2016年4月，全市130个板块中，上涨板块99个，占比76.2%，环比缩小13%；下跌板块18个，占比13.8%，环比扩大8.4%；持平板块13个，占比10%，环比扩大4.6%。

上涨板块：优质房、学区房抢手依旧

上涨板块平均上涨2.28%，涨幅环比缩小1.20个百分点。新政后供大于求，挂牌定价也较为谨慎，一些豪宅板块及新兴城区偏远板块均涨幅缩小明显，如杨浦新江湾城、浦东联洋分别上涨1.73%、1.07%，较上月分别缩小1.55、3.73个百分点。

调查显示，二套房首付提高至5-7成，使得原本跳级置换的需求大大减少。千万级豪宅在房贷去杠杆后，购买力减弱，之前卖家动辄几十万的跳价现象不复存在。一些600-800万元的改善房源成为置换首选。而新兴城区的松江城区、青浦华新分别上涨0.99%、0.69%，常住非户籍人口的购房资格受限，板块内成交鲜见，200万左右刚需房价格回到春节前水平成为普遍。

另外，由于本地户籍改善需求并未减少，相关区域上海优质二手房房源仍属抢手，如中环内改善次新房、新兴城区学区次新房成交依然，普陀长寿路、新静安闸北公园、闵行春申、浦东三林分别上涨3.04%、2.63%、2.16%、2.13%。

平跌板块：议价空间显现，买家占据上风

持平板块13个，统计显示新兴城区部分外围板块供应上升、需求减退，价格止涨，如浦东惠南、青浦朱家角、松江新桥等。

下跌板块平均下跌0.46%。其中新兴城区部分外围板块价格明显下跌，如浦东航头、闵行吴泾、青浦重固分别下跌0.48%、0.46%、0.37%。板块内原先买家非户籍人口较多，如今中介门店带看量下降5-8成。买方由热转冷，打击了卖家心态，一些置换交易中的卖家，调整幅度多为3%-5%。

而市区内非学区售后公房为主的板块中，原先占比四成交易的非户籍买家被限购，卖家大多调低挂牌价，且在上海二手房交易中还可议价。如长宁仙霞、虹口曲阳分别下跌0.50%、0.41%。挂牌200万的房源，实际成交价已降至190万，市场逐渐向买方倾斜。另据调查显示，一些所谓大跌的案例，实际上是一些先前虚高的挂牌价，业主为“钓鱼”，但在需求急退后，由于自身品质和价格不符只能回调原价，实际成交价并未出现大的跌幅。

专家：上海二手房市场或将进入调整期

上海中原房产中介市场研究分析师卢文曦认为，4月上海二手房市场成交环比大幅下降，交易价格涨幅也大幅缩小，短期来看，这是正常的市场反应。需要进一步观察的是，在抑制房价暴涨的同时，也要防止房价暴跌，避免市场出现大波动。

“3.25”新政对非上海户籍人口的购房资格由2年变5年，实际上到2016年7月后，其中不少人就恢复购房资格。信贷的收紧限制了高杠杆的投资投机行为，缓解了炒房群体带来的市场恐慌及紧缺现象。

目前，约三四成卖家调整挂牌价，之前“钓鱼”卖家更多地关注诚信客户。随着改善和首置刚需的理性入场，上海二手房市场将进入新一轮调整期。Shhuang44ss