宏泰起家于河北廊坊产业地产业地产商，创立于1995年。看到这里，相信大家都会不约而同地想到同样起家于河北廊坊的另一家产业地产商华夏幸福。的确，有可类比性，二者模式都是专注于“产业新城”，也都是某种程度上代行地方ZF职能，从前期的规划、一级开发、招商、运营到后期的二级开发和增值服务。不过，这其中也有一些不同，我们此处暂且不提。

宏泰从2005年就进入廊坊龙河高新区的开发与运营。如今，龙河高新区是仅次于固安工业园的河北园区明星，二者可谓一时瑜亮的“双子星”。正如华夏幸福在固安修炼成正果一样，龙河高新区也是宏泰法术的“昆仑山”。

宏泰的发展模式叫做“产业市镇开发运营商”什么是产业市镇?宏泰说，这是一种推进中国城市化进程的先行模式：产业市镇一般具备产业聚集职能，进驻企业所属的产业主题均为耳熟能详且经过甄选的热点行业，通常会配置物流、住宅及商业物业等相关辅助设施，为居民提供与工作及生活紧密相连的环境，构建产城一体。

按照这种表述，宏泰的模式大体上与华夏、CSSD中新集团等类似，都是代行一定的ZF职能，注重于产城一体，并从整个链条各个环节中获得赢利点，无论是一级开发、土地收入、二级开发收入以及后期的持续性增值收入等。

在产业市镇概念之下，宏泰发展的模式非常独特：本质上是一种以土地收入支付产业构建费用的轻资产模式——将产业整合和新城建设有机地结合在一起，以产业园区发展为基础，构建一整条或多条完整的产业链，以大体量的园区投资与开发建设为支撑，构建一套标准的可复制的模式，在平台之上整合多种资源，在新型城镇化建设时期探索一条独特的内涵发展之路。

宏泰模式与华夏模式被并称为“廊坊模式”，也就是在早期弱势ZF谈判中获得长期委托运营合同，代行相当一部分的ZF职能，注重于产城一体，并从整个链条各个环节中获得赢利点，无论是一级开发、土地收入、二级开发收入以及后期的持续性增值收入等。

由于宏泰前期的规划、定位、整理、招商、服务等做出的大量贡献，尤其是在地方ZF财力短缺的情况下垫资开发，因此这种模式的收益可以从后期地方逐渐成熟的红利中分得。包括以地方ZF在产业市镇土地出让的部分款项为基准计算出的一次性费用收入、产业市镇居民与企业税项为计算基准的收入、招商服务的收入以及后期商住项目二级开发的收入等。

这种模式与华夏幸福十分相似，就是早期是一个重要而辛苦的投入期，但随着一个区域越往后发展，产业越成熟，土地价值越高，这种多层次收入的成色就越明显。龙河高新区从2005年至今十余年，已经具有相当的发展势能，因此能够在未来一段时间给宏泰贡献可持续的收入增长。但这种模式的对外复制也与华夏幸福一样，存在一定的不确定性隐患。