摘  要：本文分析中国的住房制度改革对居民收入差距的影响，并运用中国健康与营养调查（CHNS）1991年、1993年和2004年、2006年中的相关数据进行实证分析。研究发现在住房改革过程中，由于政策不统一、改革不稳步，住房的分配存在较大的差距和不公平。劳动者获得住房的产权形式不同，住房价值也存在较大差异，从而会影响居民的收入分配结构和消费水平差异。改革后房地产市场上房价的过快增长又将这种收入差距进一步扩大。论文强调不完善的、过快的住房市场化改革是造成目前中国居民收入差距扩大的重要原因。　　关键词：住房改革，房价，收入分配，消费，经济转型
　　一、引言
　　改革开放以来，中国的住房制度发生了很大的变革，住房制度由福利分配逐渐向市场化购买方式转变。但住房制度改革存在很多问题，如住房分配不合理、产权不清、改革不连续、政策不统一，存在代际差异和工作单位差异等。住房既是居民消费的一项重要内容，又作为居民家庭的一项重要资产，直接影响到居民的收入和消费水平的变化。在住房逐渐市场化的条件下，拥有福利住房者不必增加用于购买商品房的消费支出，而且可以通过转让或出租多余的住房而获得财产性收入。近几年中国房地产市场价格出现大幅度的上涨，住房的重要性越来越受到人们的普遍关注。房价上涨与住房改革之间存在怎样的内在联系？住房改革如何影响了城镇居民的收入和消费水平？这些问题到目前为止还没有得到很好的研究和回答。
　　从已有的关于中国住房制度和住房改革的研究文献来看，Pudney和Wang分析了福利分房制度下的公平和效率损失问题，认为不平等和效率损失都不大[1]。但他们依据的是1986-1990年的数据，那时住房改革还没有真正推行。在之后的住房分配过程中，不平等问题日益突出。湛泳认为住房制度改革扩大了居民收入差距[2]。Yu分析了由于采取不同的改革措施，1990年代末的住房分配过程中出现不平等。掌握权力者在新制度下保持和扩张了这种优势，不同职业和不同教育水平的劳动者住房分配面积的差距在扩大。[3]张蕾考察了单位和职业因素对居民住房分层的影响[4]。以上这些研究还有待进一步量化。Fu等分析了在住房市场化改革过程中影响居民购买商品房的因素，发现可以获得福利住房降低了居民购买商品房的积极性[5]。但这一情况在近年因房价不断上涨而有所改变，越来越多的家庭热衷于买房，并将其作为一项资产投资。Zhou等研究了住房改革对房价的影响[6]。Yin等研究了住房改革对家庭耐用消费品消费的影响[7]。但在已有的文献中，分析住房改革过程中形成的不同住房产权形式对居民收入分配影响的还不多，尤其从住房改革影响人们购房意愿和房价上涨、进一步影响收入分配变化的角度。而且已有的文献很少进行改革前后的对比研究。
　　本文重点分析住房改革所引起的产权关系变化对居民收入分配差距的影响。通过实证分析，论文强调要保证住房等财产初次分配的公平，只有初次分配公平了，才能实现党的十七大报告中所提出的“让更多群众拥有财产性收入”的目标。进而论文对转型经济中过快的、完全市场化的住房改革政策进行反思。
　　二、中国住房制度改革历程的回顾
　　改革开放之前和初期的很长一段时间里，中国城镇居民主要依靠政府提供住房，他们租住公有住房，只交纳较少的租金。福利分房被看作是实物工资的一种，分配的基础在于职工的职位、学历、家庭需要等，但也存在着严重的“寻租”行为，且各单位存在差异。对于不在国有或集体单位工作的劳动者来说，他们很难获得福利住房①。对福利分房制度的问题有很多评价，如分配不公和福利损失等。最重要的缺陷是公有住房供不应求，居民的居住条件较差，到1978年中国城镇居民的平均居住面积仅为3.6平方米。为了改善居住条件，1979年政府将住房建设和融资的权力下放，各单位建设房屋的面积大幅度增加，这也进一步加深了以后不同单位的住房福利差异。同时，改革要求提高公有住房的租金，以保证运营成本和维修费用，但租金仍偏低，远低于租私人住房的租金。由于通货膨胀等因素，租金占家庭收入的比例从1978年的1.93%下降到1990年的0.74%[3]。这一阶段住房改革的主要内容是租售并举，以租带售。
　　从1994年7月起，实行新的改革，开始出售公房给现有租户，但到1998年之前推行缓慢，很多职工仍依靠单位进行福利分房。同时，政策也要求进一步提高租金，希望到2000年将租金占家庭收入的比例提高到15%。这一时期改革的特点是以售为主，双轨并存。
