陈宝存：多重因素决定明年房价依旧上行

（约稿）

       截至9月25日，北京今年商品房和二手房成交总和已经超过30万套大关，比去年全年翻了一番。虽然京城楼市的“金九银十”以平淡开局，但今年从3月以来的楼市成交风暴依然让所有人惊讶。特别是二手房，成交量已经达到179384套，同比去年全年数据涨幅达150.89%。2007年曾是北京楼市价格上涨最迅猛的一年，而这一纪录也同时在今年被打破。据统计，8月全月商品房开盘项目均价已达16200元/平方米，比年初上涨了60.6%。
      中国城乡建设经济研究所所长陈淮11月1日在第67次中国改革国际论坛上作题为“中国住房目标和市场化”讲演时称，再过10年中国将有三分之二的家庭住进新房。中国2008年末城镇居民总人口6.07亿人，城镇家庭2亿左右，1999年至2008年的10年间，中国建了80多亿平方米的商品住房，7000万个家庭买了新房。占全国家庭的百分之三十至三十五。未来10年中国有望至少建7000—8000万套新房，将有三分之二的家庭住进新房。两项相加新房量将达1.5亿。陈淮称，到去年末，中国城镇实有住房总量124亿平方米，户均住房60平方米，仅达到经济适用房的水平，属于“初步脱困”。从全面小康社会来说，老百姓户均住房应在90平方米。此数据意味着若从此农民不再迁往城市，中国还得增加百分之五十的房子。
       这就是所谓的刚性需求。短期内不可能下行的刚性需求将因为土地收储越来越艰难，房价也将一直是上行的局面。
       2010年仍将迎来房价上行高潮。其中最根源的因素是供需之间的不平衡。而且目前为止我们看到的是10年可上市的商品房，土地来源基本是07年至09年的已出让土地，除了08年出让土地是天价以外，07、09年度土地出让高潮年度的地价一直持续天价，而08年的土地成交不具备代表性。
       那么，10年度我们可以看到下列因素决定了房价上行的不可改变。当然，销量与09年相比也许会有一定程度的下降。但是，这并不影响房价上行。
       第一：经过本年度前十个月的释放，本年度有效需求释放水平很高。原因也是08年销量挤入09年所致。
       第二：本年度6月份之前的销售回暖是被争议的，房企的开工复工和投资在这个时点之前一直被信心所抑制，也表现在房企投资10月份数字较08年同期相比仍旧下降。
       第三：自五月份开始的土地频频天价和上半年的楼市成交数据稳定了房企的投资信心，也促使众多房企加入到开工复工和购地的浪潮当中。
       第四：由于08年土地出让低迷，低点拿地的企业很少，这样市场上的所谓天价地在07至09年三个年度是主流，那么自10年始连续三年的入市项目成本压力过高，入市的条件是房价的继续走高。
       第五：国土部严厉整饬土地市场的行为虽高调，但是作用不会明显，也不是解决问题的方式，没有利润支持的出让土地不会达到入市的条件，房企即使因为压力而加快开工，但是达到销售条件的时间节点是可以控制的。具体表现是预售制条件下，上市量是可控的，这样的形势在08年度表现的最为突出。所以不存在房企因为资金链问题而大幅倾销的局面。
       第六：土地出让仍然处在最低点，而且地价频频天价，土地出让总额的上升，并没有导致土地出让面积的同比增长。也就是明年的土地上市量依旧不乐观。
       第七：土地供应计划完成程度不尽人意，基本延续了前述四年的供应形势，供求失衡越来越严重。列举数字如下：从各大城市2009年1-8月份实际完成的住宅用地供应量来看,六成以上城市住宅用地供地完成率不足50%。其中：上海下半年预计可供应住宅用地约120幅,1196万平方米,接近上半年的3倍,但截止到8月份,上海住宅用地供地完成率仅有35%；北京1-8月住宅用地实际供地面积453.4万平方米,住宅用地供地完成率仅为34.88%；广州今年住宅用地供地计划330-501万平方米,1-8月住宅用地实际供地面积220.69万平方米,住宅用地供地完成率为53.10%。深圳今年住宅用地供地计划110万平方米,1-8月住宅用地实际供地面积56.53万平方米,住宅用地供地完成率为51.39%。
      第八：经济增长的压力，10年信贷政策已经在高层声音中传达的很明确，继续执行适度宽松的货币政策和积极财政政策不会改变，10年仍然会是高量的信贷释放，09年上半年的形势必将重来。
      第九：国有商业银行的放贷压力10年上半年依旧存在，而中小银行对房贷的追捧正在抵消银监会严厉二套房贷政策对楼市的影响，指望信贷收紧而调整房价越来越渺茫；
       综合以上条件，指望10年地价房价双双下跌是不可能的，那么在春节之前出手自然是最佳选择。
       09年7月份以后的持续观望是不明智的。08年的所谓拐点实际我们已经看的很清楚是假拐，09年土地和房价双双恢复到07年的水平不是房企在努力，而是供应失衡的原因。而供应完全平衡在耕地转用严控、土地出让越来越依赖拆迁改造的的局面下完全不存在可能性。
       高速发展的中国城乡建设，需要的土地也不仅仅是住宅建设，还有大量的工业商业用地，道路绿化用地。而土地供应局面的严峻是造成土地价格只有上涨没有下降的根本原因。造成房价上行的最主要根源还是土地价值的变动，而其他的因素变动的可能性不大。但是我们知道：这样的变化是不可逆的。