长安讲坛总第308期于2016年12月8日于清华大学开讲，论坛学术委员会成员、中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲发表了“房地产两极分化与城镇化战略的再思考”精彩演讲。

他认为最近这一轮的地价的暴涨和房价的暴涨，有政策性方面的一个重要的原因，就是城镇化战略。我们是限制大城市发展，鼓励小城镇发展。但现实的愿景和差别在什么地方？现实是企业没到小城市去，小城市的企业都往大城市搬。

人口迁移的目的是要找一个好一点的工作，找一个有兴趣的工作，找一个收入高一点的工作，这是最基本的。企业没到小城市去，人怎么到小城市去呢？它没提供那么多的就业，没提供那么多的收入，人们还是涌向大城市。樊纲建议鼓励大城市的发展，建立城市群，继而带动小城镇的发展。

最后，樊纲表示，要破解房价问题需要大量的调整，不仅仅是简单的控制房价、限购，包括一些最基本的，有些更深层次的，设立财产税、房产税，经济制度、经济手段，还包括要调整城镇化发展的战略。

以下为演讲实录（未经本人审定）：

樊纲：今天晚上非常高兴再一次来到《长安讲坛》和大家相见，谈一个大家关心的热门话题，我们“房价”的问题，房地产市场怎么回事争议很多。市场上、网络上“似是而非”的说法也有很多，我首先要回应一些“似是而非”的但是非常流行的说法，我们分析一下在我们房地产背后究竟是什么问题。

A

最流行的说法解释不了现在楼市价格问题

这一轮房地产的风波最突出的大概是这张图吧，“两极分化”，这次少数特大城市加上若干大城市人口集中的城市房价飞涨，年轻人都觉得很恐怖了。与此同时，三四线城市去库存，房子卖不出去。这是基本的事实吧，你先不要想你所在的城市房价怎么飞涨，你想想全国的情况，这次是最突出的，以前是特大城市泡沫涨，其他小城市也跟着涨。而这次是一方面大城市暴涨，一方面小城镇跌，一方面是供不应求，一方面是卖不出去，这是基本的事实。

为什么？我们要解释的就是为什么，“似是而非”的说法就来了，解释“为什么”的时候各种说法就来了。

第一说法是货币太多了。“这么多货币房价怎么能不涨呢？”这些分析师们，我们投行们、自媒体的评论家们流行的说法是中国的M2货币这么多，超过GDP多少多少，那自然房价就涨，这是一个“似是而非”的说法。

为什么似是呢？任何价格涨跟货币总是有关系，但是反过来说，货币是一般等价物，它可以交易任何东西，所谓的大水漫灌，那个水可以流到任何一个缝隙里去，任何一个市场都可以流过去。这次货币怎么没有流到猪肉上去呢？以前食品价格上涨，没到大蒜上去？有“蒜你狠”、“豆你玩”“姜你军”，怎么没到这些上去呢？这次怎么没有到股市上去呢？钱都到楼市了怎么没去二三线城市？怎么就集中在这些大城市？

你要说货币的问题，应该都是，货币总是和任何价格有关系，任何价格涨了后面都有货币，但是它解释不了任何问题，用货币一般等价物解释特殊的某些市场的现象解释不了。

而且现在比起我们历史上货币相对而言不是最多的，尽管你说比例在提高，杠杆在加大，但是我们现在每年M2的增长速度是10%、11%，以前都18%、19%，很长时间是18%、19%，而我们现在不是最高的时候。这是一个解释不了问题的一个说法。

第二说“土地贵”，这个大家听说过，房价贵是因为地价贵，特别是房地产商特别爱说的话，意思是赶紧买房吧，地价都比现在的房价贵了，将来房价一定更贵。

为什么似是而非？一般人说，土地贵自然房子贵了，因果关系好象挺明显的，土地在前，房子在后。那我要问问房地产商们，楼价贵不是你拍出来的吗？你征的地王吗？你为什么敢拍这个价？

