政策力度将延续
2010年的房地产调控级别之高、措施之严为近年来罕见，2011年是否会延续？
有几个方面的现象值得关注，第一是在2010年强力调控的情况下，楼市交易依然保持高位，前10月全国商品房销售面积7.24 亿平方米，同比增长9.1%，价格也仍在上涨；第二是国内通胀压力和人民币升值压力并存，第三是楼市的稳定关系到当前国内经济的结构调整和模式转型。
因此预计2011年房地产行业仍然会维持调控基调，以保持楼市的平稳发展为主导方向，楼市的上下10%的波动幅度是可以接受的，但经济无法容忍大起大落、如20%的波动幅度。
保障房仍将大量集中推出
保障房体系的建立、住宅市场结构的调整，是近年来**调控的着重点。
现有的住房体系是大家都在同一条道路上排队，有些人想吃蛋糕有些人想吃馒头，但馒头供给很有限，导致队伍混乱；未来的目标要形成两条道路，一条排蛋糕一条排馒头，做到队伍有序。
虽然2009年起保障房的推出力度明显加大，但由于前期保障房基础薄弱，预计2010年-2011年，以及十二五的前三年，仍是保障房体系的还账阶段，保障房建设在未来五年内仍将处于快车道。
商业地产以质取胜
随着国内经济和房地产发展水平的提高、尤其近年来住宅市场频频遭遇调控，商业地产已经成为当前房地产市场的热点领域。
商业地产的发展具有两个方面的特点，一是总量上存在供大于求，考虑到人均商业面积的承受范围，预计未来商业地产在总量上不会有大的跳跃式的发展；但另一方面，商业地产的环境会明显优化。一个标志是越来越多的大型房企加入到商业地产领域，不仅出现了万达、中粮置业、SOHO中国等专注于商业地产开发的房企，华润、世茂、中海、保利等知名企业也持续提升商业地产比例，乃至万科、龙湖等原来集中住宅的房企也开始试水商业地产，并且用作持有的商业地产比例上升。
预计未来商业地产开发水平会提高，运营水平也会相应提升，商业地产的融资-开发-招商-运营的产业链趋于完善，各个链节上将形成专业分工，从而改变当前商业地产的无序发展和重开发轻经营的现状。
房企开始新一轮五年较量
2010年，国内出现了第一家年销售额千亿元的房地产企业-万科，相较于2005-2007年间同期率先进入百亿俱乐部的中海、保利、合生等企业已经拉开了差距。
未来五年预计将出现新一轮的争夺行业老大的现象。
其中绿地、万达作为当前仅有的大型非上市房地产公司，年销售额不容小觑，且未来企业若顺利上市，预计将成为强劲对手；而恒大的二三线城市战略在当前国内楼市发力点向内地纵深转移的背景下收效显著，2010年发展势头极为惊人。2010年10月、11月恒大连续刷新单月销售记录，全年销售额超500亿元已成定局，是当前少有的发展速度堪与万科匹敌的大型房企。
此外，绿城作为国内对高端物业可维持大规模开发的房企代表，虽短期增长不尽如人意，但长期看仍有相当竞争力。
金融保护与并购机会
经过2009年的极度宽松后，金融环境趋紧的形势已成。2010年信贷总量控制、准备金比率、利率等政策工具先后施行，2011年信贷政策将更加趋紧。
近期央行确定2011年我国货币政策基调转为稳健（2010年为适度宽松），新增信贷的规模预计或将为6.5－7万亿元（2010年为7.5万亿元），M2增速15%－16%，全年有三到五次加息可能。
在此情况下，2011年的房企资金链将更趋于紧张。
但短期仍处于较好状态。从历年本年资金来源与开发投资额的差额看，2010年前10月为18853亿元，与同期开发规模比较，可知当前资金链情况略逊于2009年，但较2008年明显转好，较2007年也不相上下。
