中国的经济现实常常存在很多悖论，难以用常理去解释其原委，揣摩其演变。中国房地产正是这样一个悖论的综合体，既为垄断福布斯排行榜前几名的亿万富豪聚敛惊人的财富，又雇用着数以百万计工资低廉的农民工；豪华的别墅洋房与破败的旧居或集市一墙之隔；动辄上亿甚至上百亿的地王层出新高，又有大量稀缺的土地资源被闲置；以现代金融工具运作庞大资金的各路炒房团和投资机构风起云涌，一些人却因为成为“房奴”或为了成为“房奴”而努力奔波，甚至还有些贫困人群实际上被排除在市场之外。房地产是一条纽带，联结起经济社会的各个阶层；房地产又是一个舞台，为利益集团展开博弈和角逐提供广阔的空间，也为改革开放三十年积累的巨大财富提供重要的寄身之所；房地产还是一个广角镜，透过它既可以观察普通民众的市井百态，也能看到社会价值在效率与公平之间艰难而痛苦的选择。征地、拆迁、上访、官商勾结、内部交易，一幕幕触目惊心的社会乱象都与房地产扯上了关系，而社会公众能够看到的可能还仅是冰山一角。为什么房地产在我们这个时代居于如此特殊而重要的地位？
一、历史视角下的中国房地产
也许我们应该暂时转移视线，回顾一下近百年来中国社会经历的巨大变迁。在从传统社会向现代社会艰难转型的过程中，每个特定时期都有其特殊的历史使命，体现着经济社会演化的必然规律。这一历史使命自然而然的成为社会的核心问题和关注焦点，牵动社会各个阶层相互作用，推动经济、社会、政治和文化形态的演进和转变。由于经过了数千年传统文化与经济社会关系的积淀，以及庞大的人口规模和辽阔国土，如何破除陈腐，改造传统，实现转型，总是要经过前所未有的艰难探索。以民主与科学旗帜的新文化运动以民众启蒙，开启民智为己任，救亡图存和民族独立是数十年国内外战争的时代主题，社会主义改造和计划经济体制的建立寄托了尽快实现赶超的强国之梦，改革开放改变了发展的思路，但本质上是同一个理想的继续。工业化是改革开放前三十年的核心命题，即要改变以农耕为主的传统生产方式，使劳动者摆脱不可再生的土地资源的限制，从而冲破一富就生，一生就穷的马尔萨斯陷阱，走上人均收入不断提高的现代经济增长道路。在农业产值比重不足15%，农业人口大部分通过工业部门扩张实现转业的情况下，工业化已经基本实现。因而，城市化将成为今后发展的核心问题。城市化不仅是一个经济问题，更是一个社会问题，因为不仅要在城市中为新增人口提供就业机会，而且要为新增人口融入城市社会提供适宜的人文环境。城市化甚至还是一个政治问题，因为随着人口聚居和生活方式的转变，对政治的参与将会有更多的需求，这有可能会推动中国的政治体制改革，甚至成为政治体制转型的核心变量。
城市化是今后经济社会发展的核心问题，而房地产是城市化最直接的表现形式。房地产与时代主题紧密联系在一起，因而它的发展和困境必定带有这个时代的特点，很多的经济问题和社会问题都纠结于此。少数的风云人物呼风唤雨的背后是滚滚向前的历史车轮，数亿农民或被动或主动地改变生活方式，由农村向城市聚集，这是未来几十年时代发展的主题，就其规模和影响而言，即使在世界范围也是绝无仅有的。正是在这一波澜壮阔的历史背景下，才会出现中国房地产市场的风起云涌，而且，过去十几年间的飞速发展仅仅是一个开端，真正的大戏可能尚未登场。
二、房地产供给的制度难题
