城市化的本质是生产要素在城乡间的重新配置和经济社会结构的变迁，它的核心是人口城市化。但是我们在北京调查发现，中国特色城市化展示出它独特的一面。第一是土地的城市化。随着城市化进程，城市版图在不断地延伸，农民集体土地被政府征用为国有。第二个特点是形成城乡结合部，和其他发展中国家比较中国没有出现贫民窟的现象，但是出现了城乡结合部这一典型现象。第三个特点是，城市化演变成一场政府和农民攫取土地级差收益的博弈。城市化对政府而言实际上带来的是土地级差收益的显化和上升。在政府通过土地征用获取级差收益的同时，居住在城乡结合部的农民也在用国家征用以后的剩余的土地和宅基地，为涌入的外来流动人口提供居住空间，分享土地级差收益。农民分享土地级差收益的主要动力来自于流动人口的上升。
对外来人口租房反应最积极的首先是拥有宅院的农户。城乡结合部的农民利用一户一宅政策的模糊性、宅基地福利分配早已名存实亡以及政府对村庄违章建筑的难以管理，在祖辈传下来的这片土地上从原来的种地改为种房，使城乡结合部呈现出奇特的景观。另外一个行动主体是村集体组织。在集体土地被大量征用之后，他们利用剩余狭小空间发展非农产业，发展土地租赁和房地产，使之成为村庄集体经济的主要来源。下面我们来看三个具体案例：
朝阳区高碑店：政府主导的城市化
九十年代末的时候随着北京市城市建设的东移，高碑店成为典型的城乡结合部。其基本特征有：1）农民土地基本被征用完毕；2）失地农民就业没有着落，失业率上升；3）地方产业空间受到挤压，农民失去生存和发展空间；4）大面积征用土地导致农民生活水平下降；5）农居混杂，人户分离和外来人口集聚，带来社会管理的困难，成为影响社会稳定的火药桶。
北京昌平区郑各庄：集体土地资本化和农民自主城市化
九十年代初，这个村子以集体企业和做建筑工程为主，九十年代末以后村子周边房地产开发极其活跃，郑各庄的选择是：1）祖辈留下的土地不卖，自己土地自己开发；2）土地开发不急功近利，考虑可持续性发展；3）村庄开放有规划进行，实际上明确了保护集体所有制不变的情况下靠土地开发来谋发展。
首先，郑各庄通过进入昌平城区规划，对全村大部分土地实施整理、置换和缴纳复垦费，将耕地调整为建设用地。村企业使用土地需向村委会有偿租地，每亩每年不低于五千块钱。村委会将租金收入分配给本村有承包权的农户。通过这些做法，实现了以下的效益：第一，通过旧村改造和盘活宅基地实现了宅基地的资本化，获得了巨额土地资本化收益；第二，通过集体建设用地入市实现了村庄工业化和城市化进程。调整了产业结构，发展第三产业。引学校入村，使村庄工业化、产业化，并向城市化转移。郑各庄模式实现了多方共赢的城市化，农民集体和政府实现多赢。
海淀区北坞村：政府主导给农民让利的城市化
按照城市规划，北坞原址要全部用于建设绿化隔离带，村民需要移到另外一个地区居住。为解决农民在异地上楼的问题，政府对城市规划和用地规划进行了相应调整。工程建设启动资金由市区两级政府及镇政府出资解决，市政设施由市区两级政府投资建设。农民作为产业的酒店和租赁房建设以农民通过土地来贷款来解决。商品房的开发和自用房的建设由村集体组织开发公司负责以降低资金成本。
移居地还增加了产业用地和安置用房确保农民的收入。每户除自用房屋外，至少还有一套可以出租的房屋。政府集中安排一批产业用地，新增加一批建设用地，解决外来人口居住，这就保证了农民有可持续的收入。在北坞村原址实现绿化以后盖低密度酒店，发展三产，解决了农民长期财产性收入问题。最后，当地农民社保被纳入城乡社会保障体系。
案例的启示
这三个案例呈现了三种城市化模式不同的景象。第一种模式完全由城市政府主导，农民被排斥在城市化进程之外。政府获得了巨额的土地出让收入，城市房地产市场也极其活跃，但原住民土地被征用以后农民集体发展空间狭小，就业无着落，收入和生活水平下降，违规建房出租导致环境的问题和治理的困难，群体性事件增加，政府成本上升。因此，这是一种不可持续的城市化。第二种完全由农民集体自己来进行，充分保障了农民土地权益，实现了农民集体以土地参与农村工业化城市化进程，分享了土地级差收益的好处。然而，农民获益以土地进入市场为前提，既受宅基地法律的制约，又受土地非农化的法律制度制约，土地资本化收益留在农民集体也意味着政府失去一大块土地出让收益。在现行的财政主要依靠土地出让收入和土地抵押的情况下，这种模式和政府利益产生直接冲突，因而只能作为个案分析。第三种模式是对政府主导城市化的变通和利益妥协，给农民留一个分享级差收益的小空间，放弃土地出让收入，并将基础设施建设和农民社保纳入城乡一体化，避免了第二种模式中村庄巨额的基础设施投资和福利负担。这些政策保证了政府工程的推进，但当全市几百个城乡结合部大面积改造时，这种留发展空间，弃土地出让收入，包揽基础设施投资和社保的好事能否继续做下去、做得起，我们还有待观察。
土地级差收益的归属决定了城市化的道路。传统的政府主导城市化理论强调土地增值归政府，一是因为政府进行了巨额基础设施投资，二是涨价归公。实际观察发现，土地级差收入的来源并不是因为政府进行了基础设施投资，而是源于产业发展和人口城市化。第二个观察是，谁能分享级差收益，谁就有能力进行基础设施的投资。第三，是未来解决城乡结合部和城市化推进的问题，必须统筹解决流动人口的落地与本地农民增收问题。为外地人口建廉租房，可能是一个迫在眉睫的问题。第四，土地制度创新和实验迫在眉睫。