随着房价在全国范围内再度启动“涨涨涨”模式，一些热点城市也陆续出台了一些调控措施，包括南京出台“限购令”、杭州重启“限购令”、北京提出二套房商业贷款首付比例不低于五成等。各地政府为了平抑虚火旺盛的楼市，似乎也尽了“守夜人”的职责。

问题是，这些调控措施真的能够阻止房价上涨吗？

如果你认为“可以”，那你就有可能掉入“Too young, too simple,sometimes naive.”的局面里了。楼市调控并非是昨天或者前天才出来的新鲜玩意，而是早在十余年前就已经有了。楼市调控折腾了这么多年，“边调边涨”、“一调就涨”、“越调越涨”的例子还见得少么？

目前的政府调控无法真正奏效，主要的原因如下：

第一，实体经济不景气决定了央行只能采取货币宽松政策。“钱多了”是房价高烧不退的根源，紧缩货币政策可谓“釜底抽薪”。然而，在实体经济不景气的背景下，紧缩政策的打击面实在是太大。因此，央行面临的不是要不要紧缩的问题，而是宽多宽少的问题，所以指望央行通过紧缩货币来解决房价的问题是不现实的。

第二，财政收入的路径依赖决定了地方政府不可能真心要解决房子的问题。地方政府的开支也存在“棘轮效应”，上去容易下来难，而开支的前提就是要有收入。在当前地方财政收入高度依赖房地产的背景下，要是政府如你所愿通过调控把房价降了下来，那谁来填补这个财政的窟窿呢？还有，假如楼市崩盘了，过剩的产能怎么办？烂尾的房子怎么办？增长的指标怎么办？所以，历次调控的主题都是一样的，就是要“抑制房价的过快上涨”，而不是“抑制房价的上涨”。可见，在解决房事这个问题上，地方政府不是不可为之，而是不愿为之。

第三，市场预期在短期内还不大可能会发生逆转。在各种因素的综合推动下，市场普遍认同房价上涨的态势仍将维持一段时间，强烈的上涨预期使得调控失效成为大概率事件。从实践的经验来看，当房价上涨预期强烈时，政府调控非但不会给市场降温，反而会成为房价上涨的助推器，导致出现“一听说调控要来先涨价三十万”等现象。

从目标指向来看，当前的政府调控只是提高了房地产的交易成本，而不涉及房地产的持有成本。前者因为容易转嫁给购房者而导致房价启动新一轮上涨，后者因为难以转嫁而会降低持有房产的预期收益。超额收益少了，市场预期变了，房价的拐点才会真的到来。

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