有一次开会我说你们房地产商们是专业人士，不要拿忽悠老百姓的话到这说。各地限楼价，即使是拍不能超过这个楼价，十个人都举牌到这个价怎么办？你给谁？竞拍，拍出的地王，拍出的楼价高，为什么你拍？是你预计未来的房价比现在的房价还要高，所以你才敢拍那个地去。地价是个派生价格，最终的产品是那个房价，是你预期价格高，你才敢现在拍地时拍得更高。

有的房地产商说我的预计可能错误，那就是你的错误，现在说政策变了，我当时预测继续涨，现在政策变了，现在我成问题了。最近有房地产商说这话了吧，我说那是你预计错误，你没有预期到ZF见到这个情况就会采取措施。

在后面我们会讲ZF为什么采取现在的措施，ZF能看着这个泡沫就鼓起来？最后崩盘？全国大危机？你没有预计到ZF会改变政策，你拍了那么高的地价，你将来卖不出那么高的房子那是你预期错误的问题。楼价高了，最后房价卖不出去是一样的，该亏损就亏损了。

从老百姓的角度就变成负产阶级，1998年的香港。当然很多人是刚需，不是投资的。危机来了房价跌了50%，你要没有卖出去楼，就是房产商的损失，该损失就损失，不要说地价高楼价一定高，楼价高不高取决于很多因素，楼价跌下来，你当时付了地钱没有人退给你。老百姓悲惨的是，我欠的银行的按揭贷款的债，财产价格还不如债务的总额高，就成了负产阶级，这就属于泡沫产生之后的问题，都属于预期错误的问题。

ZF在地的问题上有没有问题？这是我们后面要着重讲的问题，中国的地是很大的问题，首先要说现在最流行的两个说法都解释不了现在楼市的价格问题。

讲完这个之后，我们系统把地价的问题讲一讲，把土地的问题讲一讲，因为买房子就是买地。地是最基本的资源，也是最基本的资产。很多东西的价格，包括我们制造业的成本，我们的生活成本都和地价相关，包括商业。我们买的东西其中一部分是商业的成本，商业成本中有一大块也是地价的成本。所以把土地问题稍微系统讲一讲，把各方面的问题都说一说，大家理解土地在经济学上的意义，土地在现实生活当中起的作用。

B

中国人多地少的土地稀缺度极高

首先，中国是一个人多地少的土地稀缺度极高的国家，可以说是世界上最高的国家。土地稀缺度怎么衡量呢？它不是按你有多少土地面积，是按可居住面积算，中国960万平方公里，真正能居住的和可耕种的差不多，并不多，要抛去喜马拉雅山，要抛去各种各样的荒原，看中国的版图，绿的平原的地方很小。我们的人均可居住面积是世界人均可居住面积的三分之一左右。我们的人地关系相对来说就是比较紧张。

第二，我们的人地关系当中还有更复杂的因素是我们还得自己种地，我们的粮食得自给自足。在这个问题上经济学家有各种争论，包括现在还有在说中国解决问题的办法就是进口，粮食要依赖进口，放弃自给自足，这样我们就有土地了，有些土地就可以不种粮食了。这个问题不是经济学问题，说进口的粮食等于进口的土地，你是人多地少，可以通过进口粮食进口土地，我们进口现在占到10%左右。但是这不是一个经济学的问题，不是进口土地关系的问题，中国的粮食问题是国际政治问题。

现在说我们有些农业专家比较保守，现在的管理国家这一代人，他有着非常鲜明的记忆。我们六十年代闹饥荒的时候，世界很多国家对我们搞粮食禁运，你敢放弃基本的自给自足吗？我们不需要保持98%的自给自足，可以保证90%、85%，但是基本的自给自足得保证，这是一个国家的大的战略问题。所以我们为什么有一个红线，为什么有国土控制，为什么城市批准土地要求很多？红线就是这么画出来的，根据自给自足的要求画出来的。

