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美国华人惊中国房价疯狂 中国房奴究竟谁制造？ 20091127
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2009-11-30
美国华人惊中国房价疯狂 中国房奴究竟谁制造？
作者：信息时报网络版  发布时间：09/11/30   此文来自上海社科院网站转载http://www.sass.org.cn/newsarticleshow.jsp?dinji=52&sortid=1524&id=41533
房价一直牵动着国人的神经，在全国楼价不断上涨的今天，有人表示，即使价格再高，也比不过美国的房价。事实是否如此？日前业内名嘴时寒冰借去美国交流的契机，特意走访了颇具代表性的美国人及部分华侨的住宅，调查了美国的住宅价格之后，在博客上发表了“美国的房价（上、中、下）”，引发了社会各界人士的强烈关注及热烈反响。记者特意整理了其中的精彩部分，以飨读者。
调查
美国中产三年收入可买别墅
我这次去美国，主要调查的是美国住宅价格。介绍一点常识：在美国，所谓的房子是指我们国家所说的独栋别墅，而中国所谓的房子在美国被称为“公寓”。另外，美国出售的房子基本上都是精装修房屋，因为，许多州的法律都规定，不动产未成形以前不得出售，类似中国的毛坯房在美国的许多州是禁止交易的。
年入20万美元不考虑炒房
一般而言，开发商批量建造的同一设计标准的别墅要比单独设计的别墅价格低不少。很多美国人自己当自己的开发商，买下土地后，聘请设计师设计，经政府有关部门批准后找企业施工，自由度非常高。
在美国朋友的介绍下，我参观了一位中产阶级的别墅。是一套使用面积500平方米，购价70万美元的别墅，距洛杉矶国际机场大约45分钟的路程；由于紧邻高尔夫球场，根据美国法律规定，墙玻璃装的都是防弹玻璃。房主经商，年收入20多万美元（税后），3年多一点的收入即可买一套这样的住房，即便如此，他没有炒房，在美国，炒房的狂热度比中国差远了。
首先，在美国炒房的成本非常高，美国的税收等政策对炒房者毫不怜悯，主要体现在持有环节方面。其次，美国人信奉基督教者居多，民风比较传统（这一点跟我此前的印象大相径庭，美国人对传统道德的遵守和对宗教伦理的敬畏，给我留下了深刻的印象。比如，这个区40年没有发生过一次盗窃案，有点难以置信），挣钱欲望受到这些因素的制约。再次，美国的政治透明度相对较高，官员在短期内快速敛财购买多套住房的可能性微乎其微。
整体而言，美国中产阶级在住房方面是比较宽裕的，至少，从我亲眼所见、亲耳所闻的信息来看如此——当然，我所看所听也有限，所以才借助了当地华侨的慧眼。由于美国的中产阶级大部分人不为住房问题困扰，可以安心工作，做自己喜欢的事情，实现自己的人生价值。这个群体的创造力被最大限度地激发出来。住房只是一种生活必需品，而不是一种理想。有时候我想，这或许也可能称之为境界，而这种境界在美国是极其平常的。
住宅地下宝藏归属房主
经在美国生活了40多年的吴隆老先生特别推荐，我去看了圣地亚哥的一个富人区，这里的环境优美，蓝天、白云、绿草……令人心旷神怡。富人区的别墅很少有重复的，每幢房子都由专门的设计师设计，都起有名字，有绿化、妆扮得非常美的院子、清澈的游泳池，配套齐全的生活设施。吴老先生再三强调，这是美国住宅价格最高的地区之一。
我们调查发现，这个区每幢房子（即我们所说的独栋别墅）大都在100万到300万美元之间，每幢房子的面积，折合成我们所说的建筑面积，大约在500平方米以上。而且，都是精装修过的，折算一下每平方米的面积，真的便宜之极。在上海，这个价格无法买地段较好一些的公寓，更买不起像汤臣一品那样的天价公寓房。美国富人区的房价，在中国又算得了什么？
投资家Jack居住的小区也属于富人区，距离洛杉矶机场大约50分钟的路程。据Jack介绍，房子的面积为350平方米左右，“相当于上海500、600平方米的别墅面积”（美国的房子按实用面积计算，不计阳台、可并排放两辆SUV的大车库等）。的确如此，这个住房，比我在上海看到的500平米别墅明显要大，每层的高度远高于国内；房子还带了一个600平方米的院子，内有一个清澈的游泳池。
这幢房子的土地也归房屋主人所有，如果土地下面发现金矿之类的宝贝，也归属房屋主人所有。私人财产受到保护，政府不得以任何理由据为己有，更不能强行拆迁。那么，这样一幢房子，价格是多少呢？150万美元。别忘了，这是美国高档住宅区的房价。
房价收入比 中国最高
谈及中国房价时，吴老先生几次发出他“too crazy”（太疯狂）的感慨。我接触到的10余位在美国生活了30年以上的美籍华人，都发着同样的感慨。他们问我最多的问题，就是“中国的房价凭借什么力量在赶超了美国？”的确，整体而言，即使从绝对值上比较，中国的房价也超过了美国，更不用说像北京、上海这种一线城市。
如果从房价收入比来看，中国的房价绝对是全世界最高的。大家不妨参看一下曾在美国生活过的多位财经人士写的中美房价的比较文章，更可以参看中国和欧洲的房价对比——这种对比更直观。至于开发商常提的美国物业税，我走访过的住宅小区，物业税一般在1%（刘广宇先生所在区域）至1.2%（Jack家所在区域）之间，由于政府通过很多优惠措施减轻自住房者的负担，实际支付的税收要远低于这个规定值，更何况，物业税都有明确的支出项目，缴纳税收换取了优质的服务，这是美国公民自愿缴纳物业税的重要原因。
房价：中国公寓单价远超美国别墅
2009年10月28日，美国商务部公布的最新数据显示，美国9月份的新房销售中间价为每套20.48万美元，折合人民币约140万元（美国所发布的房屋中间价是比平均价更能反映房屋平均价格水平的指标）。换句话说，在美国每套约20万美元的房子，是绝对的主流。对比之下，我们发现国人原来大都生活在美国富人区——就负担房价而言。
需要强调的是，这指的是美国的新房价格，二手房价格的中位数一般要比新房中间价低4万美元左右。美国的新房标准怎样？上海社科院经济景气与预测研究室主任刘熀松先生曾经撰文指出：美国的房屋面积一般为每套200平方米左右，且为全装修房。这样计算出来，美国住房的单价折合成人民币大约6800元/平方米。
其实，这样算并不严谨。因为，美国的住房不像中国，按照所谓建筑面积计算，而是按照使用面积计算的，诸如车库、阳台、地下室、储藏室这样的都不算入面积，综合折算下来，美国200平方米的房子差不多相当于中国400平方米左右的房子（这也显出中国既得利益者用建筑面积计算房价的高明）。即便这样，还没有考虑前后院，美国住房的前后院也是不算入面积的。
另外，还有四点不同：其一，美国的房子在中国被称为别墅，而中国被称为房子的住房在美国只是公寓。严格说来，美国的房价与中国的别墅价格相比才是恰当的。那样的话，差距就更离谱了—中国公寓的价格远远超出了美国的别墅价格。其二，中国的房子不包括土地，相当于一次缴纳了70年的租金，而美国的房子包括土地，永远归其所有。其三，中国的是毛坯房，美国的是精装修房。其四，美国的住房质量和品质更好，美国的住宅平均寿命是80年~100年，而中国是30年（这个数字连开发商自己都“供认不讳”，不妨看看他们此前写的文章）。

