（续上）
1、未来三十年中国将彻底完成城市化。那这个城市化是什么样的呢？德州的案例告诉我们，中国未来的城市化，不是三四线的城镇化，而是大都市圈化。就是深圳、上海、北京涨得不得了，三四线还在去库存。这是不可阻挡的规律，任何人也没有办法。在日本，大东京都市圈集结了多少人口？整个日本两亿人，大东京都市圈就有五千万人，占了全国总人口的四分之一，比例远远超过上海加北京，真吓人。那首尔集结了多少人？韩国一半的人。我们在东京、首尔搭地铁，如果不按那个线，一定会晕，因为太复杂了。这个是全世界、东亚城市化的未来，没有办法，产业必须聚集，人口必须聚集，这帮人才有活路。否则，大家都集中在四线城市干嘛呢？挣谁的钱？这就是大都市圈化，是中国城市化的未来。

　　

　　目前中国的一线城市，距离完成它的使命，还差得太远。就以上海为例，上海要完成它的使命，就要集聚更多的人口；但实际情况却恰恰相反，上海在排斥外来人口。上海规划的整体住宅容积率，比深圳还低很多，没超过2.5。我去张江高新区，容积率和硅谷差不多。但咱们是美国那种条件吗？年轻人在上海怎么活？我不清楚。要都是高精尖人才也行，关键是再高精尖也得有倒咖啡和扫地的。我们对城市的理解总要曼哈顿最美那面，不去看曼哈顿旁的贫民区，你看大纽约，大纽约几个问题上海第一，上海的住宅占整个上海总面积的比例太低。我们认为向曼哈顿学，就得多搞产业，多搞高大上的金融，这完全是误解。曼哈顿那么多高楼，真正的写字楼、住宅占多少？你放开想也想不到，超过一半是住宅和公寓，包括黑人区，不太好的区，但确实很便宜。也就是说，雄心勃勃的年轻人，刚毕业，他靠自己的努力，能活；但现在在上海，不管有多少雄心勃勃，年轻人已经活不下去了。

　　那什么才是大城市所为呢？城市是个容器，不能只要光鲜那面，不能只容纳老板，员工在哪里？他们的成本是多少？北京深圳都一样。现在深圳大量的旧城改造，原先旧城是深圳的根，是深圳有活力的原因，本人也是从深圳的农民房开始创业的，而且是跟人合租。大众创业万众创新，相当数量都会从农民房里走出来。聂耳的《义勇军进行曲》不是诞生在高大上的音乐工作室，而是上海的一个小阁楼，不然怎么会那么有激情。

　　从未来来看，中国的大城市，如果要完成它的使命，我觉得需要补的课特别多。本人觉得，从2019年开始，上海的容积率会全部放开，挤一挤，怕什么？怎么说——高楼。当时我听到很多人说，楼一高就会带来城市交通的不好，胡说！高楼才能把城市交通，来回通行降下来，只有高楼才能节能减排，那些小别墅是最不环保的。上海的车牌号都已经炒成这样了，曼哈顿的人出门一般不开车，那是我们的榜样城市。上海要成为世界级的城市，没别的办法，照着曼哈顿猛学就对了。旧的公有住房，凭什么搞那么多产业？凭什么搞那么多写字楼？能盖什么就盖什么。我们现在看纽约，生机无限活力澎湃，公园附近，你看年轻人，当然现在成为新的Fashion，非常hot，物价也上去了，没关系马上另外一个区就诞生。同样，我们上海的楼不够，那就麻烦。上海的楼，是严重不足。什么叫供应侧改革？这就叫供应侧要改革。市场已经明明白白告诉你了，为什么不改呢？这是第一个结论。

　　第二个结论，公共服务。为什么大家都要挤在一线城市？公共服务还不错：广州医疗好，上海教育好，深圳机会多，公共服务当然是政府提供的服务。公共服务的改革，不是土地财政的改革，那怎么改呢？最好就是收房产税。房产税叫了这么多年都没收，因为原体制没动，还是土地财政，如果税收从房产税上开始产生，公共服务必须上。这个是没有办法的，国际通用。