第一，本来我们地就少，二是我们的地大部分还得用来种庄稼，种粮食，我们土地就特别少。

第三，过去我们城市和农村相分离，农村有一大块，农村人有一块自留地，相对来讲农村尽管住房的质量不高，但是它的面积相对大一些，每家都有那么几分地，当情况发生变化了，很多农民开始进城了，人口迁移了，人口流动了，进了城市了。那块地还在，那块地还没有改变用途。

当然有些城市，比如重庆搞了一个制度叫地票，如果你进城放弃这个地票，这个地票就是你有多少宅基地，你有多少承包地，如果进城了，享受户口能够提供的公共服务愿意放弃这一块土地的话，这个土地就可以纳入城市建设。

但是多数地方是没有这个，重庆的特点是一个直辖市，周围是农村，中间有一块城市，农民进城比较方便一点，地票容易控制。一跨省，湖南的农民工到深圳打工他带一个地票，深圳去监督湖南的土地怎么使用？怎么置换？这个很难做到，目前至少很难做到。多数地方农民走了，农民增加了城市的住房需求，但是农村的这块土地仍然闲置着。

大家说了，农民进了城不一定有买房的需求，农民是低收入阶层，这个是一个接替性的过程，最初的需求是租房，他一旦租了房子，原来住这个房子的人通过拿收了这个房租提出改善性的住房需求，他去买新房。农村还有块土地在那，这个因素导致了过渡期我们土地需求有一块闲置，这个闲置等于浪费了一块土地。本来可居住面积小，然后这里还闲置了一块。农民在城里住的城中村，住的工棚等，家里一个大别墅，真是别墅，一年住一次的别墅。

闲置的土地，这一块也不小。任志强曾经计算，农村的所有的用于住房的土地加一块是现在全部城市土地用地的5倍，不小的数。城市如果有5倍的土地的话，情况大不一样，所以还有一块闲置。这也是一个因素，至少在近期这个问题还不容易解决。

土地供给这个问题，本身就有这些局限，再加上人为，容积率太低，多数城市现在批一个房子楼盘要花园小区，要环境，要生态，都很好，容积率2到3，香港是多少？9到10。我们本来人多地少，我们人均土地稀缺程度不一定比香港更低，但是我们还搞奢侈品，我们建很宽松的房子。

昨天还说起来北京要求在日照最短的那一天房子里面要有两小时的日照，这标准就高了，年轻人谁在家里照日照？都在上班呢，你为了两小时日照，两个楼中间隔的大很多，少了多少米的建筑，人为的还加上这些。

很多地方为了提高容积率，就多几个平米，多几个平米就多卖点钱，很多房地产商是希望提高容积率的，还得走后门，你得去贿赂才能提高容积率。

这是一般性的问题，一般性的有关土地紧缺的问题。土地紧缺了，供给就相对少，土地就贵了，土地贵了自然会影响房价，从供给侧角度确实有这个因素。

C

实际上暴露出城镇化战略的问题

我们想说的是除了这些因素之外，我们最近这一轮的地价的暴涨和房价的暴涨，或者房价带动地价的暴涨，或者预期房价带动着地价涨，除了这些原因，还有政策性方面的一个重要的原因，就是我们城镇化战略。这次房价的两极分化，实际上暴露出城镇化战略的问题。这也是房地产的两极分化，蓝线是大城市，红线是平均数。

我们中国说城市化从来不说城市化，说的是城镇化。城镇化和城市化有什么区别呢？概念上没什么区别，搞理论的和研究的在那定义，都是农民要进城的过程，人口迁移的一个过程。但是在现实当中，不同的提法代表着不同的政策，不同的做法。

这些年我们的基本做法是什么？现在仍然是这个做法。什么做法？限制大城市发展，鼓励小城镇发展。小城镇发展显然是地是不受限制的，至少没有冲到顶，地是敞开供给的。大城市从限制人口开始，这个城市的人口就这么多，要减少人口进入，设限一个规模，于此相适应的给你配备土地。你这么多人有这么多土地，这么多的土地供给，这么多的公共服务，公共设施，财政一系列的东西跟你配套。基本上是这么一个情况。

