谢逸枫:别忽悠 中国楼市大格局未变
大千世界    财经意见领袖2016-04-11
　　文/财经意见领袖 著名专栏作家 谢逸枫　　

      房地产市场正遭遇1993年以来第七轮收紧型调控，2016年3月新一轮楼市收紧型调控如期而至，苏州、上海、深圳、南京、江苏、合肥、北京、武汉、青岛、宁波、惠州、廊坊等12个城市出台一波楼市调控政策。如北京的90/70政策重蹈覆辙出现于土地出让上，虽然没有出调控收紧的文件。老谢认为，自2016年3月25日之后的第四周开始，媒体疯狂报道楼市所谓的调控效果“正面”新闻，背后出于政治因素外，就是领导的因素。实质上收紧的调控城市房价一直非常的坚挺，即使4月份开始成交量有所回落，属于市场正常的现象，因为部分需求转移到周围城市与受抑制。因此，这样的“正面”新闻没必要过度关注，要买房的没必要作为购房参考的依据。
　　老谢认为，目前中国楼市格局未变，总体仍保持稳定发展态势，局部楼市冰火两重天。其一是市场分化已经延续到全国房地产市场，其中城市、房价、成交、供应、库存、房企、调控、一线与二线及三四线的三重市场的八特征最为明显。其二是一线与部分二城市的房价、成交保持高位水平，供应与库存持续下降，房企到位资金最好，调控面临收紧的局面。其三是部分二线与三四线城市的房价、成交增幅不稳定，供应与库存量大，房企资金紧张，调控放松是常态。其四是局部楼市不代表中国楼市格局，市场分化说明城市经济发展不平衡、资源分配不合理，这才是真正的问题所在。因此，不要忽悠什么大格局巨变什么危言耸听的没根据话，欺骗市场、误导购房者。　　首先是揭开楼市六大“假象”。媒介如何描述这些收紧型调控城市的房地产市场所谓的“降温、急冻、降价、暴跌、观望、退房潮”现象，这真的调控“立竿见影”效果吗，以一线城市为例。其一是楼市急冻，北上广房价要降？有媒介报道，以深圳为例，3月21日至3月27日一手住宅成交776套，成交面积为约8.37万平米，环比下降了近14个百分点，已经连跌三周，776套的成交水平已经达到了2014年9月以来的新低。深圳尚且如此，而被称为最严调控的上海，成交量下滑的只怕是更为显著。以上海25日网签25.25万平方米为例，最新数据，实际登记备案量为17.8万平方米，已经退了30%。上海的二手房市场释放出明显“降温”的信号。
　　其二是深圳新房成交量连续5周下跌，房价暴涨受遏制？有媒介报道，来自市规土委的数据显示，上周一手住宅成交652套，成交面积为约7.05万平方米，两项数据分别下滑16%和15.7%。新房成交面积已连续5周下滑，还不到春节前成交量的一半。有分析认为，在各项调控政策落地后，短期内房价暴涨将得到遏制。预测未来一线楼市将会进入调整阶段，新房入市量与成交量将会持续处于低位。本来春节过后市民观望情绪已很浓厚了，新政又在一定程度上提高了购房门槛，未来一段时间内新房成交量还将持续走低。未来一段时间内市场的成交量有所调整。上涨幅度较大的深圳市场也将逐渐进入调整阶段，未来市场有可能面临转折点。
　　其三是一线将出现“退 房潮”？有所谓的什么机构分析，新政前后的成交量，不是“真正”的成交量。还说退房潮由此而来：“新政前后成交的很多客户不符合新政的二套房首付标准和限购标准；特别是周末开盘的项目都存在水分，存在退房风险；由于购房都是以网签为主，在新政前购房，但没来得及网签的人，一部分会丧失购房资格；当开发商梳理被圈住的客户时，不符合限购条件的客户可能被退房；业内人士表示上海退房潮比例将占到上周成交量的20%-30%，甚至更高。”
　　其四是上海楼市降温豪宅领跌，多处降价100万-200万元？4月8日，有媒介报道，仁恒置地在上海的某豪宅楼盘业主宣布降价100万元。此前，该房屋的挂牌价为3600万元，目前的挂牌价格已降至3500万元。“我们的统计发现，二手房降价的房东约占整体比例的10%，如位于陆家嘴板块的世茂滨江一套1房，3·25新政后房东挂牌价格为690万元，新政出台前这样的房源挂牌价在750万~800万元。某分析师表示，目前豪宅市场出现很多降价100万~200万元的情况。
