2009.11.06房地产行业 2010 年投资策略
中原证券
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29p
1．我国房地产行业具有极强的外部政策性....................................5
1.1  房地产行业具有极强的外部政策性..............................................................5
1.2  政策对房地产行业发展作用举足轻重..........................................................5
1.3   2010年房地产行业对政策将更为敏感.........................................................7
2．2010年房地产行业上半场：风和日丽.......................................7
2.1   2010年房地产市场上半场驱动力.................................................................7
2.1.1  供不应求的市场内生驱动力...................................................................7
2.1.2  上半场政策将会继续支持房地产.........................................................13
2.2  上半场房地产市场表现预测........................................................................13
3．2010年房地产行业下半场：秋意渐浓.....................................14
3.1  政策改变是下半场的关键因素....................................................................14
3.1.1   2010年宏观经济刺激政策陆续退出将成为趋势................................14
3.1.2   2010年房地产行业政策逐渐转向是大概率事件................................15
3.1.3  加息将会使得房地产行业加速降温.....................................................15
3. 2  市场供求关系转变也促成秋意渐浓的下半场...........................................15
3. 3  下半场房地产市场表现预测.......................................................................17
4．房地产行业业绩增长预测分析..................................................18
4.1   2009年行业营业收入大约增长 30-40%......................................................18
4.2   2010年行业营业收入大约增长 15-25%......................................................19
5．估值比较......................................................................................20
5.1  房地产板块估值相对其他板块不具有明显优势........................................20
5.2  当前房地产行业估值处于历史较低区域....................................................21
6．2010年度投资策略.....................................................................23
7．重点公司限售股解禁情况..........................................................23
8．行业风险提示..............................................................................24
9．重点公司......................................................................................24   
图 目 录
图 1：政策对国内房地产行业影响历史示意图............................................................ 6
图 2：全国近1年半住宅投资增速图........................................................................... 8
图 3：中部城市近 1年半住宅投资增速图................................................................... 8
图 4：华北城市近 1年半住宅投资增速图................................................................... 8
图 5：华东城市近 1年半住宅投资增速图................................................................... 8
图 6：华南城市近 1年半住宅投资增速图................................................................... 8
图 7：西部城市近 1年半住宅投资增速图................................................................... 8
图 8：全国近1年半住宅新开工面积增速图................................................................ 9
图 9：西部城市近 1年半住宅新开工面积增速图......................................................... 9
图 10：华北城市近 1年半住宅新开工面积增速图 ...................................................... 9
图 11：华东城市近 1年半住宅新开工面积增速图....................................................... 9
图 12：华南城市近 1年半住宅新开工面积增速图 ...................................................... 9
图 13：中部城市近 1年半住宅新开工面积增速图 ...................................................... 9
图 14：全国近 1年半土地开发面积增速图................................................................. 10
图 15：西部城市近 1年半土地开发面积增速图.......................................................... 10
图 16：华南城市近 1年半土地开发面积增速图.......................................................... 10
图 17：中部城市近 1年半土地开发面积增速图.......................................................... 10
图 18：华北城市近 1年半土地开发面积增速图.......................................................... 10
图 19：华东城市近 1年半土地开发面积增速图.......................................................... 10
图 20：近 1年住宅销售面积增速图............................................................................ 11
图 21：西部城市近 1年住宅销售面积增速图.............................................................. 11
图 22：华北城市近 1年住宅销售面积增速图.............................................................. 11
图 23：华东近 1年住宅销售面积增速图..................................................................... 11
图 24：华南城市近 1年住宅销售面积增速图.............................................................. 11
图 25：中部近 1年住宅销售面积增速图..................................................................... 11
图 26：华北城市近 2年住宅供求压力（可售面积/销售面积）................................... 12
图 27：华东城市近 2年住宅供求压力（可售面积/销售面积）................................... 12
图 28：华中城市近 2年住宅供求压力（可售面积/销售面积）................................... 12
图 29：华南城市近 2年住宅供求压力（可售面积/销售面积）................................... 12
图 30：全国近 1年半住宅投资增速图......................................................................... 16
图 31：全国近 1年半住宅新开工面积增速图.............................................................. 16
图 32：全国房屋销售价格指数图................................................................................ 16
图 313：西部城市近 1年住宅价格涨幅....................................................................... 16
图 34：华北城市近 1年住宅价格涨幅......................................................................... 17
图 35：华东城市近 1年住宅价格涨幅......................................................................... 17
图 36：华南城市近 1年住宅价格涨幅......................................................................... 17
图 37：中部城市近 1年住宅价格涨幅......................................................................... 17
图 38：房地产与其他板块静态市盈率比较.................................................................. 21
图 39：房地产与其他板块动态市盈率比较.................................................................. 21
图 40：房地产与其他板块市净率比较......................................................................... 21
图 41：房地产与其他板块动 PEG比较....................................................................... 21   
图 42：房地产板块 06年至今市盈率走势图............................................................... 22
图 43：房地产板块 06年至今市净率走势图............................................................... 22

表目录
表 1：历年重大政策列表............................................................................................. 6
表 2：主要城市近 4个月供求关系表........................................................................... 12
表 3：2008-2009年房地产行业扶持政策表................................................................ 13
表 4：假设 2009年业绩同比增长率为 0的业绩完成度区间分布表............................. 18
表 5：假设 2009年业绩同比增长率为 40%的业绩完成度区间分布表........................ 18
表 6：假设 2010年业绩同比增长率为 0的业绩完成度区间分布表............................. 19
表 7：重点公司短期资金压力、销售、业绩完成度 （单位：亿元、%）................... 19
表 8：重点公司估值(单位：元、倍) ............................................................................ 22
表 9：重点公司股份解禁时间表及解禁比例（单位：百万股、%）............................ 24