沪广深津等七市卖地超出年度计划
在堪称楼市调控之年的2010年，上海土地市场依然演绎出火爆行情。
中原地产监测的数据显示，截至12月16日，在中原监测的12个重点城市中，上海2010年土地出让金收入已达到1417亿元。这一数据，环比2009年全年上海的土地出让金收入1025.28亿元上涨达40%。
按照原定计划，12月最后几天上海还将有一批土地进行出让，因此，1417亿还不是今年上海卖地收入的全部。但目前的行情已显示，2010年的上海土地交投并没有如预期般在“史上最严厉”的调控中走回2008年的谷底行情，而是在开发商持续热烈的追捧下，持续冲高。
年底惊现“翘尾行情”
2009年的土地市场无疑是疯狂的，2010年4月宏观调控之后，狂热的土地交投终于及时刹车，地价更是一度出现明显松动。5月底，当多数开发商还在为是否降价卖房而犹豫不决时，市场浓重的观望气氛已经迅速传导到土地市场。当时前去参加今年上海第一场大型土地推介会的开发商纷纷表现出观望情绪，看多买少成为最为普遍的策略。
很长一段时间里，上海的土地市场都在震荡中前行，陆家嘴黄金地段的高层住宅用地——“黄浦江沿岸E18地块(9-3)”，被九龙仓集团(00004.HK)旗下公司拿下的时候，楼面地价仅是远低于市场预期的3.55万元/平方米；10月加息首日，嘉定新城的宅地嘉定区洪德路以南、云谷路以西地块，在竞标中出现了今年以来楼面地价首次跌破万元的情况；而一个月前闹得沸沸扬扬的“退地门”事件，更是给上海土地市场抹上了一笔浓重的悬疑色彩。
这期间，一个不容忽视的细节是，有业内人士戏言，如果不是“为避免开发商盲目高价逐地”而诞生的土地预申请制度，今年土地市场恐怕也难免重蹈2008年土地频繁流标的厄运。
一位港资开发商指出，2010年以来，上海开始全面推行预申请制度，在此制度下，开发商可以提前考察地块，并和出让方有足够的时间进行接触。就出让方而言，和开发商充分沟通后心里也更有底，推出的地块定价更准确，不至于流拍。
终于，调控之后的2010年上海土地交易市场不温不火地撑到了年底。让人大跌眼镜的是，受年底一波住宅成交回暖势头影响，开发商拿地热情一触即发，临近年关，土地市场竟然再次躁动起来。
12月初，和记黄埔旗下公司以16.2亿元的超高报价击败其他5家劲敌，夺下上海青浦一纯住宅用地——赵巷镇特色居住区17号地块，折合楼面地价21436元/平方米，远远超过老单价地王赵巷镇特色居住区10号地块创下的14500元/平方米纪录，一举成为青浦赵巷区域内的新“地王”。
与此同时，武汉、杭州、温州等城市亦在年底轮番上演“地王”争夺大戏，再次引发市场对地价狂飙预期的担忧。
国土部调控加码直指高价地
为抑制少数城市地价过快上涨趋势，2010年12月19日，国土资源部出台《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》，要求坚决防范受多种因素驱动的岁末年初放量供地，从落实保障性住宅用地供应，防止出现“高价地”，规范房地产用地出让，加快处置闲置土地四个方面坚决抑制少数城市地价过快上涨趋势。此外，国土部还要求各地方**地皮出让溢价率若超过50%，或成交价创历史新高的地皮，须2个工作日内上报。
事实上，截至目前，不少城市今年土地供应早已达高量。汉宇地产最新提供的信息显示，截至12月15日，上海市经营性用地总成交建筑面积已经累计达到1312.27万平方米，已经超过去年全年成交面积，其中住宅用地成交688.36万平方米，占总成交量的52.46%；预计今年全年的成交总量可突破1400万平方米，相比去年增加约13%。
中原监测数据亦显示，其监测的12个重点城市已出让居住用地8582公顷，预计年底前仍将有1175公顷的出让量，土地供应的持续放量将使未来几周土地成交热度不减。12个城市中已有上海、广州、深圳、天津、成都、武汉和长春等七市完成2010年度居住用地供应计划。其中武汉表现抢眼，已超出年度计划4倍有余，只有北京、杭州和重庆三市完成情况较差，目前实际供应尚不及各自全年计划的一半。
与此同时，其监测数据中，除广州、深圳、重庆、杭州4个城市的土地出让金收入较去年有所下降，其余8个城市均创历史新高。
易居分析师付琦在接受《第一财经日报》采访时指出，在当前宏观调控大背景下，少数的“地王”并不会对市场产生较大影响，但他担忧地价若继续攀升，将会给市场带来不利影响。
付琦认为，地价不断飙升，除了开发商的追捧之外，出让方亦有着不可推卸的责任。“以上海‘退地门’事件为例，如果出让方真想抑制地价，为什么不以第一次出让时的起始价出让，而非要将起始价翻番后再出让呢？”
公开资料显示，“退地门”事件主角——嘉定区真南路以南、走马塘以西地块重新出让挂牌起始价已飙升至19.345亿元，较首次出让底价5.5456亿元翻了近两番，一年内涨幅高达249%。按建筑面积粗略估算，这幅地块最新的起始楼板价已经达到10000元/平方米的水平。
“出让文件显示，真南路地块还被规定了投资额度，要达到约15.8亿元，这样一来，开发商就算以底价拿下这幅地块，未来的成本也已经达到18000元/平方米，这还是没有计入税收成本和企业管理成本的。若开发商将来想要有利可图，相信其最终产品定价必然在目前区域在售新房价格之上。”付琦表示，真南路地块只是挂牌起始价不断上涨阵营中的一个缩影，地方**的财政收入过度依赖于土地出让金所造成的利益冲突可窥见一斑。