大规模的房企对调控政策尚有承受能力，预计若政策力度若持续到2011年下半年，中小房企资金压力方较为明显。
大型开发商会通过各种手段保护好自己的资金链寻找优质股权或者土地，中小型房企的多半会稀释股权，提供大量的并购机会，2011年大型央企之间的房地产业务合并以及中小型房企的合并都会比较活跃。
土地市场的总体平稳与优质土地竞争加剧并存
2010年**史无前例地加大土地供应力度，全国30个省、市、区(西藏除外)2010年度住房用地计划供应量为18万公顷，同比增长超过135%。
整体供应力度的加大对应的商品房用地比例的减小，尤其优质土地依然稀缺。以上海为例，十二五期间，上海住房规划建设约1.25亿平方米，其中保障房建设占到了总数的半壁江山，用于商品住宅建设仅1700万平方米，仅占总数的13.6%。
供应稀缺的情况下将导致未来新建商品住宅的普遍高端化，以与保障房形成明显区别。预计2011年土地市场整体将平稳发展，但部分优质土地的竞争将更加激烈，住宅在整个用地计划中的占比需要继续加大。
二三线城市将是未来竞争的主战场
二三线城市在本轮房地产调控中依然表现良好。细察2010年不同城市的楼市交易情况，可看到上海、北京、杭州、深圳、苏州等一线城市和东部沿海城市的商品房成交面积出现了较大程度的下滑，但同期全国商品房交易面积仍在上升，这正是中西部二三线城市楼市发力的结果。
未来随着内需政策的实施、产业从沿海向中西部城市的持续迁移、农村土地流转和农民进城的步伐加快，二三线城市将在一定程度上延续沿海先进城市的楼市发展道路，迎来楼市大机会。万科今年新增土地70% 来自于二三线，恒大的策略是二三线领先后，再回到一线寻找机会。
美国-中国的“消费服务中心与制造中心”的联动模式将在国内区域重演
中国的经济模式和经济发展水平，使得中美之间存在“消费服务中心与制造中心”的联动模式，美国是消费、服务中心，中国为制造中心，相应存在楼市发展阶段的差异。
如美国楼市以商业地产、存量房为主，房地产高度金融化，而中国则更多的是初级的城市化带来大量需求，楼市以住宅、以增量房为主，房地产金融处于起步阶段。
随着中国区域经济结构的转型和整体水平的提升，未来这一“消费服务中心与制造中心”的模式将在沿海与内地之间重现。沿海相对内地成为消费服务中心，更多注重写字楼和商业地产的发展和升级，注重房地产金融、如REITs等的创新和深化，且存量房目前已成为堪与增量房并驾齐驱的市场力量；内地作为制造中心，则迎来大规模城市化进程的住宅市场机会，万科、保利、恒大等企业近年来对这些内地城市的布局力度已经明显增强。
从伪绿色向真绿色的发展
低碳、绿色一直是近年来的楼市产品方向，但何为绿色建筑，在当前的楼市多处于概念化、表面化的发展阶段。未来需要在行业标准、产品认证、执行规范等方面进行明细约定。
一方面行业主管部门需要明确绿色建筑的完整技术指标，使绿色建筑建设有法可依；另一方面需要出台相关约束性法规，如借鉴国外的经验，未经过绿色认证的写字楼其租赁者与所有者都将处以罚金等方式，促使楼市产品加快从伪绿色向真绿色的转型。
云计算理财管理模式促成房地产服务业更新换代
网络技术等信息化工具已极大改变了居民的消费和投资方式，也将相应的改变房产代理等服务业的运营模式。专业的房地产投资软件（如大智慧之于证券行业）将诞生，交易的需求、供给、投资评估、业务流程等都将通过专业数据分析信息工具来实现和决策，这相应的促使代理等服务行业需要像银行一样，形成专业的房地产投资理财模式，从而迎来产业的升级换代。

陈晟 系中国指数研究院副院长、中国房地产指数系统副主任