　　其五是一线楼市现退烧信号，上海有房源一夜爆跌160万？有媒介报道，对于楼市来说，二手房市场对于政策的变化更敏感。在“沪九条”的影响下，上海已有不少业主先后调低报价。如在碧云板块，有一名置换型客户，房子刚定好，本来二手房可以慢慢卖的，结果政策出来后，原来挂牌1150万元的别墅，现在愿降价到990万元卖，而且还可以谈价格。控江地区，二手房挂牌量方面变化不大，但看房客明显减少，其中30%客户是非沪籍客户，受新政影响不能购房。
　　其六是深圳：购房者进入观望状态。受此影响，业主此前强硬的叫价心态亦开始动摇。深圳中原研究中心数据，在刚刚过去的一周，深圳有两成业主下调报价。其中，后海片区业主报价持续下调2.3%，蛇口片区下调2。一手楼方面，中原监测数据则显示，上周推售的5个楼盘中，大部分销售率均不太理想，有4个项目销售率低于7成，其中又有2个项目销售率低于5成。北京：下架万套高价房源。市住建委对房产中介的专项执法检查，吓退了大批高价房源。中介公司网站上出现了大批量价格为每平方米14万多元的学区房。而此前挂出的每平方米动辄数十万的高价房源现已不见踪影。
　　老谢认为，目前市场上报道的“降温、急冻、降价、暴跌、观望、退房潮”六大“假象”，根本不是调控的效果与作用体现，更不是所谓调控“立竿见影”效果。其一是一线城市与部分二线城市的量下降、市场降温，主要是供应下降与库存不足，导致房企调整供应与推盘节奏。其二是降价的楼盘，仅仅是个案现象，不足为虑。暴跌就更加没有，因为现在楼市处于火爆阶段，怎么可能会暴跌，即使是二手房或一手房也不可能这样。其三是观望，属于正常的心理现象，不管是调控出来还是没有调控，购房者的心理都受到市场波动的影响。其四是一线城市退房潮根本就不存在，所谓的退房怎么来的，实质上是忽略了政府的补救能力与应变反应，如深圳、上海等城市已经发出讲话，新政出台期间的成交可以继续有效。
　　其次是一线与热点二线城市没有报道中的那么糟糕。3月份的房地产市场数据表现，以上海、苏州、南京、广州、深圳为例。其一是上海二手房指数办公室4月7日发布月度报告显示，刚刚过去的2016年3月，上海二手房指数为3484点，比上月上升118点，环比上涨3.44%，涨幅缩小0.02个百分点。房价涨幅依然在高位。其二是苏州有楼盘9个月房价翻倍。中国指数研究院数据显示，2015年3月，苏州房价单月涨幅达到5.79%，超越四个一线城市。从去年6月的量、价启动，到去年10月全市区域的普遍上涨，再到今年春节后的恐慌性上涨，一时间，楼价翻番、日光盘不断涌现、全民抢房，成为苏州楼市的标签。苏州工业园区白塘壹号去年这个时候楼盘的均价才1.5万元/平方米，年底时飙升到2.8万元/平方米。
　　今年5月即将有新的开盘，预计价格在3.5万元/平方米。卖得很好，每次开盘都能卖完，价格翻了一番还多，去年出手今年都能赚到一套房了。苏州工业园区是苏州房价最早开始上涨的地区，也是涨幅最大的区域之一。苏州整体房价从2015年6月的12465元/平方米，上涨到今年3月的17962元/平方米，上涨幅度为40%。但苏州工业园区楼盘的价格几乎都已经翻番。在苏州工业园区九龙仓时代上城，该楼盘去年6月的均价在1.5万元/平方米，到今年1月底，均价达到2.85万元/平方米，4月中下旬即将开盘，均价在3.1万元/平方米，短短9个月内，价格翻了一倍。不是我们一家在涨，价格是市场决定的。
　　其三是据南京市住房保障和房产局主管的“南京网上房地产”统计，4月2日至4日，南京共认购商品住宅1352套，创6年来新高。至5日，南京可售房源为3.1万余套，仅够消化2到3个月。类似情况出现在苏州。据苏州搜狐焦点网统计，苏州楼市商品房成交套数增加521套，涨幅达139.68%；成交面积增加4.7万余平方米，涨幅达112.91%。
　　其四是监控阳光家缘数据显示，第一季度，广州楼市成交均价为15705元／平方米，同比上涨了7.6%，去年第一季度广州楼市成交均价为14628元/平方米。赶集网发布最新数据报告显示，第一季度广州楼市成交套数为21715套，成交面积为243041万平方米。进入三月份以来，个别楼盘成交火热，虽然一手楼成交量环比上个季度（2015年10月1日至12月33日）的27207套足足少了近5492套，下降约20%。但是，同比去年同期的16194套多了5521套，上涨幅度为34%。随着一系列利好政策推出，恰逢年后楼市回暖，广州全市一手住宅成交反弹强劲，本来是淡季的3月却成交不俗，甚至有的楼盘出现“日光”现象。