新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒教授在接受本报记者采访时表示，抑制地价，如何缓解地方公共财政过度依赖土地出让金的现状值得探讨。他认为，房产税的出台，一方面能在一定程度上抑制由于当前住房保有成本过低而造成的过度消费、投机等现象，另一方面也能缓解由于地方**的财政收入过度依赖于土地出让金所造成的利益冲突。“在西方国家，房产税也是地方公共财政收入的一大来源，房产税开征以后将会成为地方财政收入的一大支柱，从而缓解地方**的高价卖地需求。”
中国房产信息集团（下称“中房信”）的数据显示，截至12月13日，今年上海新增住宅供应大跌三成，成交量更是同比腰斩，与此同时，上海新房价格已经达到22040元/平方米的历史新高，同比涨幅高达38.9%。
“调控年”仍现抢房
“年初宏观调控出台那会儿，我们很担心房子卖不掉，还准备向集团申请把年度指标往下调。完全没想到最终开盘会火爆到这种程度。”回忆起今年一整年卖房的心路历程，上海嘉定南翔某大型楼盘的销售人员小吴（化名）向《第一财经日报》记者透露，该项目今年的销售目标是20亿~30亿元，4月中旬宏观调控出台后，上海楼市成交量在5月跌到谷底，这种行情，让所有销售人员都感到绝望。
“宏观调控出台后那半年真的过得很辛苦，我们都说完了，今年肯定赚不了了。”小吴告诉记者，她所负责销售的项目在9月初开盘，此前几个月，销售人员因为担心今年房子卖不掉，每天都努力积累一些看房客户。
为了完成今年的销售计划，该项目决定响应宏观调控，推出了一系列购房优惠活动，并告诉看房者，届时首批房源会以一个相对较低的价格开盘。此举激起了一部分刚性需求的强烈回应。“其实到8月份积累了很多客户的时候，我心里还是很没底的，直到5天办了1600张意向卡的时候，我们才逐渐有了信心。”小吴介绍，该楼盘9月初开盘时，引发了逾千组客户抢购400套房的火爆场面，其首批推出的房源开盘首日即抢购一空。
见到如此场面，开发商趁热打铁，不到一个月又加推一批房源，再次引发抢购热潮。“我们今年卖房时间上最大的优势就是两次开盘都卡在了二次调控政策出台之前，如果晚一点开盘的话，销售估计受到政策影响。”小吴透露，目前该项目今年的销售指标已经完成，“我们可以过个好年了。”
目前该项目已经取消了所有优惠措施，其房源售价较此前优惠期已有所上涨，“就算是这样，还是有人要买，昨天刚有一个1987年出生的‘80后’买了一套69平方米的小户型做婚房。”小吴如是说。
佑威房地产研究中心提供的数据显示，该项目在楼市火爆的2007年成交约23万平方米房源，成交均价仅为9588元/平方米；楼市狂飙的去年，该盘成交同样约23万平方米，成交均价为15519元/平方米；今年，该楼盘成交仅约12万平方米，成交均价已达21176元/平方米。最近一年该项目的房价涨幅超过36%，近三年的涨幅则超过120%。
这个项目只是上海热销楼盘价格普涨阵营中的一个缩影。
2008年6月，宝山名盘宝宸怡景园推出一批房源的网上房地产参考价仅13500元/平方米，今年12月15日开始的七天内，该项目集中成交5767平方米房源，成交均价已高达21220元/平方米，两年多房价涨幅超过57%；2009年3月，闸北大宁名盘慧芝湖花园二期推出一批房源的网上房地产参考价为22000元/平方米，今年11月至今，该楼盘热销约4.6万平方米，成交均价达34211元/平方米，一年多房价涨幅超过55%。
上海房价三年内翻番
“虽然房价快速上涨的局面已被控制住，但从个案来看，今年绝大多数楼盘的价格都有一至两成的上涨。”薛建雄介绍，统计数据的翘尾因素，导致今年新房平均价格的环比涨幅高达38.9%，房价达到22040元/平方米。而房价大涨的2009年环比前一年涨幅则只有16.2%。
佑威房地产研究中心主任陆骑麟亦指出，从2007年10556元/平方米的均价来看，上海市商品住宅成交均价已达到了三年房价翻倍的水平。
与此同时，2010年年底的翘尾行情还在继续，中房信提供的信息显示，经历了月初两周的低迷之后，12月13日~19日一周数据反映出上海楼市供、求、价全面回升。当周全市共有包括上海星河湾、朗诗绿色家园等16个楼盘推出28.43万平方米的新房源，环比前周多供应了25.6%。成交量也环比上升了20%，达到27.17万平方米。成交前10名楼盘中，多个豪宅集中成交，使得上周商品住宅的平均成交价格再度回升到23555元/平方米，环比涨幅达10.27%。
DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事伍惠敏预计，年底之前，成交量及成交价格的波动将继续延续。在CPI不断走高、通胀预期加大的心理作用下，高端产品的保值避险特性将导致市场对此类产品的进一步关注。高端住宅市场成交量将保持相对稳定，形成对住宅市场整体走势的支撑。
陆骑麟认为，目前**调控房价的目的尚未达到，并且种种迹象显示，房价还存在上涨动力，“不排除2011年又是一个调控年。”


来源于第一财经报