从都市圈展望城市未来发展，从都市圈读懂区域市场布局

从二十年前城市间星光点点、到十几年前亮灯区域明显扩大且进一步聚集，及至如今都市圈灯光带呈绵延之势，由DMSP（国防气象卫星计划）提取的夜间灯光遥感数据，印证了中国城市发展的路径以及正在悄然形成的都市圈格局。

基于城市发展特征的变化，都市圈已成为当下中国经济活动强度最大、产业最密集的地区，以及经济发展的核心驱动力。房地产市场的投资策略随之发生改变，越来越多房地产企业、金融机构将深耕布局的视角聚焦到都市圈范畴上，以期合理调配资源，发现价值洼地。

逻辑要变！“都市圈”呼之欲出

过去很长一段时间里，房地产行业主要依据人口数量、经济产值等指标将城市划分为一、二、三线，据此判断其在住房消费方面的潜力和价格区间。然而，随着中心城市的人口聚集和规模扩张，交通拥堵、环境污染、房价飙升等“大城市病”层出不穷。

“一些新兴产业逐渐将目光投向中心城市的边缘地带、交通条件较好的郊区或周边中小城市，延伸出新的经济业态、消费需求和文化产品，形成新的都市圈体系。当两个以上的都市圈形成交织状态，就会构成更加高级的城市群体系。”中国城市规划设计研究院院长杨保军在“中国不动产金融年会·2018”讲话中指出。

通常而言，这样的都市圈半径约50-100公里左右，至少有一个300万人口以上的核心城市。包括周边2-5万平方公里范围内拥有1500万以上人口规模的腹地，平均人口密度要达到400-500人/平方公里以上。其中，这一核心城市往往是国家首都或国家重要的区域中心或门户城市，是推动未来经济转型升级的主体空间。

显然，比起缺乏中心依托、“单打独斗”的三四线城市，都市圈的发展机会不可同日而语。

以京津冀都市圈的三河、固安等地为例，这些城市已不再等同于传统意义上县级市的发展空间。而是围绕中心城市北京被建设为专业化产业新城，成为都市圈“多中心、网络化”布局中的一环，在获得经济集聚效益的同时，也部分消解了中心城市北京“一极独大”带来的“大城市病”，改善了人们的生活环境品质。

“圈层+廊道”模式是主流

“包括中国在内，全球城镇化发展都遵循地域空间结构的演进规律,由低级形态向高级形态过渡、由小城市向大城市发展。但是，并非所有小城市都有机会发展成大城市，乃至形成都市圈和城市群，这一演进过程取决于城镇化程度、产业升级、人口聚集和经济发展速度等一系列内、外部因素。”杨保军解释道。

从世界范围看，首先是人口向都市圈集聚的态势不变，主要城镇化地区的中心城区人口依然在增长。以日本为例，虽然2005年后全国总人口数在下降，但是三大都市圈的人口比重不降反升。特别是2010年后，东京都核心21区的人口每年增加1-2万人。

其次，大城市地区总体上呈现“圈层+廊道”的空间拓展模式，基于时空距离和环境品质进行产业布局。通过吸引高端经济要素向核心区聚集、向外圈层疏散部分中低端产业，构成产业优化链条，保持其全球竞争力。

例如，在半径15公里以内的核心区，共同强化知识经济取向的科技型产业以及文化、娱乐产业发展；在核心区周边15-30公里的边缘地区，部署高新技术产业和区域性商贸服务业；而在核心区以外30-60公里的外围新兴地区，则重点打造专业化、特色化职能的产业新城，聚集新兴制造业与特色服务业。

不可否认的是，都市圈的发展是渐次推进的，只有核心城市经济体量达到一定程度，才能向周边产生辐射和外溢。不同的是，都市圈的产业投资布局会因圈层发育和通勤距离而有所调整。譬如京津冀都市圈内部的企业跨区域投资及总分支机构关联，北京表现为50公里投资圈，天津则表现为主城区到滨海新区的走廊地带。

哪些区域更具投资吸引力

根据综合判断，中国现有的都市圈格局可以分为三种，分别为成熟型如京津冀、长三角和大湾区，快速成长型如重庆、杭州、南京、成都、武汉、沈阳、郑州、青岛等中心城市及周边地区，以及潜力型如目前300万人口规模以上中心城市及周边地区。

“未来，总人口数300万以上的城市将成为都市圈发育的核心城市，值得高度关注，做好生态、生产与生活空间布局，发展先进制造业，将其打造为区域经济转型升级的主体空间。”杨保军指出。

在这一过程中，三个关键因素将对都市圈的发展产生积极影响：首先是洲际尺度上，“一带一路”双向开放促使产业要素向中西部地区转移，人口逐渐由长距离、大规模的跨省流动趋向更多的省内流动；第二是区域尺度上，高铁、通用航空等新交通设施对于区域资源要素、生产要素、创新要素的流动将产生积极推力；第三是虚拟空间尺度上，围绕中心城市，与周边地区的技术交流、信息互通格局也将促使更多的中小城市融入都市圈的创新协作范畴。

“其中，以北上广深为中心城市的都市圈依然是经济的发动机，拥有吸引创新资源的强大吸附力；同时，杭州、成都、武汉、西安等区域中心将成为全球产业链中上游部分落户的核心地区。”杨保军总结道。

值得一提的是，当下北上广深等大都市圈核心城市已进入到存量挖潜、创新驱动的关键时期，在能量释放的过程中尤其注重调整产业结构、优化人口布局，致力于催生以“科技+文化”为产业升级路径的新经济。

例如，京津冀将目标定位于世界级城市群，致力于优化结构、协同发展，提升城市和房地产开发的投资吸引力；长三角的目标则是实现一体化发展，构建生产型服务业、技术密集型制造业、资金密集型制造业、劳动密集型制造业等分工协作、各展优势的产业网络，彰显区段价值；而大湾区的中心城市则拥有极强的人口集聚性和区域流动性，有助于在推动粤港澳融入国家发展大局的同时，搭建对外开放的世界级城市群，打造全球最重要的科技产业创新中心，并提升服务业品质。

在杨保军看来，都市圈无疑是当下中国最具发展潜力的地区，把握都市圈的发展机会，无异于把握中国城市发展的未来。同理，从城市投资的角度，如何判断城市房地产市场的投资吸引力，也将基于其是否位于都市圈内，而不是简单划分为一二三线城市。