产业地产行业如今已初具规模，但隐忧依然存在。ZF、开发商和入驻企业三个角色的合作与博弈，是园区成败的关键。而产业地产的未来在于资产证券化的发展与产城融合的趋势。本文结合专业的数据分析和深度研究，全方位多维度地剖析当前房地产行业各业态各环节的发展现状，并对行业脉络进行剖析。

一、城镇化助推产业地产

城镇化是现代化的必由之路，能将更多的劳动力和资源集中起来，形成规模与协同效应，从而促进生产力更好更快的发展。但城镇化不是单纯地把农村人口的户口变成城镇户口，在城镇化的过程中，人本身的城镇化比人口的城镇化更为重要。

与之相关的是人的身份、就业方式、人居环境以及社会保障的变化。我国改革开放后城镇化进程迅速展开，城市面积也随之不断扩大。截至2017年末，我国人口城镇化率已经达到58.52%，预计到2020年这个数字将会达到60%。

随着人口城镇化率的不断提高，产业的密集程度势必也将会显著提高。

而产业地产，正是在我国城镇化大踏步前进的进程中应运而生的一个综合产业形式，依托于城市资源，构建一体化的产业链，以地产为载体，实现整体土地有规划的合理开发、运营与发展。建设主体在开发产业园区的时候，如果能够成功招商经营，那么实际上就是在建造一座小型城市。

麻雀虽小五脏俱全，虽然专注于研发与生产，但一个成功的产业园区能够完整的为居民提供各种等价于城市的生活生产服务，同时提供大量的岗位，满足各种层次居民的城镇化需求。

二、规模与分布

截至2018年6月，我国省级以上的科技产业园区(包括经济开发区与高新技术区)有2500多家，国家级产业园区有626家。不过在空间上的分布较为广泛，以东部地区为主，在一二三线城市周边均有分布。

与ZF主导的经济开发区和高新技术区不同，有数十家企业主导的产业园区也正在蓬勃发展。这些企业主导的园区大多分布在一二线城市市郊，或是一线城市的卫星城。

三、隐忧

我国的经济开发区多以制造业为主，高新区多以高科技和高端制造为主。在国家经济的发展大前提下，各类产业园区也有较快的发展。但由于产业园区数量大，同区域密度高，同类型产业园区较多，产业园区同质化较为严重，导致园区竞争激烈，产业空间与市场容量不足。

对于市场需求的错误判断与盲目乐观是园区发育不良最致命的原因之一。一些城市的产业环境刚刚发展到第二产业需要优化整合的阶段，但在规划中产业园区却强行直接升级到第三产业，造成了城市产业环境的脱节，自然也无法顺利招商。

失败的园区各有不同，但是成功的园区往往相似。开发商自身的运营手段、入驻企业的质量与ZF提供的扶持政策，都是缺一不可的条件。

前瞻产业研究院作为拿地+规划+招商+运营全产业链解决方案智库平台，服务范围包括产业地产、产业新城、产业小镇、产业园区、总部经济。负责拿地、规划、招商、运营、IP打造五大环节把控环环相扣，保证项目切实落地。