　　自1990年代末期开始大力度的住房市场化改革，彻底取消福利分房体制，确立货币化和私有化政策。公房出售价格原则上是按成本价，但很多单位都以很低的价格卖给职工，与市场价存在很大的差价。这相当于对购买公房给予优惠补贴，补贴以原有面积为基础，这一做法将原有的住房分配差距进一步扩大。在这一过程中，有的职工获得完整的产权，有的获得部分产权。
　　在这样的改革背景下，房地产市场的需求快速增加，这时私人购买住房有了金融信贷的支持，购房首付比例较低。需求的增加带动了房价的攀升，而房价的不断上升又让居民看到买房的投资价值，所以那些低价买到公房的家庭如果有多余的资金，仍会去市场上买商品房。住房私有产权的确立让人们看到住房这一资产的重要性和长期性，并相信买比租合算。
　　但是直到今天，仍有少数居民租住公有住房，还有的购买了公房，但只获得部分产权。因而出现了不同的利益群体。原来的受益者（租公房者）后来部分受损，他们因一开始没有迫切买房的需要，等到房价上升后又无力买房，家庭资产因而不能快速增长。而原来的受损者（没有分到住房的公有部门劳动者或非公有部门劳动者）后来部分受益，他们因较早地买房从而获得家庭资产增值。原来的受益者（购买公有住房获得部分产权或完全产权）通过继续买房而继续受益。而原来的受损者（租私人住房者）因房价和租金的不断上升而继续受损。这里的受益受损当然与微观家庭的消费和投资决策有关，但不容忽视的是制度因素尤其是住房改革给居民收入带来的深远影响。
　　福利分房结束后，对没有获得住房的职工和新职工，各单位以住房公积金和购房货币化补贴等形式支持其购买商品房，但公积金和货币补贴的多少取决于各单位的财力。从政府的角度看，需要为低收入者提供廉租房和经济适用房，但这类房屋的建设不足，且很多廉租房和经济适用房落入中高收入者手中[8]。在市场化的条件下，住房财产可以形成财产性收入，出租、转卖多余房屋可以获得收入。近年中国居民的财产性收入差距在扩大。2006年城镇住户最高收入10%家庭人均拥有的财产性收入为1279.28元，而最低收入10%家庭人均只有35.29元。获得财产性收入的途径主要是通过出租房屋收入所得、股息与红利收入所得，2006年城镇居民人均出租房屋收入占全部财产性收入的51.8%②。由此可以看出住房对居民收入的重要性。
　　受益于福利分房的家庭，财产性收入因房价上涨而提高，有能力维持较高的消费水平，甚至去房地产市场购第二套、第三套房，这越发推动了房价上升。由于获得了福利房，可以节省用于买房的资金，因而用于其他消费和投资的支出（家用电器、教育）会增加。消费在一定程度上反映收入的变化③。
　　三、数据来源与统计描述
　　本文研究的数据来自美国北卡罗莱那大学做的中国健康与营养调查（CHNS）的住户调查结果，问卷中有关于家庭住房财产、消费等方面的信息。我们主要考虑城镇家庭，因为农村家庭大多是自有住房，基本不受住房改革政策的影响，而且中国的城乡差别很大，不能笼统地将城镇家庭和农村家庭混同分析。我们选取了4年的调查数据：1991年、1993年、2004年和2006年。前两年作为一组，后两年作为一组，分别反映住房改革初期和后期的情况，以进行对比，分析住房改革对居民收入的影响。19911和993年组的样本数量为2210个，2004和2006年组的样本数量为2913个，之所以合并两年为一组，主要是考虑到增大样本容量。
　　在住房的获得方式或住房的产权形式方面，问卷做了6类划分：国家的、单位的、租私人的、自己的、免费居住、部分产权。其中前三类住户还没有独立拥有属于自己的住房，需要交纳房租。而第四类住户对住房拥有完全产权，他们一般是直接从市场上购买的，也有的在住房改革过程中购买了公有住房并获得完全产权。免费居住可能是免费居住父母或亲属的房子，有的房子也拥有完全私有产权，但并不属于现在的免费居住者。还有的免费居住是和父母合住。而部分产权主要是住房改革过程中以较低的价格购买单位或国家的住房，不同于完全私有产权，这部分住房的市场交易受到一定的限制。
　　从表1可以看出，在1990年代初期，有很大比重的居民还依靠国家和单位提供的住房，完全拥有私有产权住房的住户只占55.69%。当时，住房产权改革还没真正开始，所以，部分产权的形式还没出现。到了2004-2006年，自有住房的比重大幅度上升到82.64%，这一数据与中国城市住户调查的更大样本的结果基本一致，2003年自有住房比重超过80%[6]。同时，国家和单位住房比重都大幅度下降到5%左右。部分产权形式开始出现，其比重为4.1%。

