2月17日晚间，央行在官方网站发布2016年四季度货币政策执行报告。

央行在这份大约3万字的报告里，70次提到了“风险”，16次提到了“泡沫”，这向我们传递了重要的政策信号！

其中，报告还两次提到了“房地产泡沫”，并首次强调，要严格限制信贷流向投资投机性购房。这对楼市会带来什么影响，房价会大降吗？

央行每个季度都会公布一份“货币政策执行报告”，作阶段性的总结和展望，对于投资者来说极具研究价值。

一、防止“以钱炒钱”加杠杆行为

在去年的季报里，央行提到了“风险”的次数在不断增加，二季报提到了53次，三季报里63次，四季报里达到了空前的70次。

报告提到，要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，及时采取有效措施防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

加强重点领域风险排查：

加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、股票市场异常波动、保险资金运用、房地产泡沫风险、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测分析。

报告给出了具体措施，包括：

继续做好金融机构和金融市场风险压力测试，及时提示风险，完善应对预案。

防止资金“脱实向虚”、“以钱炒钱”以及不合理的加杠杆行为，引导资金支持实体经济。

减少监管真空和监管套利等等。

……

报告还提到了国际上的一些主要风险：

民粹主义、逆全球化和国际贸易及投资保护主义抬头，逐渐成为全球经济复苏的重大风险之一。

美国新政府的经贸政策存在不确定性。

意大利、葡萄牙和希腊等国银行业问题仍然突出。

欧洲难民危机、恐怖主义威胁、韩国亲信干政丑闻曝光后的权力真空等可能造成地缘政治冲突多点爆发，风险因素和不确定性进一步累积。

对于央行2016年四季度货币政策执行报告，国泰君安宏观团队点评称，四季度货币政策执行报告总体表明我国货币政策基调为中性偏紧，主要着眼于防范金融风险和控制信贷增速。整个报告注意到全球和我国经济更加积极的一面，同时，也提出把防控金融风险放到更加重要 的位置。另外，央行对通胀的关注度在提高，但仍看到上行和下行风险都有。货币政策更加强调中性。去年三季度提的是“稳健的货币政策”，而到了四季度新加入了“中性”两个字，为“稳健中性的货币政策”。

二、严限信贷流向投资投机性购房

在四季报里，央行16次提到了“泡沫”，其中两次提到了“房地产泡沫”，这是二、三季报里没有提到过的。

央行在报告中首次强调，要严格限制信贷流向投资投机性购房。值得注意的是，这一要求在报告中出现三次。

央行表示，下一阶段，要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

因此，央行报告要求：

要进一步改进房地产调控，强调因城施策原则，在国家统一政策基础上，由各省级市场利率定价自律机制，结合所在城市实际，自主确定辖内商业性个人住房贷款的最低首付比例。

更为重要的，是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。

在2月16日至17日召开的2017年人民银行金融市场工作会议上，中国人民银行副行长潘功胜也强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。

三、房价会大降吗？

现在，我们来讨论一下，文章开头提到的问题：报告中对房地产市场提出的种种要求，对楼市会带来什么影响？

央行报告中的一句话或许能给我们答案：既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

此外，报告还提到，坚持稳中求进工作总基调，实施好稳健中性的货币政策，更好地平衡稳增长、调结构、抑泡沫和防风险之间的关系，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

2月18日，国务院发展研究中心主任李伟在国研智库论坛也表达的类似观点：既要遏制泡沫膨胀，也要注意地产泡沫被捅破。

在去库存方面，要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，应让住房回归人民群众普遍可以享用的消费品的本质特征。

同时，防范和应对房地产泡沫风险作为重中之重，既要遏制泡沫膨胀，也要注意地产泡沫被捅破。

长远来看，还要加快推进房产税等领域改革，并建立房地产业持续稳定发展的制度条件。

四、央行通过房贷调房市的思路还在延续

报告指出，下一阶段微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。更为重要的是，从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。

要充分发挥窗口指导和信贷政策的结构引导作用。据银行人士透露，央行从1月开始的“银行窗口指导”仍在继续，且不再局限于大行，要求部分城商行2月开始停止放贷。

央行的调控举措初见成效。央行发布的1月新增人民币贷款数据显示，1月人民币贷款增加2.03万亿元，同比少增4751亿元。分部门看，住户部门贷款增加7521亿元，其中，短期贷款增加1229亿元，值得注意的是，以房贷为主的中长期贷款增加6293亿元。在新增贷款中占比 31%，较上月大幅下降9.55个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，去年四季度以来，随着房地产调控的加强，楼市销量开始下降，成交下滑让商业银行发放房贷的节奏自然“慢下来”。

去年全年虽然房地产贷款增长较快，但四季度以来增量有所下降。央行数据显示，截至2016年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为26.7万 亿元，同比增长27%，房地产贷款余额占各项贷款余额的25%。其中，个人住房贷款余额为18万亿元，同比增长38.1%，去年四季度各月新增个人住房贷 款额均低于2016年9月。

五、房地产挥别“高杠杆”时代

2月13日，中国证券投资基金业协会发布《备案管理规范第4号》文件，强调对北上广深等16个房价上涨过快城市住宅项目的私募产品不予备案。4号文几乎考虑了所有私募基金子公司可能通过其他方式绕道投向房地产的可能性，如果严格执行，私募基金在房地产通道业务上将几乎无所作为。

去年10月底，证监会连同交易所和交易商协会也加强了房企公司债的分类监管，房地产企业的公司债已经处于严控状态，土地类的更是监控的重中之重。

经济观察报记者通过多渠道证实：中、农、工、建四大国有商业银行对房地产融资全面趋紧，具体包括：禁止“配资拿地”等地产夹层融资；新增开发贷趋紧；拒绝给“五证不全”开发商提供贷款；暂缓存量信贷置换房贷等交叉融资手段。

一些股份制银行如招商、兴业、交行相关人士也称，开始收紧房地产类贷款，包括个贷和开发贷规模都受到严格控制。

上述迹象表明，2017年金融机构给到房地产的企业和购房者的支持相比去年将大打折扣，房企正在告别“高杠杆”时代。

兴业银行首席经济学家鲁政委分析，此番收紧，不管是理财产品、银行贷款还是公司债，本质上都是债，目标是控制风险，这和中央防风险基调一致。

下一步会继续收紧吗？会持续多久？房价会暴跌吗？

一位曾多次参与国家房地产调控的人士分析，此轮楼市调控，主要目标是控房价，不是控制地价，地方政府的调控政策中，抑制地王，却从未提限制地价。

“楼市的调控时长，取决于地价，若地方政府出现流拍，这些排查、喊话、地方政府调控措施可能会退出；若地价不降、溢价率高企，调控措施就是长效的。”前述人士认为，这次金融调控像射向债券市场的箭，希望引导资金脱虚入实，引导资金跑向三四线城市，再慢慢释放风险，而不是真正开枪，把所有的鸟都打死。

来源：中国房地产金融，央行《2016年第四季度中国货币政策执行报告》，华尔街见闻、北京商报、经济观察报