

03年的时候，04年的时候，一起进来的，由于地方非常小，少量资金给拉抬楼价，到最后我判定是在今年年初或者去年年底，开始由最后几家进来，当时的房价，从去年2004年的6月份到今年6月份房价在当地楼盘占了一倍以上，可以从1.5万到2万，甚至到3万以上，短短的几个月，一起出货，高位套现，卖给老百姓。造成泡沫，大赚一笔而走，人走了以后，政府开始宏观调控。第一，你两年之内卖掉的，给5％的惩罚。要卖房子以后，你必须先交清贷款才能买房，各项条条款款让你卖不了，这就是高手过招，让你走了以后才来调。

 

郎咸平预测中国房地产危机在2007年出现

我国生产过剩的现象在2007年会体现出来，生产过剩的经济配合消费形态的改变带给各位的将是不可避免的经济萧条，对地产商而言，在这个严峻的时刻，我们应该怎么办？我们应该有做法。你要有认识，我国地产商会被大量淘汰，可能有人听了心理不爽，与其不爽，但愿不要让我说中！第一，你必须增加公司的现金流，第二，你必须减少负债，第三，你必须缩小规模，那么未来在地产业健全的地产公司，不再是现在大而全的公司，而应该是现金流充裕，负债率极低。规模不大的更加专业化的地产商，包括生产和服务分开的地产商。

我跟上海的地产商曾经说过这句话，我国的民营企业家听不进去话，你跟他讲，他回去就忘了。等到今年7月份，我又跟他们讲，很多人就是在两年前听我讲课的那群人，见到我，说后悔没有听我这句话。

 

郎咸平觉得中国股民将钱交给了无能的人

股票市场的原始目的，就是在市场上集资，把我们这些老百姓不会做生意的一群人，把你们钱集合在一起，拿给最伟大的经理人经营，比如说通用电气的韦尔奇，他是世界第一首席执行官，或者让可口可乐的首席执行官经营，他比我们聪明多，也有能力多，也懂管理，他能给我们创造无限的财富。这就是股票市场，集资把钱给最有能力的人经营，我们股票市场，当初为什么成立股票市场？就是为了国营企业减少困难，因此这些国有企业老总不是傻子就是笨子，或者没有能力的，没有第四个可能！

 

苏联国有股减持的失败之举

苏联国有股减持怎么搞呢？就是发行所谓的兑换券，比如说A公司是国有企业，价值1万，就发1万张兑换券，每个老百姓发你1张兑换券，如果对老百姓有兴趣的话，拿1张换这个股权，可以换到1％的股权，这种幼稚的想法只会出现社会主义国家。你想想看，一般小百姓有兴趣拿A公司1％的股权吗？这种没有法制、没有信托投资的国家，谁会买你1％的股权？他宁愿不要这张兑换券而买一瓶酒来喝，他觉得买这个股票不实惠。最后形成黑市，地下市场，就是专门卖兑换券的。当时苏联有7个后来比我还要出名的金融人士，并不是专家，但他们看好这个时机，勾结国有银行，拿国有银行的钱去收购全国发行的兑换券。所以，突然之间在苏联这七个人，不但控制所有的国有企业，包括尤克斯。还控制着苏联的银行，控制着苏联的警察，出了什么问题呢？

 

为什么美国机构投资者在中国呼风唤雨？

为什么美国机构投资人在美国不敢为非作歹，到了中国就可以呼风唤雨，敢炒作上海的房地产，到香港也是一样。为什么它们在美国不敢？因为美国的严刑峻法让美国人不敢做，逼得他们做长期投资，不得不做基础分析。现在你把这些人引进中国，你就搞错了，为什么搞错了？中国股市QFII是引进国际机构投资人，认为他们是做长期投资和基础研究的，可是你知道吗？这一些人做研究的精神在哪里？这是美国政府长期严加监管的结果，让你不敢操纵股价，操控房地产市场，监管才是这一切的根本，我们不学习是不懂的。你把他们引进来，那就是更可怕的庄家，是八国联军的专家，是互相勾结庄家，他可以炒你股市，也可以炒作上海的房地产市场，宏观调控的来源就是政府的信用不足，对这些人监管不够所致的，只有强有力懂得游戏规则的中央政府，才能保证我们的股市和房地产市场健康稳定地增长。

 

中国的二元体制经济

中国经济是全世界少有的二元体制，认为中国经济过热或者过冷都是错的。中国经济随时存在着过热和过冷。比如，我们利率调升有用吗？我们看一下实际资料，银行信贷最大的使用者，是地方政府和国营企业，地方政府搞政绩工程，他们见到钱就花了。边造边花！但我们资金的来源，其中很大一部分来自地下金融，地下金融利率是非常理性和敏感的，所以这次利率调升0.25％，地方政府照借黑市利率，黑市利率上升1％，上涨4倍，你打击到谁？就是打击到民营企业，这就是二元体制的必然下场。

