房产是商品，有使用价值、交换价值、价值，这里不谈这些拗口的东东。只说两点，一个就是使用价值，使用价值和租金、利率正相关，年租金除以银行年利率就是房子的使用价值，例年租6万年利率3%，你房子的使用价值就是200万，否则可替代交换。当然使用价值还跟政策地区等有关，比如学区房，你没有在相关地区买房子你孩子上不了好学校，造成使用价值对租金的拉离。但这只能对使用价值造成一定区间的扰动，真正造成房价高企的是另外一个因素就是我们本文重点要说的就是作为金融属性的资产价值，可交易性和信贷杠杆，就给炒作带来巨大的想象空间。

谈论房价，离不开国际环境，目前美国正不遗余力的在进行金融战争，在全球收割羊毛，当然中国也是羊，至少目前来看已经颇有成效，对于国家的金融安全来说，必须把控好两点：一是不让国外资本以较低的成本及较高的收益外流，二是不造成国内资本的挤兑。前者去年的股市大波动被先知先觉的人打了个措手不及后面不可控慌张了，这个不用深入懂的自然理解，本文讨论下后者：

      首先理解一个概念，购买力平价理论，简单说就是同样一种商品按汇率对价后价格会保持一致的水平，否则这个商品会在完全竞争的市场下流通到价格对等。当然这个还包含其他诸多因素比如流通成本、政策成本、政治环境等不在本文讨论范围。也就是同样的房子，如果相对于国外的溢价到一定水平，那为何不卖掉国内的房子换成国外生活教育环境更好的房子。当然不止房子，所有的商品都具有同样的情况，这就引出另外一个问题：      

国内资本的挤兑，挤兑会造成外汇的大量外流，严重者造成货币的断崖式贬值，同时伴生整个金融体系的系统性风险，金融风暴、金融危机、经济危机很多都是从挤兑开始蔓延的。如何规避挤兑风险：一个就是货币贬值，一个就是财富缩水。

货币贬值，会造成一定资本可兑换外币的价值降低，这样兑换的意愿就不强，不容易造成资本逐利的羊群效应。财富缩水，让你的资产减少了，不动产没法出手还要还贷拿什么来兑汇？首先必动的是中产阶级，为什么？因资产阶级，高产阶级、富人等除权贵相生外一般都有大中型企业在国内，国家有的是办法。而中产阶级不同，中产阶级属于国家管控的三角地带，又同时承担着国家发展创新的任务，更是国家财富增长的引擎，所以最先控制的是这部分人。那如何让中产阶级财富缩水，最快最直接的方式无外乎两种：一个就是股市一个就是房市，股市不用多说，怕你没毛被剪而已。房市的话，如果你是国家你可以怎么做，首先得想办法让中产阶级先把钱拿出来，先给你创造条件按揭给你信贷杠杆，不买就一直诱惑到你忍不住，你把钱都拿来买房子了，房价再控制在你盈利边缘的地步，你怎么拿出来兑换，温水青蛙式的让财富缩水，然后是不是该乖乖的去上班努力工作赚钱，所以你的疯狂就是你的死亡陷阱。当然如果你能判断好房价走势的高低位，借高利贷都没问题的，但前提是你得有金刚钻！

      国内环境上，目前房价已经超出使用价值的一倍有余，当然这不代表房价到头了，作为资产价格的往往会有溢价，这种溢价不体现价值，而体现大都数人的期望值。市场的价格由供需关系决定的。据说，国内平均户均1.08套房子，数据准不准我也不清楚，国际警戒线在1.1套，这个和经济发展水平和城市化人口相关。任何支撑房价的因素必然和需求正相关，经济好了，相关的地域的人员收入高，人口聚集，反过来可以支撑房价的增长。目前各房市大概分三类，一类是大型优质企业所在地。国内外一些大企业，如三星华为所在的城市都会有效的支撑房价的增长。一类是辐射中心，含政策中心、行政中心、企业总部、枢纽中心、研发中心等等，这也是高收入人群的聚集地。剩下的归为第三类，那剩下的靠什么支撑房价，靠信贷和透支，透支未来的生存空间。这个对房产价格的有效性大打折扣，因为透支不可持续性，没有持续有效的需求靠什么支撑房价，大家想想也知道，如果靠工资按揭的买了一两套后，接下来的需求哪里来，把杠杆风险继续放大？你不能指望富人继续在相对高位买入，富人早就有十套八套房子的，而且作为富人市场的敏感性和风险意识也不是我们普通人等同的，否则他也一样成不了有钱人，当然这只是具有一般性。说这个只是为了说明，对于这种第三类需求所在的城市没法真正有效的持续支撑高企的房价，如果你所在的地区属于第三类，那还是尽量谨慎些的好。

