【名称及出版时间】：光大证券-房地产：行业政策面趋紧，建仓时机还需等待-100111
【来源】：光大证券
【文件格式】：PDF
【页数】：11
【内容提要】：
◆政策要点：
国务院办公厅于1 月7 日发出《国十一条》，总体上来看，《国十一
条》是对国务院常务会议精神（“国四条”）的细化和落实，明确了相关
概念，同时新增了地方政府的责任，其主要内容如下：（1）增加保障性
住房和普通商品住房有效供给。（2）合理引导住房消费抑制投资投机性
购房需求。（3）加强风险防范和市场监管。（4）加快推进保障性安居工
程建设。（5）落实地方各级人民政府责任。
◆政策差异及比较：
对本次《国十一条》与“国四条”及“上海四条”对照研究，总结
如下：
第一、《国十一条》明确了二套房贷的政策。“国十一条”对二套
房的认定口径比之前“上海四条”标准要严格得多，并明确了以家庭为
单位认定；更重要的是减少了商业银行自行解释的空间。
第二、《国十一条》明确了人民银行、银监会的责任，对热钱流入作
前瞻性的部属。“国十一条”提到，人民银行、银监会要加大对金融机构
房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。有关部门要加强对信资金流向
和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境
外“热钱”冲击我国市场。
第三、《国十一条》把房地产调控的责任落到了地方政府身上。“国
十一条”提出了：“由省级人民政府负总责”、“抓紧清理和纠正地方出台
的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定”。
◆观点：
“国十一条”明确了二套房贷的概念，新增加了相关部委及地方政
府的责任，提高了政策的可操作性，有利于引导市场预期，进而达到调
控的目的。
对于政策，我们认为：政策将通过改变市场的预期来改变市场的供
求关系，房地产市场降温是大势所趋。当前政府对于造成房价过快上升
的信贷过松、利率过低、土地供应瓶颈等已经开始做出微调，那么市场
一定会有所反应，因此，总体而言，政策对房地产板块呈负面影响。
◆策略：
对于《通知》，不能把它看作是新的利空，也不能看作是利空出尽，
原因在于，楼市会怎么反应还不知道。现在要做的是，是对楼市未来的
走向做个预判。目前，市场对商品房成交量下跌没有太大分歧，但对房
价会不会下跌分歧比较大，到底怎么样，需要时间来验证，最晚今年3
月份将会见分晓。
虽然，地产股的估值已经不能算高了，但也不能说是特别便宜。从
催化因素来看，楼市如何表现还不明朗，因此，我们认为：中线建仓的
时机还是没有到，仍然维持行业中性评级。（如果出现中线买点和卖点，
我们一定会发报告调整行业评级的，以往的记录可以参考《调控序幕刚
刚拉开，市场拐点就在眼前》2009/12/17）