 

中国的股市不是为了中小股民利益

问一下股票市场的监管单位，那就是你推出股改的时候，有没有把握保证上市公司不会事先收购流通股？我可以告诉你，这无法保证。

第二个，你能不能保证上市公司不会篡改选票，不会贿赂选民呢？不能保证。而且我们第1财经也进行大量调研，在我的节目里也提出批判，确实很多上市公司是违背我刚才讲的第二点。

第三点，你能不能保证上市公司不会在股改的时候宣布假消息，在高价套现离场坑害股民呢？一样不能保证。如果政府这三点都不能保证，怎么能够在股票市场上树立自己的威信、信用呢？你就很难。

我们在推出股改的时候，我认为最荒谬的是股改的目的不是为了中小股民的利益而改，为了一个荒谬的目的就是全流通。我简直不敢想象股改是这种目的，如果说股改的目的是为了提高中小股民的收益我还可以理解，因为这是全世界，除了少数股市像中国股市一样，大家所共同追求的目标，就是股票市场最终受益者是中小股民，而我们正好相反。

 

中国政府建立股市的真正目的

我们的股市从建立开始，就一直违背这个原则，一开始的时候是为了替国营企业脱困用，当时上市公司，职业经理人就是跟股票市场不一样的，他把公司搞的这么糟糕，通过股

票市场脱困，他的本质就是傻的，我们把钱大量给他，到最后股票市场搞的颓废不堪。我们那么多上市公司是有问题的，结果还要把这些有问题的上市公司所控制的法人股以及国家股剥削股民，这个愿景是不存在的，一再地进行股改，不是再次剥削吗？当然在这个节骨眼，为了提升股市，不能否认股市监管当局想为中小股民赚钱的想法，为了提升股市希望社保基金入市就搞错了，因为社保基金进入股市没有严刑峻法的环境，股市上市的基本环境，就摧毁了百姓明天的财富。我们在一组恶性循环下不断地前进，到最后结果就是今天中国的股市。

 

房地产炒作引起城市衰退

通过“中部崛起”和“产业转移”等概念炒作地产升值，对中部城市的持续化发展未必是好事，相反，“高房价”会成为中部崛起和谋求“中心城市”的绊脚石。

郎咸平还认为，“如果将沿海地区低水平、低附加值的产业转移过来，结果只能是一个二流城市的龙头老大，永远也当不了第一。就像上海想成为国际金融中心，高房价就成了很重要的制约因素；北京想成为国际大都市，其交通就是一个非常大的障碍；同时广州的情况也非常艰难，由于政府以前鼓励中小企业的发展和引进外资，但渐渐发现低水平、重复的太多，将有碍于整个城市的发展。他认为，房地产反映一个城市的价值理论基础是对的，但容易被市场非理性因素所操控。房价被国际炒家炒高，真正受害的是老百姓，所以，高房价所影响的不是一个简单的城市繁荣问题，而是一个城市过高的房价所带来的城市衰退问题。

 