　　第三当然是存量房，是存量房的深化，不是新房。存量房怎么才能不断分化、变现？那么多二线城市，那么多写字楼，都在那儿空着。上海的写字楼，招租现在都已经出现了麻烦。上海写字楼的租金这么高，三分之一是P2P公司贡献的。他们租楼，不跟你谈价钱，上来就整层整层地租，一层两层地租，比如e租宝，那都骗子。什么才能支撑住这么高的租金呢？所以我觉得该改。就是用未来看当下，未来是谁？曼哈顿、东京、首尔，没一个地方不收房产税。让这帮房屋的囤积者，既不出租也不卖，坐等升值，这个合理吗？既得利益者觉得挺合理，他们付出了代价，当时谁让你没眼光呢？但当年轻人起来的时候，你们毕业的时候，这个就不合理了。

　　2、如果从世界看中国的话，我们就来看中国跟美国房地产的产业对比。在美国，市值前十的房地产企业，没一家是开发商，全都是REITs，比如美国西蒙地产。各种各样的REITs，占了美国房地产的主流。美国经历过什么样的金融化过程？房地产本身就是金融。上海之所以补涨，就是钱超发了。美国经过什么？商业不动产证券化。这是一次大的，第二经过了抵押贷款的证券化。这是2009年金融危机爆发的根源。抵押贷款证券化，按揭证券化，关键是它的按揭会有一个次贷。

　　

　　服务深化，比如说租房子，在上海买不起房子，发生多少租房子的故事？一把辛酸一把泪。美国为什么没有那么多辛酸，那么多泪？你看他租房子的品牌化。在日本，60%的存量房由品牌公司拥有，而中国都自己在长。为什么？品牌公司没法运营。为什么？税交得太多，老百姓都自己在那儿租，不缴税。

　　房地产交易，网络取代实体经济，这个成不成呢？目前还成不了。过去N年，N多个年轻人敲我门，跟我说：“两年我就把你颠覆了！”我说为什么？他说：“网络，就是去中介，把你干掉”。但到现在还没成。原因是什么？我们的规则不支持网络取代。你的信息都是假的，对不对？各方信息都不公开，产权都查不清楚。网络上骗子一堆。按理说，网络干一件事最有效率，把信息彻底透明化，可以去中介。网络目前没干就是信用，信用是基础。阿里巴巴可以，因为是小额高频，房子不行。当房子的基础信息都是错的，当服务提供人的信用都没有验证时，线下怎么可能被颠覆呢？这不太可能。

　　好了，如果将来网络能颠覆线下，OK，你把这几个规则建好。规则目前都难，也顾不上。我们就找最有效的招儿，就是把房价硬生生地给摁住，老百姓先别叫，看政府又出手了。这些活都在下一个十年——2019年之后干。

3、货币与人口的大趋势。当货币超发到中国这种程度，还有什么东西能够资本化承接这个财富呢？目前还没有。去年股市没指望上，现在又回到房子来承担这个责任了，这就是上海，房子让我们瞠目结舌的原因。这也是深圳，香港再跌落15%，深圳房价就超过香港。听着都滑稽，不管是从公共服务还是投资回报率来看，我们都差很远。深圳豪宅哪有投资回报呢？货币都超发到什么程度了？买房子每个月要花三万块，而租房子只用三千，这就是奇点临近了。

　　

　　租与买相差了10倍，这事在全球没发生过太多。所以本人认为，造成这轮房地产大起，这是波动状态。大家不用特别害怕。六千点怎么到的，涨停也就在这儿。中国房地产会大跌吗？我不认为，因为钞票超发太多，人口向一线城市聚集太多。但我认为会有小回，因为太不合理，小回取决于政策的力度。再是人口聚集与老化。

　　人民币国际化。人民币国际化在2019年前门儿都没有，原因是我们没有找到新规则，要用老规则应对。如果说人民币要国际化，哈继铭说，你不断地印钞票还维持汇率不变，理论上你一两年就能把全世界给买了，这是非常荒唐的。

七、年轻人的机会：新窗口不断打开

我们在一个新十年，新三十年的第一个十年，旧规则在应对危机，已经走到了比较荒唐的层面。我认为从2019年开始，新的规则会不断诞生。这个时候，我们年轻人的机会在哪里？

我觉得这不用我说都清楚。因此，我有一个窗口跟排队的理论。

诸位毕业之后，一进职场，就会发现上海不相信眼泪。你还会发现，你在排队，一帮人等着把十几万／㎡的楼让你接，而你根本接不了：你要攒钱，你排在队伍的最后，你会非常沮丧，那怎么办？当队伍排得太长时，新窗口会打开。当然你不能跑到三四线城市去排，那块儿正在关窗口，你就得到上海、北京、深圳，这些不断开新窗口的一线城市，其实压都压不住，窗口就要打开了。