　　表1 不同产权形式住房的比重及变化（%）

　　资料来源：根据CHNS调查数据计算而得。

　　此外，问卷调查中还包括住房的使用面积、房龄、价值（住户自己估算）、住房的装修情况（地板材料）、燃气供应、住户所拥有的家用电器的价值（住户自己估算）等方面的信息。住房改革以后，居民在居住面积、房屋价值、收入和消费等方面的差距扩大了，具体见表2。

　　表2 房屋面积、价值和彩电、冰箱价值的均值与标准差

　　资料来源：根据CHNS调查数据计算而得，样本量括号内的数字前者为1991和1993年的样本量，后者为2004和2006年的样本量。

　　四、计量分析及结果讨论
　　（一）不同产权形式下的居住质量：面积、房龄
　　首先分析住房改革形成的不同住房产权形式对居民住房质量的影响，我们从房屋面积和房龄两个方面来考察。而房屋面积和房龄又会影响房产价值，最终影响居民的收入分配差距。计量模型如下：
　　log（area）=α+β1owner+β2region+β3time（1）
　　被解释变量log（area）为住房面积的对数形式，owner是一组产权的虚拟变量，对照组是国家住房，owner1、owner2、owner3、owner4和owner5分别代表租单位住房、租私人住房、自有住房、免费居住住房、部分产权住房。1991-1993年组只包含前四个虚拟变量。region是一组地区的虚拟变量，对照组为西部地区（广西和贵州），region1、region2和region3分别代表东北地区（辽宁、黑龙江）、东部地区（江苏、山东）、中部地区（河南、湖北、湖南）。time是时间的虚拟变量，这里分别代表1993年和2006年（定义为1）。
　　住房房龄的回归方程如下，各解释变量与（1）式相同：
　　log（year）=α+β1owner+β2region+β3time（2）
　　下面分别运用1991、1993年和2004、2006年的两组数据对（1）和（2）式进行回归分析，结果如表3所示。
　　在影响住房面积的因素分析中，在1991-1993年组，只有自有住房的面积显著比国有住房的面积大，约高69.9%，在2004-2006年组，与国有住房相比，其他产权形式的住房面积都显著提高，其中自有住房的面积最大。这表明房改后的住房面积普遍高于国有或单位的租住住房面积。前一组时间的系数为正，说明1993年的住房面积显著提高，反映了改革初期的成果。而后一组时间的系数为负，但不显著，这可以说明，与2004年相比，2006年居民的平均住房面积并没有显著提高，这反映了近年房价上涨给居民带来的压力，住房改革在近年也受到很大的质疑。在地区上也存在差异，两组都说明中部地区的住房面积更大一些。
　　在房龄方面，1991-1993年自有住房的房龄显著低于国有住房，其他产权形式的结果不显著。从时间上看，1993年的房龄显著低于1991年，说明经过经济发展和住宅建设，更多的新房屋提供给居民，从而居民的福利得到改善。在2004-2006年间，除了私有住房的房龄明显低于国有住房，租私人的、免费居住、部分产权住房的房龄也比国有住房低，说明到了住房市场化改革的后期，国有和单位住房已经明显老化，新建住房明显不足。与前一时期形成对比的是，2006年的平均房龄高于2004年，这也部分反映了住房建设和成果分配近年出现了问题：一方面是商品房出现积压，另一方面还有很多居民住在房龄长的旧房子里。

