作为中国房地产行业的标杆企业，万科的一举一动都备受关注，影响力不言而喻。

近日，券商兴业证券发布了关于万科10月数据的电话会议纪要，里面提到了万科对房地产市场的一些看法和预判，以及万科前10月的销售数据及监控城市的销售情况，信息量较大。

对于明年的房地产市场走向，万科认为明年是房地产市场的“小年”，核心支撑点如下：

核心观点

1、明年调控政策放松的可能性很小。

2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。

3、不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。

4、三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。

在“房住不炒”的基调下，房地产市场将持续一段时间的低迷。纵观整个调控路径，调控先从一二线开始，再到环中心的三四线城市，然后到二三线城市蔓延。今年一线城市北上深房价与成交量双双回落，明年该轮到二三线城市了。

房价长期看人口，中期看土地，短期看金融，一旦政策不放松，那些人口输出较大的弱三四线城市房价将会回落，环一线城市周边的三四线城市房价会比较稳定，一二线城市房价则难以上升，处于横盘状态。

而且，最近的几个数据也显示明年的房地产市场将继续保持降温状态，房价难以上涨。

1、前10月全国商品房销售面积和销售额涨幅均有所回落，涨幅收窄。具体来看，商品房销售面积130254万平方米，同比增长8.2%，增速比1-9月份回落2.1个百分点。商品房销售额102990亿元，增长12.6%，增速回落2个百分点。

可以看到，从去年到今年10月，商品房销售面积和销售额增速都是在下降的，中间有几个月有所回暖，但整体是回落趋势，明年的调控政策也不会放松，三四线城市去库存的任务完成得差不多了，销售面积也会降下去。

从今年3月份之后，贷款首付的要求提高，实际利率上升，刚需买房首付成本增加，万科认为，明年的销售还进一步会放缓。随着政策的冲击，加上明年是房企还债大年，开发商会面临一定的市场压力，撑不住的房企估计会以价换量。

2、M2增速创27年新低，这也是一个信号。11月13日，央行公布最新数据，截至10月末，广义货币M2余额165.34万亿元，同比增长8.8%，增速创历史新低。10月份社会融资规模10400亿元，新增人民币贷款6632亿元，均不及预期。

“财经女侠”叶檀认为，M2增速创27年新低，货币进入稳定期，意味着房地产也将进入稳定期。今年以来，M2增速逐级下降：今年1到4月增速在10%以上，5月份以后，降为个位数，而且逐月震荡走低，跟以前广义货币动辄两位数以上的增长不可同日而语。只要M2在两位数以下，房地产回到黄金时代难上加难。