新的规则建立，旧的规则诸位可以置之不理了。没必要这个时候接这么高，背上那么沉重的负担。比如，说我们毕业时最想去中国进出口总公司，结果我去到北京，就明白了，这跟我没关系。全都权贵，哪能轮到你，连认识的机会都不给。关键那个公司值得你去吗？也不值。想当年，我爸要是李刚，我就去了，我现在还不知道在哪儿找工作呢，是不是？旧的秩序不值得期待。那个权利游戏由他们玩，玩到那么极致，已经不值得我们期待了。

八、改变中国的力量就在90后

新的实践，由年轻人开始在玩了。存量、都市化、金融化，这三个大方向，只有排在队尾的人才有动力，才愿意从小的事情干起。大的公司，干不了，因为惯性，虽然想干，但一试错，就干不下去了。所以这时我要跟年轻人说，其实市场的新窗口才是最值得期待的。

诸位想想，你们这代人，90后是谁的孩子？我跟你们的父辈差不多年龄，你们就是我们这代人的孩子，又是独生子女，独生子女是什么概念？就是每个人都是富二代，从来没受过欺负，不愁吃不愁穿，农村的可能稍稍差点。你们这代人同时又是社会最有钱的一帮人的下一代。中国五十年代那波人，因为上山下乡又被赶下岗，他们的孩子是80后，整个一代人没钱。所以80后叫“苦逼”，这是他们自己起的，不是别人起的。你们这代人是谁？60后是你们的父辈，中国有一个独特的父爱情结，以至于你们干什么事都会得到社会主流的支持。万众创业、大众创新，不挣钱，你爸说没关系，快把媳妇，好好找找。支持你，不怕失败。

因此，独生子女要组建家庭，要组织社会，这是非常难的一件事。你们是非常个体、自我的人，唯一的原则就是我们就得讲规则。

第三，你们受的教育好，因此，你们是有主见的人，你们没有被穷到为了钱不顾一切。我们刚上同济时，这个地方当时是菜市场，家庭主妇挎个小篮子，买肉买多少？买半两。你们现在哪个女同学请客吃饭，还挎个篮子去买半两肉？这事完全不存在了。你们的生活方式，叫去琐碎，这些个琐琐碎碎的事儿，从小不干，如果喜欢烹饪，那是小确信。能烹饪，我牛啊。所以服务业会有蓬勃发展，超过目前。你去三四线城市，不管经济怎么样，餐馆还不错。为什么？90后谁做饭啊。我们要那么大的厨房干什么？房子都应该变了。

这件事情说明新生活方式的诞生。而且你们是什么？我觉得90后都不太看新闻联播了，都80前在看。也就是对主流话语，你们没有反应。主流你们说什么呢？跟我没关系，爱说啥说啥。我们天天微信，朋友圈，一个接一个的圈子。我们叫小幸福，大语言，语言都和你们不一样。如果是这样，你们又是手机上的一代。在手机上，你们是原住民，又讲规则，所以说我有一个深刻的感觉：80后不会改变中国，改变中国的力量，就在90后。

队伍越长，开新窗口的时间越近。

规则更换期，旧秩序不值得期待。

新实践由年轻一代开始，市场的窗口正打开。

代际转换与生活方式转换是年轻人红利。

数字与场景。

现场精彩问答

提问1

陈老师您好，刚才您提到周期的话，很多都是因为政治因素而产生的剧烈变动。我认为在未来，像以前因政治因素产生的巨变，可能不会那么激烈，我想问您的问题就是，我们在预测之中，经常忽略黑天鹅因素，我们最大的黑天鹅就是中国人的忍耐力比较强。这个因素，对您未来三十年的周期的预测会不会是使周期更长？

陈劲松：

非常好的问题，而且我认为你已经回答了，就是我对前景是看好的。原因是，我们回想1979年的时候中国是什么样子，我们再看看现在什么样子。整个国民吃得饱饭，整个国民都在减肥。我们现在的耐受力跟当时比，是强得多，底子厚嘛。

我现在唯一担心的是结构性问题。比如说，白领能不能支持得住一场大的失业潮呢？十年前一点问题没有。现在不行，现在经不起，这会有波动。但是，中国的政治稳定和整体经济发展，不用担心。会不会延长这个期限？我认为不会。历史的相似之处总是太惊人了。历史上，我们已经被几次危机拖到现在。      