　　表3 不同产权形式住房对居住质量的影响

　　注：系数后面的括号内是t统计量，***、**和*分别代表系数在1%、5%和10%水平上显著。

　　（二）不同产权形式对住房资产价值和财产性收入的影响
　　下面分析影响住房价值的因素。住房价值的回归方程为
　　log（value）=α+β1owner+β2region+β3time+β4log（area）+β5log（year）+β6gas+β7floor（3）
这里增加了住房面积和房龄作为解释的变量。住房面积越大，房屋的价值也越高；而房龄越长，价值一般会下降。如果公式（1）和（2）成立，产权形式影响住房面积和房龄，则在公式（3）中解释变量之间会存在多重共线性，在下面的实证分析中我们会考虑这一因素，将解释变量分别做回归。gas是反映住房燃气设施的虚拟变量，住户可以利用天然气管道做饭定义为1，否则为0.floor是反映房屋装修状况的虚拟变量，地板的材料为实木地板和复合木地板的定义为1，其他为0.这两个解释变量的系数期望为正。

　　表4 不同产权形式住房对房屋资产价值和财产性收入的影响

　　注：系数后面的括号内是t统计量，***、**和*分别代表系数在1%、5%和10%水平上显著。

　　如表4所示，在房产价值上，1991和1993年组的结果表明，与国有住房相比，租私人的住房和自有住房的价值更低一些。这主要因为1990年代初期房地产市场还没有发展起来，大部分城市居民还依靠福利分房，私有产权住房的交易还不普遍，价格形成机制还不健全，因而拥有私有产权住房不能给居民带来足够的收益。房屋价值具有随时间而上升的特征。从地区看，发达地区的房屋价值高于中西部地区。可以使用天然气的住房的价值也较高，符合我们的期待。在2004-2006年间，自有住房和部分产权住房的价值明显高于国有住房，这一高价值可能在于这些房子较大的面积、建筑较新，也可能在于其相对明晰的产权。这反映了住房改革和房地产市场发展的结果，尤其是部分产权住房的价值更高一些④。这些以低于市场价获得的住房往往处于较好的地理位置，即使在受限的交易范围内其价格依然很可观。这些住房的拥有者是改革的受益者，在收入允许的条件下，他们还会到房地产市场上购买新住房。在地区差异上，与1990年代初期东北地区住房价值最高不同，近年东部和中部地区的住房价值上涨更大一些。在时间上看，2006年的房屋价值继续上涨，使得房屋带来的财富效应继续放大。第三列分析了住房特征对其价值的影响，面积和装修对价值都有显著的影响，而房龄和燃气对价值的影响不显著，这也反映了当前房地产市场的状况。
