XMHOUSE消息（文/吴文通） 今天是5月13日，20天前同安“地王”刷屏厦门，20天后厦门又将迎来两块居住用地出让，楼市硝烟再起，沸腾的是市场，心冷的却是购房者，这曲沸腾与冷落交织的冰与火之歌 ，让不少购房者深陷迷惘。

　　值此特殊节点，XMHOUSE楼市观察借业内人士专业、理性的声音，从政策环境、市场变量和理论基础出发去审视，对厦门楼市巨变进行阶段性反思。探讨高价地给厦门带来的影响，探明未来市场前路方向。这些声音，来自最关注厦门楼市前线，并深有体会的一群人，值得你停下来静心聆听。

　　Part 1 厦门楼市变天了吗？

　　王琦：同安地王后从房企到购房者都“膨胀”了，而最大的赢家还是土地市场中的卖方。

　　钟国发：地块和开发环境没怎么变，变的是市场！

　　张健：两年时间厦门从岛内到岛外，城市发展步入新的台阶，关键是供不应求的矛盾越来越严重。

　　叶旭端：从爱理不理到高攀不起，除了外部条件变动外，更重要的是领头羊带领市场重新发掘了区域价值。

　　问：从2014年同安2014XP04地块流拍，到2016年同安2016TP02新地王2.5万元/㎡的惊人价格，同样片区的地块待遇差别竟如此之大。2年时间里，厦门楼市内、外环境到底发生怎样的巨变？

　　（注：2014年厦门共出让10幅商住地块，仅同安2014XP04地块流拍（总建33万㎡，起拍价26.41亿）

　　王崎：2014年时候岛内还有地，各家房企都还盯着岛内，对岛外兴趣不大。现在的情况是所有房企都饥渴盯着每一块肉，本来土地市场是买卖双方的博弈，现在变成单纯买家间的博弈，卖家稳赚。而且经过两年同安这片区域性价比也提高了，属于四大新城之一，又连接翔安东部中心和集美老城以及岛内，可以看得到未来想象力。从流拍到“地王”可以理解是价值补涨，但还是有点涨过头了。

　　市场上说保利拿下同安新地王，和早前拿的一块地一起算下平均数，成本价格还是合理。但并不是每家房企都能这么算，光做布局而不考虑单块地收益率，拿高价地就要承担相应的风险，土地出让还是要理性点。

　　钟国发：同安那一片，2年时间内地块和周围配套客观说没有太明显的变化，主要是市场变了，再进一步是厦门供不应求矛盾的爆发。厦门半年没有拍地，开发商存货不足成普遍的困境，而市场发展好，从去年末户口收官带来的销量，到今年一线暴涨热潮传导到厦门，销量抬高了后市信心，进一步刺激了开发商拿地欲望。所以2年后今天，同一片区域才出现了不一样的高价地。

　　张健：首先厦门城市发展上了一个新台阶。从岛内到岛外湾区开发，发展成为闽南地区龙头，可以明显感受到城市的提升，也吸引到更多大牌房企进驻厦门；其次供不应求矛盾加剧。连续三年厦门土地供应在150-160万㎡，市场可售货源锐减，沦为卖房市场，开发商更要抢地；最后地方执政者主导推高地价，在所有预期看好背景下，高价地的成为是必然。

　　叶旭端：2年来内外环境都有较大变化，主要归纳为六点。大环境从2014年的严控到现在的宽松，开启了最佳购房时机；厦门发展重心也从岛内偏向岛外，岛外价值凸显；近年供给收缩，但销售量价稳涨，加剧了供需矛盾；环东海域在厦门岛外开发计划中占据更重的比重，在包括城建配套及地铁利影响下，区域价值加码，迎来了腾飞期；最后关键是在房企大鳄领头，保利、中海等企业一石激起千层浪，刷新了市场对区域价值的认知。所以同安高价地王出现，并不是房企情绪性冲动，背后有实在的逻辑支撑。

　　Part 2 厦门房价已提前透支？还是远没到头？

　　王崎：现在厦门“房事”不够漂亮，价格最后总要回归价值。

　　钟国发：急涨并不可取，但厦门未来还是有看头。

　　张健：涨跌都有各自道理，接下来稳定市场才是主要目标。

　　叶旭端：厦门涨得有点厉害，但没到头，房价“8-5-3”必现。

　　问：4月22日土拍后的影响，已经可以从厦门一、二手房的涨价和成交看到了。有观点认为须预警对厦门房价的提前透支；另一方则认为厦门房价这一轮上涨远还没到头。

　　王崎：现在厦门房价“跳涨”并不是理想的市场状态。当市场出现30-40%的大涨幅后，就要警惕风险出现。楼市预期如果过高，也会相应压缩未来的价格空间，毕竟价格最终还是要回归价值。