我认为，从现在看，建设部、国家经改组，他们一些动作，也能深深感觉到他们不是没听，而是在认真听，只不过还没有准备完成。那也没关系，我们还有三年左右的时间，进入新规则的确立期。如果这样的话，我认为很有可能因为信息技术、因为诸位走向工作岗位，这个过程会加快。

提问2

陈总您好，我在房地产这个行业8年了，我有几个问题想请教一下。   

1、关于行业，我之前一直做新房销售，所以对世联行的关注一直非常高。现在做新房的开发商、代理公司、供应商，感觉大家都很焦虑，因为不知道自己的未来去哪里，我们该怎么去找未来？   

2、关于个人，现在我有两个选择，一是去做存量房交易；另一个是做长租公寓，因为我知道世联也投资了长租。您觉得交易或长租，哪个发展空间会更好？   

3、关于80后，您刚刚讲90后会改变中国，很不幸我就是很苦逼的80后，我想代表80后问一下，我们未来的机会在哪里？谢谢。
陈劲松：       

非常好，她给大家介绍了很多切实发生的故事，现实就是这样，都在普遍地焦虑，这起码证明了奇点正在来临。你讲得非常好了，其实给不了你太多的建议。      

我认为未来中国房地产市场是一个更加波澜壮阔和巨量的市场。大家一定要记住，房地产市场新房卖没了，二手房还有那么多人在干。我跟你讲，这个干完了，就变成老百姓的资产了，中国每年的交易在七万亿到八万亿。我们形成的资产大概有两百万亿，这是中国老百姓这么多年，真正形成的资产，而且是最可靠的。两百万亿的资产会发生什么故事？我就说，还是通过三个角度。至于哪个适合你？自己来决定。适合交易、适合经营、适合金融、适合信息平台，那就不一样。但不管哪个，这是一个巨量市场，不是小市场，美国目前房地产经营附加值占美国GDP的12%。中国才占多少？整个存量资产3%都不到。你还怕你没活儿干？有活儿干。      

哪个适合你？这个说不清楚。按照三个维度，看国外，因为90后是最跟国际接轨一代，他们自我为中心，老外也一样，但他们尊重规则，他们又信息方便，又很多留学回来，好多事情老外这么干的，这就不用试验了。      

80后怎么办？我觉得80后跟90后比，有个特好的优点，就是更能吃苦，更能坚持。90后吃苦这事，说不清楚。但不坚持，是肯定的。80后也有弱点，所以说80后适合在一个组织中，做特别稳定的那个力量。任何一个大的组织，都需要80后。你适合在一个大的组织干。

提问3

问您两个问题，一小一大。我是个70末，当然是更苦逼的一代。我去年年初在上海这轮暴涨前买了房，虽然买了房，我们还在考虑，要去更好的小区，换套更好的房子？如果我们现在要改善，下一步应该怎么做？   

再是一个大的问题，因为我本身从事金融业，同济的校友们，在两个圈子都非常出色，一个是您所在的地产行业，另一个就是金融。同济校友在这两大行业，未来如何做出更加波澜壮阔的事业？

陈劲松：     

其实你问的是，如果说再买房的话，买房的原则是什么？那我告诉你，很清楚，我曾经三条原则，我每条收人家十万块，我给你回馈三十万的建议。      

全球在核心大城市买房，没啥大问题。有小波 动、大波动，都能扛得过去。纽约现在又处于历史最高，伦敦也是，它们经历过N多次了。买房的原则是什么呢？首套房子，不是你认为住得舒服的，而是买得起的，这是唯一原则。远就远点，小就小点，无所谓，上车，搭上货币超发的车。否则首套房根本没法买，看这儿不满意看那儿不顺眼，本来还能买，结果又买不了，这故事天天发生。      

第二原则，我们绝大多数校友都是中产，中产买房什么原则？不是看投资潜力多大，分散投资，海南买一套，看老家便宜又买一套，为什么？可能涨。统统错误，基于假定，那个假定是不稳定的。中产买房唯一原则就是买你熟悉的社区，对你生活有帮助的。你要换房，就换到你那个社区，你很熟悉，对你生活，对你小孩有帮助。      

对于财富阶级，唯一的原则是，买最贵的，这个原则是不败的。      

金融、地产怎么结合？将来的金融，基于房地产业的金融，一定是金融业的大头，不是小头，你去看美国就知道了。

谢谢分享

希望有所帮助

大城市房产对普通打工者来说压力很大，但也是供求的反应

谢谢分享