城市化引发的对房地产的刚性需求部分的解释了在世界经济危机与中国经济增长放缓的背景下，中国的房地产为何仍旧坚挺，而在经济稍有复苏迹象时，房价已经驶上了快车道。但是，基本的经济学原理说明，商品价格是由供求两片剪刀共同决定的，如果需求的增加引起了价格的大幅上涨，那么，肯定是供给受到了阻碍。实际上，过去三十年的大部分时间里，虽然大部分产品的生产和需求都在成倍增长，但除了粮食以外，工业品的价格基本保持稳定，尤其相对于收入的上涨，正因为如此才会有普通民众整体生活水平的提高。而房地产的价格不仅快于其他普通消费品，而且快于人们收入的增加，因此房地产不单单是一个经济问题，还是一个社会问题。房地产价格的普遍上涨，说明本质上不是由于供求的结构性矛盾，而是总量上供给滞后于需求的快速增长。房地产供给不足，显然不是由于无利可图，或者缺少资金和劳动，而是由于可供开发的土地资源的稀缺。虽然城市周边有大量的耕地和农村集体建设用地，但是必须转换为国有土地，才能够进行合法的开发，而依据现有法律，政府垄断了这一转换过程，并依靠土地转让与土地征收之间的差额，获取巨大的收益。在很多地区，政府“经营”城市实际上沦为“经营”土地，土地收益成为地方财政的重要补充，甚至是主要来源。实际上，当政府垄断了土地供给时，就像精明的商人一样，不会一次性出让自己的所有货物，而是奇货可居，待价而沽，使土地价格不断上升，以便从土地转让中获得最大的总收益。对政府垄断的土地资源竞争，是权钱交易和滋生腐败的温床。这种既无效率也不公正的制度，自然会引发社会民众的质疑和愤慨。因此，问题的关键不在于腐败的官员或贪婪的开发商，而是由于扭曲的土地制度。征地拆迁、小产权房和宅基地入市同样是这一制度结出的苦果。除此之外，各级政府还掌握了“18亿亩红线”这把尚方宝剑，以保护耕地为名，行最大限度的攫取土地转让收益之实。毫无疑问，保护耕地和农民利益，保障农业生产和国家安全都是势所必然的，但是，“红线”是否能够实现预期的目标，并且到底保护了谁的利益，却是应该存疑的。鉴于城市化和房地产与众多百姓切身利益休戚相关，更关乎国家发展大计，需要深入探讨，凝聚共识，因此，对于任何问题的讨论都不应该人为的设置禁区。
三、经济运行中房地产的作用：稳定还是扰动
泡沫生成，泡沫膨胀，泡沫破裂，房地产市场上的一幕幕悲喜剧在世界各地重复上演，从日本地产神话破灭、东亚金融风暴再到最近的美国次贷危机，房地产即使导火索，又是助推器，由此引发的经济衰退、萧条甚至崩溃令人心有余悸。昨日犹记笏满床，无奈一夜梦黄粱，房地产波动造成的影响速度之快，范围之广，程度之深，让人惊叹。这是因为房地产在现代经济中是一条特殊的纽带，将金融与实体经济紧密的联系在一起。房地产是一种最重要的抵押品，房地产贷款是创造货币供给的重要形式，而货币则是现代经济运行必须的血液。当货币供给增加时，企业利润和工人收入相应增加，投资和消费因而上升，带动经济较快增长；反之，货币供给收缩，则会导致经济放缓。因此，通过货币供给，房地产与经济运行紧密联系在一起。当货币供给增加时，一部分货币又会流入房地产市场，同时经济增长也会带动房地产需求，而由于建设周期较长，房地产供给短期内是缺乏弹性的，这会引起房地产价格的进一步上升，使房地产作为抵押品的价值升高，从而商业银行可以发行更多的货币，刺激经济增长进一步加速。房地产就像一个“加速器”，在经济繁荣时期使货币在金融体系和实体经济之间加速流转，但是，这是一柄双刃剑，因为房地产是一个“双向”加速器，如果房地产价格下跌，就会使商业银行创造的货币减少，经济陷入衰退，这会使房地产价格进一步下跌，从而引发经济危机。
但是，这并不意味着房地产是引发经济危机的罪魁祸首。恰恰相反，在市场自发的调节下，这是保障经济稳定增长的精巧的机制。由于土地供给总量是有限的，随着经济发展，房地产市场的规模也会稳步增加，以此为抵押发行货币，可以保持货币供给的稳定性与经济增长的稳定性。只有当房地产市场或者金融市场出现重大变化，上述稳定机制遭到破坏，使得房地产价格波动异常时，才会导致经济的剧烈波动。在日本和东亚危机中，这种破坏性的力量来自于过快的金融自由化进程或者错误的金融自由化次序，在美国次贷危机中，破坏来自于以资产抵押证券化为代表的所谓金融创新导致的货币供给的急剧增加。