历史故事揭示股市的本质

我把各位带回到1720年的欧洲谈一个历史故事。1720年，英国、法国等国针对当时所发生的三次欧洲金融危机拟定了一个《泡沫法案》。所谓三次金融危机，是连续发生了三次股票市场大崩盘。各位可以上网查一下，包括法国的“密西西比泡沫”、以及英国的“南海泡沫”。我们再往回看，在1720年之前到底发生了什么事？从16世纪到18世纪的一两百年间，是所谓的“重商主义”时代。当时的欧洲各国政府，为了掠夺大量的黄金白银，所以成立了全世界第一家国营企业——东印度公司（这个公司给我们中国人带来了无穷的噩梦）。东印度公司是国有企业，是以炮舰为前导、以盈利为目的一家公司。当时欧洲各国政府，为了掠夺殖民地，不停的打仗，打得民穷财尽。不得已只有发行战争债券，这是世界上第一个债券。但问题出来了，战争债券到期得还钱啊。如果还不起怎么办呢？那只有“打白条”了。同学们能不能告诉我一个英文单字-----把这些还不了款的“白条”摞成一堆的存量的英文怎么讲？对，就是同学们所说的“stock”。也就是说，政府利用国有企业掠夺财富，而还不起的债务就叫做“存量”。政府控制着一大堆还不起钱的债券，或者叫“白条”，到最后还是要还嘛，那怎么还呢？当时就有几个聪明的人说，要还掉“白条”就得搞个“市场”来骗。市场叫做market，所以就搞了一个stockmarket——“白条市场”（我们翻译成“股票市场”）。如果你要搞个市场来骗，就不能搞个脏脏乱乱的菜市场，不好看嘛。那你要怎么骗呢，就要搞的富丽堂皇-----大理石的地板，大理石的柱子，宏伟之极，就像今天的上交所和深交所一样。（笑声、掌声）。当时国王就说，好啊，这我可以做到，没问题。但我怎么骗人去买白条呢？聪明人说，“白条”现在千万不能卖，因为它没价值。那么国王说我怎么创造出白条的价值呢？聪明人就说白条的价值是可以创造的，你就告诉他们这个“白条”的价值是取决于未来的现金流。国王说，这个未来的现金流用什么做担保呢？聪明人就说用“东印度公司”未来掠夺的金银财宝来做担保。所以你们今天读财务管理，你发现股票价值取决于未来的现金流，这个概念就是从那个时候开始的。然后，政府就劝告老百姓买“白条”，因为它代表的是未来的财富，就是东印度公司从亚洲到非洲，到南美洲掠夺来的金银财宝，而这就是“白条”未来现金流的保证。政府将白条卖给第一批傻瓜。（笑声）第一批傻瓜再用同样理由卖给第二批傻瓜，然后卖给第三批傻瓜。到最后把“白条”的价格炒得无比之高。可是这么细小而不成熟的市场所寄托的只是未来不可预测的现金流。终于发生了三次金融危机。就是我刚刚说的，“密西西比泡沫”以及“南海泡沫”。

 

你可以不读书，但是你不能不懂历史

1776年，一个伟大的经济学家——亚当.斯密写了一本伟大巨著《国富论》。《国富论》坚决反对国有企业，呼吁市场化和民营化，主张以看不见的手来调整市场的供需，而不需要政府的干涉。这不是和我们改革开放喊的口号类同吗？我们今天喊的口号，我们今天做的改革，包括股改，几乎都可以在过去欧洲历史上找到痕迹。只是我们不学习，这才是我们最大的悲哀。我们今天是踏着历史的足迹，不断重复着过去的悲剧。

 

中国的国企改革

某地方的国企，经营没有效率，因此进行了简单的民营化。这个民企老总买了国企之后，贱价买断职工工龄，把下岗的职工一下子全部的推向社会，由谁负担呢？由失去了国有企业的政府和我们社会大众负担，他们拿着国有资产，赚取所有的利润；还有更过分的，把国有资产全部铲平，就地建高楼，赚的钱呢？全部归自己，这就是我说的改革的利益归于自己，改革的社会成本由全社会来负担的现象。甚至我的学生，有一次到四川省某县，去谈一些合资项目。当地国企的老总和他说：“我给你讲，我们把这些净资产通过一些会计操纵压低了价值，你呀，就假装出百分之二十的钱，我就把企业给你，还有呀，我们后山还有五千亩的土地，都是共产党的，我全部都送给你，你给我一点钱好不好？”这就是没有信托责任的“我党干部”。

 

中国的医疗改革注定失败

比如，你只有一个病，他会说你有十个病，你本来只用开一个药，他给你开二十个药。虽然药价格下降了百分之五，但你原来只要吃一种药，现在却要吃二十种药。（笑）你便宜了吗？我们全国一千五百个医院，上万个诊疗中心，其中大约有80%是被少数集团所控制的，各位知道吗？现在媒体在大量报道，这些医院随便给你一个病因，随便给你一个医疗费，乱开药的现象层出不穷。最后你会发现，到时候我们老百姓连看病的机会都没有。我想请问各位，在进行医疗体制改革，进行市场化之前，我们有没有想到全世界

各个国家的医疗改革没有一个是成功的。我们回头看美国，克林顿总统是一个英明睿智的总统，他上任的第一天，就是聘任他的太太希拉里为美国医药改革委员会主席，结果两年之后彻底的失败。（笑）欧洲也进行过医疗改革，亚洲各国也进行过医疗改革，结果都是失败，原因就是保险费用太高，政府无法负担。另外一个导致医改失败的原因是信息不对称问题。举个例子，台湾搞过劳工保险，由政府出钱，劳工拿着保单就可以去医院看病。结果到最后，病人没有生病，却拿着保单到医院，和医院合谋骗政府的医药费，然后一起分。（笑）最后因为刁民过多，（笑）而不得不取消劳保。

 