　　分析阶段性房价是涨还是遇上拐点，自住及刚需客要比投资客考虑得更全面。毕竟房子不光是价格和收益，而是切实的居住需求，关乎生活和幸福感。要切实考虑一个楼盘能否满足购房者对学校、户口、工作一个或多方面的需求，否则盲目追高就显得舍本逐末了。

　　钟国发：对于厦门楼市远期发展还是持乐观态度。一方面，虽然现在市场的急涨并不健康，但厦门根本的供给问题短期内还是难以逆转。另一方面，深圳的案例在前还是让人有些后怕，这轮大涨过后，厦门房价短期内想要再有大的涨幅可能性不大。

　　张健：涨跌其实都有道理。重新审视一下，其实厦门房价还没有特别高。首先岛内除个别项目，多是房价还是4万多，相对一线城市中心区普遍8万还是合理；其次，岛外整体水平还是2、3万元。主要短期内供求没变，还有上涨潜力，这方面可能要看执政者如何主导。

　　叶旭端：厦门房价涨得有点厉害，拍地只是诱因之一，供求是主要矛盾，经历多轮涨价抢购，开发商本来不多的货更要惜售。预测未来“8-5-3”必现，但会是交错的，如岛内不会全部8万，岛外也可能出现6、7万，关键还看不同项目的品质和价值。

　　Part 3  调控会来吗？

　　王崎：朝令夕改等于左右打脸，政策稳定，市场人心才能稳。

　　钟国发：一次土拍并不会翻天，可能出针对性措施，但主基调预测还是温和引导。

　　张健：厦门大有可能成为被调控对象。

　　叶旭端：银行宽松已到顶，接下里只会收紧，预测可能9-10月份出现新一轮调控。

　　问：调控会来吗？【外部】人民日报“权威人士”发言“房子是给人住的”，同时否定了过去“高杆杠”去库存，是否暗示了信贷收缩的可能？【内部】厦门也传出过“限涨令”，执政者是否会出台进一步的措施，厦门会成为“分类调控”中“控”的一方吗？

　　王崎：执政者不会一刀切，毕竟刚经历过降息和宽松信贷，现在突然改回去相当于左右打脸。厦门也是才放开限购限贷，假设又不让外地人买，情理不合。如果有调控，厦门也会是一些较温和的措施。而且相比限房价，地价供应端才是更需要做出改变的根本问题，但这从地方执政者角度出发恰恰也是最难动的一块。

　　钟国发：通过一次土拍并不会马上导致市场翻天覆地的变化。现在上层想要看到的还是对房地产市场正常的引导发展，既不希望大涨，也不想见大跌。因为供给矛盾主基调还在，在去库存、维稳前提下，有可能出台一些针对性调整，预测手段还是温和的。

　　张健：厦门会成为调控对象。本身政策主调就是去库存，厦门供应本来就低，本来就不需要去，结果还因为土拍导致市场大热，更违背了上级意愿。限涨令是个警示信号，如果管用可能点到为止，如果实在不行就可能在信贷方面做文章。

　　叶旭端：市场接下来还是去库存、去杠杆、分化调整。对投资客影响会较大，因为银行宽松已经到顶了，接下来只可能收，最快9、10月份会出来。但厦门优秀资质还在，即使调也是趋于稳定，然后再迎新一轮上涨。

　　Part 4  购房者怎么办？

　　王崎：这一时期建议二手房，就算贵点但重要在“成熟”。大家都在“赌”未来的时候，市场更需要冷静。

　　钟国发：量力而为，不盲目追高，自住能早出手还是早出手。

　　张健：自住早入手，兼顾投资挑对区域，看好翔安将迎价值爆发。

　　叶旭端：现在还是几年来最好的时机。

　　问：现在买房还合适吗？或者说怎么买？对于普通购房者有什么建议。

　　王崎：一手市场房企是大赌徒，普通购房者无奈跟进，但对楼市大小周期的抗压力肯定不如大企业。现在相对来讲更建议购房者考虑二手房，就算贵一点也无妨，因为更加成熟有保证。像是厦门岛内，以及海沧南部城区、集美杏林桥头等岛外成熟区也会在一两年内转化为二手市场，可考虑选择还是较多。

　　钟国发：现阶段厦门市场上，夸张的案例短期涨了50%，确实不太合理，可长远看未来空间还是有的。目前从内部的评估和各房企的实际情况看，短期内的房价下跌，或者比较大变动可能性不大。对于普通购房者，自住该买还是要买，厦门各区涨幅不同，并不是都飙涨，结合家庭实际状况还是有一定的选择空间。

　　张健：自住尽快入手，兼顾投资要看趋区域，可多关注二手房。新房来看翔安最具潜力，因为上一轮翔安其实是跟着其它区整体的利好涨，而接下来本身的利好将爆发，就差一个“地王”刺激，或成为厦门新的领涨板块。

　　叶旭端：客观看，现在依然是这几年最好的买房时机。政策信贷还算宽松，厦门仍供不应求，远期预测房价还是上涨的。虽然厦门房价贵很无奈，但想要留厦就必须抓紧。