与其它国家相似，中国正处于金融自由化的进程中，金融业管制的放松和竞争的加剧都会使得货币供给高于正常水平，这为房地产价格的上涨创造了适宜的宏观环境，而土地供给的制度性难题使房地产价格的上涨成为必然趋势，同时正在加速的城市化进程不断创造出对房地产的巨大需求，这些因素综合在一起，导致中国房地产如脱缰野马逆市飞扬，似乎已经超脱了一般经济规律的束缚。房地产规模的扩张为货币供给的持续增长提供了保障，进而也为经济复苏并保持较快增长做出了贡献。但是，这种非常规的运行方式也同时孕育着巨大的风险，刺激增长与形成泡沫之间只存在一条难以明辨的细线。通过调控房地产来调节经济运行，这是一把有力但异常危险的工具。
四、房地产政策的走向：从调节市场结构转向增加总量供给
2009年中国房地产市场最吸引眼球的莫过于“地王”标价的记录不断被刷新。实际上，地王的出现其社会民众的心理暗示作用远大于对房地产市场的实际影响。这是因为房地产是一个特殊的市场，提供的是具有很大差异性的“异质”商品，区位、户型、周边环境等因素都对房地产价格有着重要影响。在特定时期，受到区位和空间的限制，与需求相比，供给总是有限的，比如名校周围的房子总是供不应求。地王正是大量资金追逐这一稀缺资源的产物。
由于收入分配的差异，根据购买能力和意愿，人们对房地产的实际需求各式各样，由此房地产市场形成了不同的层次和结构，既有奢侈的豪宅，也有勉强容身的小户型，这属于市场的结构性问题。当房地产市场的结构以强烈的反差呈现在公众面前的时候，它是否符合社会公平的原则，常常遭到人们的质疑，但是问题的根源不在于唯利是图的开发商，而是由收入分配决定的需求结构使得提供这样差异巨大的产品是有利可图的。因此，这归根结底是收入分配的问题，问题的解决不在于调节房地产市场的结构，而在于调节收入分配。在保持现有收入分配格局不变的情况下，对房地产市场结构的调节，只能使得市场机制进一步扭曲。
调节收入分配不在本文讨论之列。在既定的收入分配差距较大的情况下，要实现“居者有其屋”的社会理想，让房地产不再成为城市化进程的障碍，唯一的出路在于增加总量供给，而将结构性问题由市场机制来解决。通过增加市场总量的供给，尤其是增加土地供给，使得给穷人盖房子和给富人盖房子同样有利可图，才能平抑房地产价格，改善社会福利。这可能比经济保障住房的建设更重要，因为在总量供给有限的条件下，任何结构性的调节措施作用都是有限的。
增加总量供给的另外一个好处在于化解正在积累的房地产金融风险。在供给受到限制的情况下，大量的房地产需求会引起价格的剧烈波动，使房地产成为投机者的游乐场，通过高杠杆化的金融工具推动房地产价格不断攀升，进而获得高额收益。但是，当经济紧缩时，投机者并不承担相应的损失，呆坏账增加的商业银行成为直接的受害者。当损失如此巨大，以至银行无力承担时，而最终买单的就会是被迫提供救援的政府。当银行收缩信贷引发经济衰退时，所有人的利益都会不同程度的遭到损失。当宏观经济形势下滑时，即使谨慎放贷的银行也难以幸免。
未雨绸缪。有能力也有责任化解风险，维护经济持续稳定增长的惟有政府。为了应对可能出现的问题，政府需要采取果断和谨慎的措施。从长期来看，政府应当将房地产市场的发展与经济发展的必然趋势联系起来，从国家长远发展战略的角度认识问题的表征和根源，解除土地供给过程中的制度性障碍，斩断政府与房地产开发之间的直接的利益链条，保障土地总量供给的规模和增长速度，为加快城市化进程消除障碍。从短期来看，尽量避免将房地产作为宏观调控的工具，减少对市场运行的直接干预，为房地产市场健康发展创造良好的宏观环境。