　　对于没有拥有完全私有产权的住户来说，即使其住房价值大，也不能完全将其归为家庭资产和收入所得。但随着改革的进一步推行，现在租住国家和单位住房的家庭会逐渐以较低的价格获得住房的部分或全部产权，从而提高家庭的财富和收入。在现有的制度环境下，这些家庭也可以凭借拥有较长时间的使用权来获得收入，例如将多余的房屋出租来获得收入。在CHNS问卷中有两个关于租金的问题，其中一问是“每月房租多少元”，主要针对现有的租房户（租国家住房、单位住房和私人住房三类）。第二问是“假如你从私人那里租到现在的住房，你认为每月租金该是多少钱？”，这是针对除了租私人住房的其他五类的提问，这是市场化的租金水平，也是家庭如果将现在住房出租可以获得的收益，用这一指标能够让我们知道不同产权形式的住房能够给家庭带来的收入差别。根据这两个问题的回归结果见表4.住房租金的回归方程和公式（3）类似。第一个问题的被解释变量是实际的房租水平，这里我们主要考虑租房对家庭财富和收入的影响，因而不用单位面积租金来做回归。可以看出，相对于租国有住房，从私人那里租房子租金高155.1%，换言之，在房屋出租市场化的背景下，仍有条件租住国家和单位住房的家庭获得了隐性的收益。虽然回归结果表明房租随时间上涨的趋势明显，但进一步提高公有住房的租金仍是改革的一个方向。对于第二个问题，回归结果表明私有产权和部分产权住房都能为业主带来更高的租金收入，这与房屋价值的回归结果是基本一致的。总之，拥有这些住房的家庭可以在房屋出租市场上获得更高的财产性收入。
　　（三）房屋产权形式对家庭收入和消费的影响
　　本文主要考察住房改革对家庭收入分配差距的影响，住房作为一项资产，构成家庭财富的主要内容，也会增加家庭的收入。但我们的数据来源中没有合适的家庭收入的汇总数据，只有不完整的单项数据。住房资产价值的差异、租金支出或收入、隐性收入等最终会影响家庭消费，拥有房产会产生财富效应，从而增加居民的消费。很多研究认为消费更能反映家庭收入的真实状况，甚至将消费作为收入的替代变量，因而我们可以考察拥有不同产权形式住房的家庭在消费行为方面的差异，进而说明住房改革如何影响收入分配差距。
　　关于家庭消费的计量模型如下：
　　log（tvval）=α+β1owner+β2region+β3time（4）
　　这里的被解释变量为家庭耐用消费品彩电的价值，解释变量与前面的相同，我们也可以用住房价值作为解释变量来替代产权形式。此外，还要分析冰箱、空调、计算机等消费如何受住房产权形式的影响。被解释变量可以是耐用消费品的价值，也可以是二元选择变量（拥有该耐用消费品定义为1，否则为0，用logit模型分析）。
　　结果如表5所示，在对彩电价值的分析中，前一时期自有住房和租住单位住房的家庭消费的彩电价值显著高于租住国有住房家庭，但差别不大。到了后一时期，部分产权住户和自有住房家庭的彩电消费价值位于前两位，这两个群体因拥有私有住房产权而显示出更强的消费能力，也与前面分析的这两个群体的住房价值是最高的相呼应。

　　表5 不同产权形式住房对家庭收入和消费差距的影响

　　注：系数后面的括号内是t统计量，***、**和*分别代表系数在1%、5%和10%水平上显著。模型系数后面括号内的数字为z统计量，样本量后面括号内的数字分别是拥有空调或计算机的家庭数和不拥有的家庭数。