收入：美国人均收入是中国的34倍
2008年，美国人均年收入（全美国民）为3.76万美元（世界排名第4）、中国2008年人均年收入（全国居民）仅1100美元（世界排名109位），美国人均收入是中国的34倍。当然，这样算可能会让一些人不爽，脾气大点的可能会“忍无可忍”，伸长脑袋让你摸，以折磨你善良的内心。
那么，我们退让一步比较吧。中国城镇居民的收入差距很大。2008年，全国城镇居民人均收入15781元，约折合2300美元；2008年，全年全国农村居民人均收入4761元，折合700美元。显然，即使拿中国城镇的人均收入与美国（含农村）的人均收入对比，中国城镇居民的人均年收入也仅相当于美国的6%，或者说，美国（含农村）的人均收入是中国城镇居民（不包括农村）人均年收入的16.3倍。另外别忘记了，美国有健全的社会保障，并且，物价水平低于中国。
在中国，许多普通人，用花费毕生心血积累的财富，换取的是价高质次的商品房。美国中低收入者花费几万美元就可以买一套房，房屋质量虽然不能跟几十万美元的房子相比，但有院子，可以种花草，是一片属于自己的世界。而且，位置稍远一些的房子，几万美元的照样舒适地令人感慨！在洛杉矶的时候，我们开车去看一位朋友，导航仪把我们带进了一个同名的街道，那里居住的是中低收入者，一套住房的价格也就4万美元左右，院子美化得花园一般。
正因为美国的房子品质好价格低，所以，才有一些官员、商人，悄悄地在国外买房，心甘情愿地把家人送到水深火热的资本主义国家体验生活。最聪明的当属开发商，他们一边说中国的房价低，美国的房价高，一边又悄悄地把财富转移走，去国外买房。据一位开发商职业经理人估计，至少超过一半的有实力的开发商，把财富和子女转移到了国外。他们自己则既不买也不住他们所声称的由他们自己建造的“绝对物有所值”的房子。