　　其五是深圳房地产信息网的监测，2016年3月全市共成交新房住宅4461套，环比减少17.5%，同比减少8.1%；成交面积共464848平，环比减少16.5%，同比减少0.1%；成交均价为49989元/平，环比上涨3.9%，同比大涨88.2%。根据深圳房地产信息网的监测，2016第一季度全市共成交新房住宅15318套，环比减少17.4%，同比增加8.4%；成交面积共1584634平，环比减少14.4%，同比增加16.2%；成交均价为48089元/平，环比上涨18.4%，同比大涨79.2%。其四是《2016年3月中国城市住房价格288指数》，2016年3月，北京环比上涨1.22%，同比涨幅为17.70%。上海环比上涨3.33%，同比涨幅为26.90%。广州环比上涨1.09%，同比上涨12.93%。深圳环比上升3.20%，同比涨幅扩大至48.13%。
　　2016年４月1日，深圳市规划和国土资源委员会发布的楼市成交数据显示，2016年3月，深圳新房成交量跌价升，成交均价环比上涨3.94%至每平方49989元。当月，深圳二手房成交量大增。2016年3月，深圳共成交4461套新建商品住房，成交面积46.48万平方米，环比分别下跌17.54%和16.53%，同比分别下跌8.10%和0.12%。当月，深圳新建商品住房成交均价为每平方米49989元，环比上涨3.94%，同比上涨88.17%。2016年3月，深圳二手房成交量大增，共成交18706套，成交面积159.99万平方米，环比分别上涨120.17%和135.77%。
　　老谢认为，3月与4月上半月的楼市数据表现告诉我们，一线与热点二线城市尽管面对着调控，房价依然是无法撼动，4月成交环比有所回落，同比依然是上涨。其一是调控的政策目的不是降房价，也不是去杠杆就是去房地产。其二是调控无法抚平市场波动，改变不了市场供需扭曲、库存不足的事实。其三是抑制需求的调控肯定要失败，资金与买房需求的抑制不了，一个盖子堵塞不住三个洞。因此，这样的数据表现比2014年、2015年都要好，中国楼市大格局未变，怎么可能很糟糕。
　　最后是房价上涨背后的力量与推动力。这些收紧型调控城市为什么房价拒不下跌。老谢认为，其一是土地政策不放开，一线城市房价很难降温。政府为了发展工业和耕地，大规模限制住宅用地。中国只有0.89%的土地用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，而在美国这一比例分别为2.7%和1.4%，在日本则是5%和3%。具体到北京市和上海市，市辖区城市建设用地占总土地面积分别仅为11.7%和16%，远远低于纽约市和东京都的52.6%和60%；居住用地占全部建设用地的面积则分别仅为28.4%和36%，同样远远低于纽约市和东京都的43.8%和60.2%。北京、上海房价之所以如此之贵，十分重要的一个原因就是供应不足与地价疯狂暴涨及税费成本高企、错误的调控政策。
　　其二是政策无法抚平市场波动。无论如何，限购只是从表面上限制了需求，而并没有从根本的供给上的增加。限购的本质是降低了交易频率，在一定程度上等同于控制了最大的刚需群体。房产交易流动性会大大降低，房价会有价无市。其三是北上沪、广州与部分热点二线城市房价一直是一片狂热的高位上涨现象，不仅是城市人口多，正常的买房“刚需”大，每年大量的新增人口进入。还有不断投资炒房人群。城市的土地资源非常有限，可开发建设的土地越来越少，而城市更新、三改、填海的土地非常缓慢。目前地方政府土地储备非常不足，卖地的计划面积日益减少。
　　其四是货币超发与信贷杠杆及金融杠杆被滥用，场外配资的杠杆疯狂。五是土地供给有限，商品房库存严重不足。六是财富与资金及资源集中，城市发展不平衡。其七是人民币贬值，有钱人投资房地产抗通货膨胀，银行存款负利率，需要增值保值。其八是股市、信托、基金、保险等投资渠道的资金进入楼市。其九是中国经济的拉动力，没有房地产，面临下行与放缓压力。地方政府需要房地产，银行也需要。其十是房价高企的根本原因是供需失衡。而降房价的最根本途径是增加供给。没有增加供应的同时喊着要降房价的行为就是耍流氓。