资产资本估价方法简介

                       2017.4.13

                        于德浩

人们看到一个现象，就是工资涨得越快，房价涨得更猛。就是说，越给老百姓提工资，老百姓越买不起房。这不是说房地产商心黑抬价，这就是市场经济规律。怎么才能让老百姓买得起房呢？我认为，应该不要再给老百姓涨工资了，咱以前真是好心办坏事。应该给普通工薪阶层降工资，或者至少不再“单方面”提高工资，才能实质上帮助到老百姓。从哲学思辨来讲，就是既然道高一尺魔高一丈，那咱就反其道而行之。

从市场平衡来言，普通工人的工资高低不是谁说了算的。但是，咱们社会主义国家可以进行宏观调控。我们给企业减税，国家收入一般会减少，就给公务员和事业单位人员降低工资；这样，市场均衡工资就会以“公务员收入”为风向标，也会跟着降低；所有工人收入减少，那么房租等费用必然跟着下降。而房租一旦不升反降，那么房地产估值就会大幅减少，从而房价就会大幅下跌，老百姓工资的实际购买力就会大幅增加。

也就是说，表面上看所有工人工资下降，似乎是损失；但实际上，是对老百姓的一个重大利好。这里要做的关键就是，一定给企业减税降费，先“单方面”给公务员和事业单位员工适当降低工资，或者至少不再提高；然后公布国家预算，在未来几年内，保证不再给普通公务员变相增加任何收入。如此作为，我认为房价必然会下跌，老百姓的实际生活水平才会显著提高。普通公务员也是老百姓，降低收入只是表面上的损失，实质还是受益的。

从整体大局来看，我们不要再死认“GDP的增速”。我们是要提高社会生产力，不是要GDP数值的表面增加。打个比方，去年生产商品数量100件，每件商品1元，GDP就是100元；今年商品总数量是110件，商品单价1元不变。那么，GDP增速就是（110元-100元）/100元=10%，社会生产力增速也是（110件-100件）/100件=10%。

假如，今年生产还是100件商品，商品单价1.1元，名义上GDP增速是10%，但实际生产力增速为0%啊。相反，如果工人工资下降，商品单价下降为0.9元，我们今年生产110件，名义GDP是下降的，是负1%；但实际生产力还是+10%的增速。

人们也许会问，如果工资下降，商品价格不降或者上涨，那怎么办？我告诉你，这样的，因为有经济规律在卡着。工资也是一种商品，是“劳动力”商品的价值。“劳动力商品”就是由“衣食住行”这些生产资料生产的。所以说，衣食住行的费用与工人工资总是绑定在一起的，它们是基本同比例变化的。比如，几年前工资是4000元/月，房租是2000元/月；现在工资增长为1万元，房租就是5000元。马克思说过，工人的劳动力价值就是“维持其必要生活资料的商品价值。”

而居民住房是生产资料，房价与房租有密切关系，但不是简单正比的关系。下面，我简单介绍一下资产类商品价格的基本估值方法。

举例，有一张不太普通的纸，它拥有一种权利，就是每年可以得到5元收入，请问这张纸值多少钱？一般老百姓有两种理解，第一，“这是无价之宝啊”，一年5元，十年50元，一百年500元，一千年5000元，“子子孙孙无穷尽焉。”第二，就是“这东西几乎不值钱”，一年才得5块，这么少的钱还有耗费1年，咱不差这点钱；最多我看也就值20块钱吧。

经济学或投资学有专门的这么一套估价方法，每年5元，如果给定市盈率是20，那么这张纸就价值5*20=100元。想想看，如果银行的存款利息是年5%，这与你把100元钱存银行是等效的。

也就是说，一般经济学家认为，资产类商品的价值，是大约其每年收益的20倍。

好，我们再回到房价和房租的问题上，假设几年前房租是每年2万元，那么房价就是2*20=40万元；现在房租是6万元，那么房价就是6*20=120万元。所以说，工资和房租翻3倍，房价也跟着翻3倍；老百姓原来买不起，现在还买不起。

