继10月8日，上海出台“沪六条”新政，11月3日，央行上海总部提出切实防止理财资金违规进入土地市场两大明确发文之后，11月28日晚，上海3部委联合发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》及《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》两大重要政策，发文主要针对首套房商业性贷款首付、二套房认定、公积金贷款额度三大方面进行调整，调控频率之高、购房门槛不断加码。

沪11.28调控新政解读如下：

一、首付比例上调5%，刚需入市信心小幅受挫

新政实施后，纯首套房商业性贷款首付比例提高至35%，自有资金支付比例小幅提高，从支付金额本身及涉及购房规模来看，影响力相对有限，但购房入市信心将受明显影响，观望气氛不断提高。shhuang44ss

二、住宅改善需求抑制明显，非普宅成交将大幅下滑

本轮调控后重新执行“认房又认贷”，有关部门将提高购买上海二手房的门槛，部分客户购房身份由首套向二套转变，改善型需求（尤其置换置业）将直接受到资金限制，短期内，市场量能将呈现总体向下的趋势（截止11月28日，2016年一手商品住宅房成交中，90-140平米改善型住宅成交套数占全市新建商品住宅成交套数42.1%），同时，450万以上住宅成交套数占比达47%，非普宅量能受影响将大幅下滑。

三、新房市场供应维持低水，房企回款难度加大

10月、11月一手商品住宅供应量能分别为29.9万方（环比9月下跌58.2%）、16.6万方（环比10月下跌44.5%），供应量能持续低位（10月31-11月6日、11月14-20日两周甚至出现零供应）。沪六条新政后，10月份上海市一手商品住宅周均成交29.0万方，11月3日新政发布后，上海市一手商品住宅周均成交量仅12.9万方，预计本轮新政发布后一手商品住宅成交量能将持续下滑，部分房企回款难度将加大。

四、住宅存量持续低位，类住宅产品成交有望阶段性增长

截止2016年11月27日，全市商品住宅存量仅691.61万方，存量去化周期为5.48个月，325新政后，4月上海酒店式公寓成交25.78万方（环比上涨4.70%），达全年成交量能第二高峰，本轮调控未涉及酒店式公寓，预计类住宅产品成交有望阶段性增长。

五、商办物业关注度进一步提升，但高存量压力犹存

2016年商办物业关注度逐渐提升，1-11月商办物业成交量能稳步上涨，11月商办成交量能达42.64万方，环比上涨16.4%，截止11月27日商办存量面积为1735.92万方，存量去化周期为45.96个月，商办库存压力犹存。

六、中原二手指数趋势向下，挂牌及成交迎来双降

近九周，中原报价指数逐步趋稳，11月21-27日报价指数49.11%，较上周微增0.97%，市场维持冷静。“认房又认贷”此项政策执行后在抑制一部分置换需求的同时也将进一步降低业主对于房源的挂牌意愿，受此影响，短期市场量能将出现“双降”，市场迅速冷却。据了解，现阶段二手房市场以置换客为主，包含少部分刚需，在八月恐慌性入市、十月“沪六条”之后，9、10月上海二手房成交量连续两月大幅下滑，跌幅均超三成。

七、公积金贷款额度下调，去杠杆意图明显

上浮贷款利率、降低贷款最高额度、限制贷款次数，将促使近期公积金贷款方面的门槛提高，增加购房者自有资金要求，去杠杆意图明显（2015年沪公积金个人购房贷款当年发放量为1192.87亿元，较2014年环比上涨152.6%）。

以上观点仅供内部参考

附

新政后贷款变化情况