调控楼市只不过是循环一圈再来
李一戈 2009-11-25 21:13:26
有位老乡前两天告诉我这么件事儿：他想在北京南郊买套二手房，去某中介做了登记。第二天下午接到中介的电话，正好有套他想要的房子，让他赶紧过来。老乡赶过去发现，去看房的已有好几个人。房子确实还不错，房主叫价125万，可想买的至少有5位，怎么办？现场竞价。没几分钟，价格即攀升到了130万。这叫什么事儿？老乡掉头走了。
想必你也听说了，由于二手房营业税优惠政策即将到期，最近北京、上海等一线城市，突然出现了恐慌性购房的现象。买主担心优惠政策取消后房价会上涨，卖主担心优惠政策取消后明年不好出手，所以11月份二手房成交量迅猛增长。二手房市场长期以来房源不足，加上所谓恐慌性情绪，于是就出现了上文说的坐地涨价（竞价）的小插曲。
二手房这边的交易一片繁忙，新建商品房那边却有些“房荒”的样子。并不是说地产商把房子都卖光了，而是他们再次祭起了老把戏——捂盘惜售。要么是故意拖着不去政府部门办手续，延迟开盘；要么是挤牙膏似的，每两周开个十来套，让排着长队的购房者焦灼上火。这些地产商显然是认为房子卖得越慢越好，房价会越涨越高，所以要捂。
处理捂盘惜售，我听过的最搞笑的办法是：暂扣预售许可证半个月。这不能不让人怀疑有关部门是在帮这家地产商的忙。我个人的建议是：暂扣预售许可证12个月。你不是有钱，不想卖房么，那就等一年好了。处罚要狠一点，不要太温柔。正如对故意闲置土地的地产商，你只罚他几万块钱，有什么用？
有时候私下里也会想不通，为什么有那么多的人抢白菜似的买房，而且不少是一次性付清。也许是我低估了民间无可名状的强大购买力。但我还是认为，年底二手房这阵成交高峰过去以后，明年初将归于平淡。倘若二手房营业税优惠政策到期不续，那么明年上半年或至少是一季度，其成交量将会十分惨淡。原因是，今年已经把明年的量提前透支了。
现行营业税优惠政策，其实是2005年为调控房地产市场出台的政策，此前基本没有针对个人售房征收过营业税；假如营业税优惠政策到期不续，就意味着回到2006年的“国八条”：购房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。像是春去春又来的轮回。
据说，2006年“国八条”出台的初衷是为了抑制房地产投机、遏制房价过快上涨，效果如何？抑制成交从而间接抑制投机的目的是达到了。21世纪不动产一位分析师告诉我，政策实施后，有段时期杭州二手房接近零成交。那么，遏制房价上涨的目的达到了么？杭州市民最有感触了。2006年下半年新营业税政策实施以后，房价是不是加速上涨？恐怕是。至少涨到了2007年底。有人说，2006年“国八条”规定的营业税政策实际上不是遏制房价，而是助涨了房价，因为卖家将营业税转嫁到了买家身上。【21世纪网】本文网址：http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-26/155437.html