工业革命以来200 多年来的房地产市场一直存在着18 年左右的周期，下跌期往
往要持续4 年。就中国当前的房地产市场而言，在巨额信贷投放的作用下，本轮
房地产周期已经见底。未来数年内，中国房地产将平稳增长，期间龙头地产股的
估值应该在2-4 倍PB 左右，地产股总体将呈现震荡上行走势。
􀂉 房地产自身的周期为18 年左右：工业革命以来200 多年的历史表明，一个完
整的房地产周期是18 年左右；
􀂉 哈里森的房地产周期模型：房价会先上涨7 年（然后可能会发生一个短期的
下跌），然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂。最后是历时4
年左右的崩溃；
􀂉 房地产周期拐点的判断：房地产周期的顶部相对较容易判别。房地产周期顶
部往往伴随着利率水平的高点，伴随着信贷、M2、GDP、固定资产投资增速
的高点；房地产周期的底部往往难以判别。房地产周期的底部与信贷、M2、
GDP、固定资产投资增速关系不显著，与利率的关系相对较为显著——房价
的底部往往伴随着利率的底部。但90 年代初的全球地产周期是个例外；
􀂉 中国当前房地产已经见底：在本轮巨额的信贷投放影响下，由于中国高效的
货币政策传导以及居民资产选择范围的狭窄，市场信心得以恢复，货币流通
速度增加，从而刺激了经济的增长，通胀预期也使得降息预期终结，房地产
成交上升，房地产周期已经见底。未来数年内房地产将平稳增长；
􀂉 房地产周期各阶段投资策略：在平稳增长的前7 年寻找增速较快的公司，在
房价快速上涨的接下来7 年里应寻找前期土地囤积较多的公司；在调整期回
避。就当前的情况来看，在下一轮房市和股市的双重泡沫前，房地产股票的
估值将长期围绕PB 进行，因此投资者应重点关注那些业绩增速较快的公司—
—这些公司的账面净资产增长得最快。在蓝筹公司里面，我们认为能在未来3
年内保持相对较高速增长的公司有招商地产和华发股份。