　　在冰箱价值的回归中，1991和1993年间自有住房家庭消费的冰箱价值更大一些。在2004和2006年间，私有产权和部分产权家庭的冰箱价值仍较高，但租私人住房和免费住房家庭的冰箱价值也很高。考虑到冰箱已经成为城市家庭的生活必需品，其消费支出在总收入中的比重并不高（在这一时期调查样本的平均价值为1407.18元），需要进一步分析更高档的耐用消费品。我们选择了空调和计算机这两种商品。考察家庭是否拥有这两种商品，运用模型进行分析，之所以用此模型是因为拥有这两种商品的家庭还属于少数，考察是否拥有就可以判断家庭的财富和收入状况。其模型为
　　air0，1=α+β1owner+β2region+β3time（5）
　　虽然对空调的需求受居住地气候等因素的影响，但越来越多的中高收入家庭拥有了这一商品。此外，计算机的需求也受到家庭成员教育水平等因素的影响，但近年的发展趋势已经让其成为家庭的高档消费品。在表5中，我们看到，不同于彩电和冰箱的分析，对于空调而言，只有拥有私有住房和部分产权住房的家庭才更有可能拥有空调，拥有部分产权的家庭的系数更高一些。对于计算机而言，则只有拥有部分产权的家庭才比租国家住房的家庭更有可能购买计算机。这充分说明这两类商品属于高档消费品，另一方面，也说明拥有部分住房产权的家庭在财富和收入方面的优势，他们得益于住房改革政策，有更高的家庭收入和更强的消费实力，甚至可能继续购房①。
　　五、总结
　　本文分析中国的住房制度改革对居民收入差距的影响，并运用中国健康与营养调查（CHNS）1991年、1993年和2004年、2006年中的相关数据进行分析。在住房改革过程中，由于政策不统一、改革不稳步，住房的分配存在较大的差距和不公平。论文发现劳动者获得住房的产权形式不同，住房价值也存在较大差异，从而会影响居民的收入分配结构和消费水平差异。私有产权和部分产权住房拥有者处于明显的优势，而仍租住私人住房、国有和单位住房的家庭处于劣势。改革后房地产市场上房价的过快增长又将这种收入差距进一步扩大。论文强调了不完善的、过快的住房市场化改革是造成目前中国居民收入差距扩大的重要原因。
　　我们并不否认中国住房制度改革的成功之处，它强化了市场机制对房地产的配置功能，扩大了居民的居住面积，改善了居住条件。但也应该看到住房分配的不平等及其对家庭收入差距的影响。这对转型经济的其他制度改革提出了启示：要保证初次分配的公平，改革要考虑不同群体的利益，改革应稳步推行。
　　注释：
　　①华平（2004）进一步将其归为劳动力市场分割（单位分割、职业分割、户籍分割等）对居民住房不平等的影响，参见华平，2004：《劳动力市场分割与城市居民住房不平等》，武汉大学硕士学位论文。
　　②专家谈如何“让更多群众拥有财产性收入”，《半月谈》2007年11月27日。
　　③当然，住房持有方式与家庭的各种收入来源也存在一定的关系，劳动收入、转移性收入、经营性收入都会影响家庭的住房获得和财产性收入，但本文的落脚点是住房分配如何影响收入分配差距。
　　④这与Zhou等（2008）的结果不同，他们的结果表明不完全产权住房的价值更低一些。使用的数据来源不同，结果会有差异。
　　⑤当然，也可以理解因其只获得部分产权，所以购房的支出较少，可以有更多的收入用于其他消费。
　　参考文献：
　　[1]Pudney S，Wang L.Housing reform in urban China：efficiency，distribution and the implications for social security[J]。Economica，1995，62：141-159.
　　[2]湛泳。住房制度改革与居民收入差距[J]。城市问题，2003（4）：50-52.
　　[3]Yu Zhou.Heterogeneity and dynamics in China's emerging urban housing market：two sides of a success story from the late1990s[J]。Habitat International，2006，30：277-304.
　　[4]张蕾。影响城市居民住房分层的分配因素分析——武汉住房调查的社会学思考[D]。武汉大学硕士学位论文，2004，1-58.
　　[5]Fu Y，Tse D K，Zhou N.Housing choice behavior of urban workers in China'stransition to a housing market[J]。Journal of Urban Economics，2000，47：61-87.
　　[6]Zhou S，Zhang J，Li H.Housing reforms，incomplete property rights and itsimplication on housing pricing：a theoretical and empirical investigation[A]。Chinese Economists Society 2008 China Conference[C]。
　　[7]Yin Z，Li G.The effects of housing reformon durables consumption in China[A]，Chinese Economists Society 2008 China Conference[C]。
　　[8]贾康，刘军民。中国住房制度改革问题研究——经济社会转轨中“居者有其屋”的求解[M]。北京：经济科学出版社，2007.
　　（作者简介：宁光杰（1972-），山东省蓬莱市人，南开大学经济学系副教授，经济学博士，研究方向：劳动经济学、政治经济学。）

作者：宁光杰 来源：《当代经济科学》2009年第5期