来源: 信息时报网络版2009-11-27

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lin0086139
2009-11-30 18:36:47
续前文
中国房奴，谁制造？

中国的人口数量多，且目前有从农村向城市集中化的趋势，从而造成城市居住需求偏高的现象，故楼价只有“大升小跌”的态势，而没有“小升大跌”的态势。而美国汽车的使用率相当高，很多国民可以选择居住在城市边缘的地带，故大城市的居住需求相对于中国要低，房价自然也必须定在大众接受的水平才合理了。

再者，美国人崇尚“庄园式”的生活环境，喜欢买地来自己建房，不太喜欢挤在大城市里。租房在美国也相对较普遍，国民不会因为租房而觉得低其他人一等。但在中国，“有房族”明显是在心态上高人一等，传统观念导致国民一代接一代地拼命也要做房奴，东凑西借也要拥有属于自己的物业，这就令房地产市场内的“买房市场”十年难得一遇，多数时候是发展商或业主说了算的“卖方市场”，也推动楼价一年上一个台阶，要做“房奴”的成本也越来越大。正所谓：做“房奴”难，想做“房奴”更难！
来源: 信息时报网络版2009-11-27
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psyjessie
2009-11-30 18:53:00
唉，看蜗居就知道了，中国的老百姓这辈子都为房子活了，尤其在一线城市
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cnn100221
2009-11-30 19:01:50
自97年中国遭受东南亚金融危机与国企改革的双压力之下中国形成了以房地产为GDP主导型的国家错误经济体制！现在只不过是让全体老百姓买单而已！
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蝶若纷飞
2009-11-30 19:08:34
我觉得这还还受传统思想的影响，许多人都认为只有有了自己的房子后才算是有了真正的家，才觉得安心，不像美国人，提前消费，贷款买房，死后将房子抵债，中国人都是自己劳累一辈子就买了房子，最后将这个最有价值的资产留给了自己的儿女。真是因为这个原因，许多人认为买房子很有必要，父母经济好的一般都会为儿女先买好房子，让他们不必为了房子而发愁，父母经济不好的，只有靠自己奋斗去努力挣钱买，也就成了房奴，所以那些开发商才利用这种机会大发横财，才有了北京、上海、广州等地的天价房价。
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505452
2009-11-30 19:13:32
中国的房价为什么这么高？为什么麽和美国的差距这么大？还是问问party吧！
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