      任何一个金融资产，有涨必有跌，没有只涨不跌或者只跌不涨的金融资产。知道波浪理论的人都可以理解，房价08之前是第一浪，08一波下跌浪调整后到现在第二浪，是否有第三浪现在仍然不可知。第二浪的特点是二线城市开始疯狂的上涨，同时带动一线城市原来已经高位价格会跟涨，但涨幅有限，同时也会造成成交量的上涨，部分投资需求的开始卖出。如果房价有第三波的话，那会是三线四线城市开始上涨，然后一线城市开始回调，二线城市开始滞涨，只有这样才能把大部分的需求吸引到房市中，才能把中产阶级套在房产上，释放挤兑的金融风险。

       如何来判断是否有第三波的房价上涨，如果三四线城市伴随着第二浪疯涨，那几乎可以肯定的是没有第三浪，若无，则看国家的政策，如果政策密集出台，限制作为资产属性的交易性和杠杆（这也是最有效的手段），那房价下来会稍猛一些，但必然会有第三波的疯狂，一来走势本身受外力影响而需拉回，二来库存来不及清完还有投资需求在观望，在成交量萎靡不振政策慢慢放开的时候又会开始第三浪。而如果国家政策很平缓，并时不时的在推与不推之间辟谣，那第二波的走势会有较长时间的滞涨并可能直接带动三四线的疯狂，那走势结束后的调整以五年期以上的。而如何判断一波涨势的结束或者接近尾声，一般来说对于金融资产，有其内在本身的走势，即使受一定外力的影响也会回到走势本身，但中国的房产不同，因为政府掌控上下游资源，比如土地的供给，供需诱导关系，同时政府掌握着房价的定价权（如果你单纯的以为国家也希望房价跌没法掌握定价权，那你看看这几年的GDP是如何涨上来的，政绩啊），也就是税收政策，比如房产税，房产税迟早都会推出，为什么？因为土地都卖完了，存量超刚性需求，那国家及地方政府财政收入靠什么，农民工？当然还是靠中产阶级，所以房产税迟早推出，关键看什么时候库存差不多了，土地没得卖了或者卖的意义不大了，那时候就是推出时机，当然也美其名目控制房价不得已推出。

      综上，结合国家政策节点和时间窗，愚以为，房价开始调整的时间点在第四季度到明年上半年之间，如果政策密集出台（这里的密集出台指的是货币政策、财政政策、行政手段同时出台，单一的政策按平缓论）或者重磅房产税出台，那房价下跌空间40-50%持续时间2年左右会有第三波，这种可能性小。如果政策平缓，房价下跌空间30%内，滞涨时间5年左右，到时看政策导向和人民币汇率进一步分析。

那接下来该怎么做：如果你用的财富杠杆在蛇吞象，没有只涨不跌的市场，万一资金链断了请考虑下自己的家庭孩子，请把风险降低到你可以承受按揭5年以上的水平；如果你有闲钱又没地方投资的话，只想收点租金有个稳定的收入，或者只想有个地方住，涨不喜跌不忧，那也无妨，因为在货币贬值和房价下跌不知道市场怎么选择，国家怎么选择；如果你有闲钱还没能力买房，那静下心来好好工作，还有很多其他投资选择，有房不是人生的全部，没房也不是太监，耐心等好机会。

      以上只是一家之言，不构成房子买卖的建议，不承担任何责任。