3.25上海新政出台后，住宅市场（剔除别墅）首周成交量价齐跌，分别下滑58.6%，6.1%，而两周之后量价迅速止跌，且出现小幅上涨之势，背后是何原因？

住宅供应创新高，中高端住宅供应显著

4月11日至4月17日，全市住宅供应47.68万㎡，环比上涨4.81倍，整体量能创近9周来最高，成交面积17.28万方，止跌回升，环比上涨13.09%，供需比为2.7:1，供应集中释放，供远大于求，开发商供应意愿明显加强。

据上海中原房产中介市场研究中心统计来看，新政后第三周（4月11日至4月17日）全市内环供应占比22.5%（第二周内环无供应），均以舒适型100-150㎡的两房、三房改善为主，而外环外供应占比77.5%（第二周所有供应均来自外环外），主推紧凑型70-90㎡的两房三房或舒适型90-120㎡三房。由此可见，供应新高之下，优势地段中高端项目预售明显增多，助推全市总量止跌微升。

中环内量价大幅上涨，全市均价结构性上扬

新政后第三周伴随着量能止跌微涨，成交均价也环比上涨6.77%至2.96万元/平米。据上海中原市场研究中心统计看来，4月11-4月17内环和内中环成交面积涨幅分别23.09%和25%，且均价分别涨至9.08万元/㎡、7.3万元/㎡。同时，占全市成交量86.3%的外环外仍小幅上扬。值得注意的是，虽然上海新建商品住宅房价环比上涨，但较新政前（均价3.47万/平米）仍有较大差距。

新旧“沪九条”PK！政策威力尚未完全释放

2011年2月1日上海出台沪九条限购政策，受假日及政策的双重影响，住宅成交量4.1万方，环比下降73.4%，均价1.86万元/㎡，环比下降13.5%。而春节后住宅市场在连续2周维持约4.1万方的低位成交水平之后，住宅量价开始小幅回升，量能回升56.1%（6.4万方，去化水平依旧低迷），价格微涨4.3%（1.94万元/㎡），对比之前政策，虽然随着时间的推移，市场对于政策消化能力进一步加强，但整体市场观望气氛依旧浓厚，局部区域可能出现部分项目价格阶段性下调的特点。

上海中原房产中介市场研究部认为：

1、中环内受中高端项目成交影响，全市均价涨幅显著，优势区位项目成长性（抗跌性）较高，价格依旧坚挺。

2、在供应增加的前提下，新政出台后住宅市场仍将面临一段时间调整期，短期内量价快速上扬的压力巨大，投机性需求将部分被抑制。

3、虽然市场短期供应大幅增加，但住宅存量去化周期仍维持在较低水平(约5.7个月)，所以上海二手房价格长期仍呈现稳步上扬特点。Shhuang44ss