当资产或资本的收益每年都有增加的趋势时，前面基本的估值方法得稍作修正。比如，我们假设100元的资产，起初收益是5元，每年收益大约增加10%，每10年翻一番。那么T=20年的收益变化为5--10—20，其价值就是20T=20*20=400元。

也就是说，我们现在“面值100元”的资产，到底价格是100元还是400元呢？如果一般估计就是100元，如果乐观估计就是400元。

跟现实的房价走势相比较，当年房租每年2万元时，我们是“一般估计”1*2万元*20=40万元；现在房租上涨为6万元时，我们变成“乐观估计”（3*6万元）*20=360万元。所以，我们实际看到就是房租和工资翻3倍，而房价却是360/40=9倍，老百姓的处境更悲惨了。

当工资和房租的上涨更快时，比如每5年翻一番，那么T=20年的收益变化就是5-10-20-40，是原来的8倍收益。“乐观因子”上升至8，就是经济学家所说的“泡沫破裂价格”。比如，年租金6万元的房价，“最高泡沫破裂”=8*6万元*20=960万元。

结合实际，现在北京年租金6万元的房子的市场价大约500万元，大约合6万元/平米。这个价格已经远远超过“乐观估计”的价格360万元，这多出来的140万元就是泡沫。现实的泡沫破裂往往达不到理论的“最高泡沫破裂”价格，在西方发达资本主义国家，一般都很少超过“乐观估计”价格。

因为，西方发达国家经济增速很低，房租和工资基本几十年都不上涨，所以西方学者往往把“一般估计”认为是真实价值。所以，他们表示“看不懂中国的房价”，本来120万的房子都泡沫到360万，还在冲击500万，都还那么坚挺。

同样，也有“悲观估计”，比如资产收益可能在T=20年以后下降一半，那么资产价格就是0.5*收益*20，也就是人们看到的市盈率10倍。现在，欧美日发达国家的房价就处于“悲观估计”。就是说，如果不吃不喝，一个美国的普通工人大约8年的工资可以购买一套住房，而我们现在的状况大约是60年的工资才和房价齐平。

发达国家的今天，就是发展中国家的明天。我们中国最后也会达到20年或10年的工资就可以买一所房子，这是客观规律使然。当然，如果论及房租或其他消费，各个国家在各个发展阶段都会达到一种动态平衡，即普通工人的工资收入大约有一半会用于必要生活支出，不是马克思说的那么凄惨“必然月光族”。大多数30岁以上的成年人还是能够克制消费，有一定积蓄的。

当然，在具体政治实践中，为防止房价骤然大幅下跌，我们应该慢慢降低工资的增长速度。比如，从现在的增速+10%，逐年调低为6%，3%，1%，0%，-1%。

最后，对于股票类资产的股价，往往在一个五六年的长周期中都会经历“悲观估计”、“一般估计”、“乐观泡沫估计”；再到“一般估计”。这期间大约遵循正负3倍标准差的概率统计规律。比如，股价从最低10元一路上涨到最高60元，然后再下跌至30元或20元，基本就是这个样子。

对于净资产收益率为10%左右的成熟企业，其股票市盈率大致会在20倍左右，最低一般不会小于10，而最高不会超过60倍。

而对于中小板或创业板的公司，一般他们的初始盈利大约5%以下，这时20倍标准就不合时宜了。因为，他们一直处于资本扩张和收益增长期，所以市盈率100倍也是很正常的；但是市盈率1000就太离谱了。还有更重要的一点就是，如果你看好一个很有发展前景的中小企业，应该是长期持有他们的股票，等到长成为大公司，那么现在的市盈率100或200就相当于将来的20倍。

利普.A.费雪就是长期持有成长股投资理念的投资大师，巴菲特也深受其影响。前段时间，孙宏斌大手笔援助贾跃亭的乐视网，就是这种投资思路。比如，股票的现在收益是1元，100元就是100倍市盈率，显得很贵。但是，如果人们非常坚信该股的收益会在5年后达到20元，到时“一般股价”20倍市盈率就是价值400元。在5年的时间里，从100元到400元，收益率合年均+30%，也相当高了。