中国的股改目的是全流通，不是民众利益

最后我只问监管单位三句话，第一：你敢不敢保证上市公司在股改前不大量收购流通股？你不敢保证。第二，你敢不敢保证上市公司不敢篡改选票，不敢贿赂选民？你也不敢。我们已经知道的贿选事件，曾经在上海被大规模报道。第三，你敢不敢保证，推出法人股之后，上市公司不会制造假消息，在高位套现离场，坑害股民？最后，监管单位什么都不能保证！而在什么都不能保证的情况之下进行“股改”，甚至把坏公司都一起进行“股改”，这就是对政府信用的破坏，也是对股民的再一次掠夺！同时，我们的股改的目的是要进行全流通。“全流通”重要吗？你们看看美国的股票市场，美国政府的目的非常的清楚，就是为了全体百姓的利益。而我们的股改，是为了全流通！（笑）目的都搞错了，进行“全流通”的改革，是让全体的股民一起跟着受罪，承担着改革的成本。这种股改能够成功吗？

 

民主和舆论监督不一定有廉政

你以为民主监督、舆论监督就可以使一个政府变得更有效率、更廉洁吗？你又错了。我举个例子，香港和新加坡的政府是全世界最廉洁、最有效率的。香港在1997年前，是既无民主监督又无舆论监督的地方。97年前的香港媒体，哪一个敢批评港英政府，香港政府政治部的官员立即抓人递解出境。在97年之前，香港也没有民主选举。但是香港政府的高效率和廉洁是世界首屈一指的。新加坡也是一样，它既无民主监督，也无舆论监督，可是新加坡政府的效率与廉洁，常常与香港政府比争第一。我们以这个例子可以看得出来，民主当然是有它的必要性，可是民主跟舆论不能使一个政府更好。再举个反例，亚洲已经引进了民主制度和舆论监督的国家和地区，例如菲律宾、泰国、印尼、马来西亚，和民进党治下的台湾，哪一个政府不腐败。（笑声）因此我们发现，在亚洲，民主和舆论，无法使政府变得更廉洁，无法使政府变得更有效率。如果中国再坚持现在肤浅的改革思维，我们的体制改革一定会像我们的国企改革、医改、教改一样失败。所以，我希望今天在清华大学向各位亲爱的同学们，讲讲我的体制改革的理念。（热烈的掌声）

同学们思考一下，中国的各级政府有一个很奇怪的现象。一方面贪污腐败，人神共愤，但是另外一方面，政府官员却忙碌不堪。早上七点多钟就去批公文，批到晚上十点还批不完。中国政府的公文，是全世界政府公文最多的。（笑声）到最后都批成习惯性了，不批都不习惯了。（笑声）结果退休了，怎么办，没有公文批了，不习惯了，把老婆叫过来，你这个菜单拿过来我批一下。（笑声、掌声）批什么，“原则可行”。

 

中国改革的实质是“将成本抛给全社会”

还有很多改革都值得我们批评和关注，包括农业改革、房改，金融改革、银行改革，其共同特征就是改革由少数既得利益者独享改革成果，而改革成本由全社会负担。银行改革。我相信各位应该从网上知道我的观点。你今天把花旗银行放到二十年前的中国，它到现在依然是40%的坏账。国有企业不想还你钱，就成了坏账，这和银行本身经营是否到位关系不大。为什么中国银行纽约分行做的好？我告诉各位，那是因为在纽约借款人都想还钱，而且它有个很好的法治系统，可以保护债权。当我们银行碰到坏帐问题，我们政府管理单位所想的是什么解决方案？就是简单的上市，而没有第二个方案。我想请各位同学，尤其是我们清华的同学不要用脑袋想，用膝盖想就行了（笑声）。如果上市能解决问题的话，我想请问同学们，为什么美国的制造业还如此的衰退，他们都是上市公司呀，为什么美国很多的上市银行会在80年代大量倒闭呢？因为上市解决不了问题。银行坏账问题是个系统工程问题。银行经营的好坏和经济素质以及法治化建设有关。也就是说，绝对不可能在一个经济素质级差，大家都不想还钱，而法治无法保护债权人的情况下，单独要求银行没有坏帐。但是我们在2004年、2005年把银行大量卖掉有什么结果呢？你们知不知道为什么那么多的外商银行竞相贱价收购我们的银行呢？无可否认的，今天我们中国的经济素质不断上升。而且十六大之后，我们法治化建设也抬上了议程。经过我们全体老百姓的一致努力，五年、十年、十五年之后，我们的经济素质上去了，我们的法治建设完成了，因此银行可以赚钱了。到时候你发现，外商银行都赚钱了，你还以为他是水平高。但是这是我们全国老百姓、政府辛勤奋斗的结果。到最后，所有价值都归于外商银行，因为你在2005年把它们卖光了。这就是银行改革的下场。（掌声）这又是一个由外商席卷改革利益，而改革成本由中国人负担的错误改革。