北京控制人口的指标是多少年控制在多少以内等等，你问ZF为什么市中心包括周边为什么房价老贵？没地了，就这么多地，只能有这么多的供给，这都是现实的说法。

理想的状态是什么呢？期望是什么呢？或者愿景是什么？愿景是人到小城市生活，从农村出来迁移到小城市中去安居乐业，找到工作。可现实是什么呢？

现实是你要先问一问产业、企业到哪去？意味着就业在那创造，收入在那创造，意味着你要问一问人的选择行为是什么样的，人为什么要迁移？人迁移的规律是什么？人为什么要从农村往城市走，人往哪个城市走，走的选择的基本规律是什么？

基本的逻辑，我们不用把幸福函数复杂化，年轻人迁移的目的是要找一个好一点的工作，找一个有兴趣的工作，找一个收入高一点的工作，这是最基本的。

然后看看我们现实的愿景和差别在什么地方，现实是企业没到小城市去，小城市的企业都往大城市搬，在小城市没做好倒了，做得好的需要更多的资源，它到大城市去了。

包括我们内陆地区的一些地方，沿海地区的产业转移到我们这里来，内陆地区的城市可以发展，小城镇可以发展。也没去，他去内陆地区也还是去了大城市周边，人口聚集区的地方。去郑州，有人给我讲富士康的故事，ZF上上下下动员给富士康找工人，周边得有人，就在正中间，它要跑到远处就更没人了。

企业没到小城市去，人怎么到小城市去呢？它没提供那么多的就业，没提供那么多的收入，人们还是涌向大城市。

我们要研究城市化的基本的逻辑，为什么会有城市化，为什么农村要向城市集中？最早是乡镇工业，为什么乡镇工业倒了？乡镇工业很多不是倒了，就是进城了。分散的乡村没法搞工业，因为它不具备聚集效应，聚集效应是规模效应的一种。

从当年的农村乡镇企业说起，一个镇上一个村上搞一个工业，这工业怎么发展？修条路花多少钱？拉根地线花多少钱？拉根电话线都得花多少钱？在城市周边搞开发区，同样的投入它可以支撑更多的产业，更多的企业，它的基础设施比较便宜，更健全、更齐备，更有利与产业的发展，包括物流，包括交通，包括信息等等。

城市化基本的定义、基本的逻辑就是聚集，因此越大的聚集越具有这方面的优势。当然越大的聚集可能产生一些负的效果，但是最后比较，它的收益和它的成本代价哪个更高一点，那么最后就向哪方面倾斜。

世界历史迄今为止，大城市越来越发展，这是有数据的，近一百年来越来越向大城市集中，包括发达国家。大城市集中的程度可以越来越高。联合国专门写了一个报告，《大城市的优势》，发现连治理污染这样的事情都是大城市更有效益。

咱们说起大城市好象污染很重，雾霾等，相对而言比起分散在农村，分散在小城市生活你是看不太见，先不说大气污染，按照排碳来算，农村永远不会出现雾霾，但是排的碳的总量要比大城市多的多。

人口的聚集还带来很多东西，首先是产业的聚集，创造了就业，创造了收入，有就业和收入就吸引人口。人口的聚集本身又创造就业，就是服务业，只有人口高度聚集服务业才能社会化，服务业是家庭生活的社会化。

分散农村你去小城市，你去饭馆吃个饭得走二十里路，一定去饭馆吃的人很少，饭馆没有规模效应就发展不下去。相反人口聚集大家可以不在家吃饭就可以吃饭馆，整个家庭生活就社会化了，创造更多的就业。

顺便说一说，家庭生活你的很多劳作是不计入GDP的，是不创造收入的，你自己在家洗头就是你自己在家洗头，你出去洗头了创造GDP了，理发师的工作就创造GDP了，这个时候就创造了就业，创造了收入，这就是人口聚集带来的好处。