20170301-广发证券-房地产行业跟踪报告：被低估的短期繁荣，被忽视的长期隐患

核心观点：
 三四线城市：销售现状
三四线城市从16 年10 月到17 年1、2 月市场销售情况以及节后的市场恢复确实好于预期调研总结由三个原因综合导致的：其一，一二线市场的比价效应，使三四线城市购房人群对地产类资产的价值预期相好的方向发展。其二，各地去库存的政策，从16 年上半年就开始发酵，在没有政策干预的情况下四季度达到高点。其三，限购政策推出的时间点和传统叠加返乡置业相互衔接，中心城市外溢需求结合返乡置业需求，也放大了一二线城市和三线城市的价差观感，加快了需求的兑现。但从实际的反馈数据开看，一二月份环比还是有所回落的，同比表现参差不齐，2 月份整体有所好转，3、4 月份市场情绪具备一定可持续性。
 三四线城市：库存现状
三线城市普遍库存位置为高点时的50%左右，个别核心圈库存已经小于8 个月，保障房货币化，棚户区改造货币化等行为对于库存去化的拉动作用还是非常明显的。而且由于死库存现象以及中小房企网签备案不及时等因素的影响，实际库存比统计数据要更少，大量的项目实际已经完成了销售，但并未从库存中减少。
 三四线城市：房企现状
三四线城市市场在不断完善，而品牌房企产品品牌优势保障集中度加速提升。各地调研反馈的情况都是品牌开发商在三线城市可以获得产品溢价，并且是市场的主要需求。中小企业由于存续性风险，很多城市购房者经历过违约事件后，都更加倾向于购买品牌房企的项目。此外，品牌房企库存较低，在各地的销售策略还是以快周转为主，因此土地储备规模都不大，在17 年有继续投资加强拿地规模的意愿，但整体市场的投资热度一定是低于品牌房企的。
 关于三四线城市一些长期问题的思考
可以将三四线城市分为三类：大都市核心圈、区域核心外延及产业核心城市、弱三线城市。其中在上半年有一定市场热度持续性的城市占比在30%左右，其他弱三线城市没有长期的支撑逻辑。由于民间投资资产荒的原因，二三线城市都出现了“刚性投资性需求”，反应为具备购买能力，且信任地产资产的升值潜力，购房杠杆比例很高。这类需求在价格涨幅后期需求会快速兑现，但受到核心城市价格滞涨以及政策引导的影响较大。