一、住房供应应多元竞争，防止垄断
　　20世纪80年代末至90年代初，理论界探讨城市住房制度改革，最终形成的思路是，对存量住房实行“租售并举，提租促售，小步快走”方针；对增量住房的建造与供应，则是政府建房、合作建房、私人建房和开发商建房并举。但后来实际执行，却没有按这个思路走。原有住房是只售不租，一步到位。新增住房的供应，一度只剩了开发商。改变思路，与当时急于甩财政包袱有很大关系。但这样做，却不符合社会主义市场经济的规律。

　　本来，租和买都是商品交换的形式，采用什么形式，应由消费者根据自己的情况决定。西方发达国家的住房自有率，少的百分之四十至五十，多的百分之六十至七十(也有个别国家达百分之八十至九十)，仍有很多人依靠租房解决居住问题。我们只售不租，使解决住房问题的途径过于单一，房屋租赁市场长期不能发育，误导了人们的住房观念，最终财政还要大量补贴。

　　市场经济中住房供应应该是多元竞争的，但一段时期内开发商一家独大，处于垄断地位。原来的无房户和新增人口，解决住房问题只能去找开发商，因此他们面对的是一个典型的卖方市场，处于弱势地位。随着投资、投机日盛，房价节节攀升，形成了房子虽然大量存在，但大批人只能望房兴叹的现象。

　　后来我们意识到，解决中低收入群体的住房问题是政府的责任，逐渐建立并加强了廉租房等保障性住房的投入机制。从改革思路来看，实际是向90年代初的思路回归。回顾这段历史，是为了说明如下道理：房价高的根子是垄断。

　　保障性住房投入供应机制的建立，使中低收入群体解决住房问题有了希望，应进一步加大这方面的改革力度。但怎样解决白领和其他中产阶层的问题？在国外，住宅合作社作为非盈利组织，已有160年的历史，有很成熟的组织制度和管理模式，是解决人民住房问题的重要途径。我认为，我国也应大力发展合作建房，为此，有必要在土地、融资、税收等方面给予政策支持。此外，在小城镇甚至小城市，也应允许私人建房。这些都是90年代初形成的改革思路。这一思路的基本精神之一是多元竞争，防止垄断。按照这个精神，还可进一步考虑在条件成熟时，允许集体建设用地进入住宅市场。前提是用途管制、符合规划。适宜进入住宅市场的集体建设用地，多处于城乡结合部，因区位条件限制，一般适合建廉租住房(包括外来务工人员住房)、普通商品房等。

　　按照上述改革思路，我国的住宅市场将分为几个层次：政府投入的保障性住房，主要解决低收入人群的问题；合作建房，主要解决中产阶层的住房问题；私人建房和集体建设用地上建的住房，可作两者的补充；以上住房只能用于居住消费，不允许用于投资、投机。至于开发商，则主要建富人居住的住宅和商业地产等，并允许投资和投机。这些高档物业即使因投资、投机而产生严重泡沫，也不会对中低收入人群造成大的危害。当然，开发商也可参与建普通商品房。由于存在其他竞争主体，所建房屋又不许投资、投机性购买，普通商品房的房价就不会失控，开发商也就只能从中获得正常利润。

　　二、积极引导住房需求

　　安居才能乐业，住房问题关系广大人民的根本利益。解决好这个问题，不仅在房屋的供应上要实现多元化竞争，防止开发商垄断，还要运用财政、金融、税收等各种手段，积极引导人们对住房的需求。

　　住房需求，有自住性需求，有投资、投机性需求。发展市场经济，投资、投机是题中应有之义，房子作为资产，可以成为资本投资的对象。但过度了，就会产生泡沫经济，造成资源浪费和金融风险。即使住房供应上把中低收入人群与富人切割开了，高档物业价格飙升，也会对中低档住房产生一定影响。因此，对于房市里的投资、投机，虽不能简单地禁止，但也不能放任自流，而是必须加以节制。例如，投资、投机者完全使用自有资金的很少，大部分要依靠银行信贷，银行对投资性购房贷款，应慎重提供并适时适当调高利率。又例如，财产税或物业税有利于抑制投资、投机，如果因条件不成熟不能全面推出，可否考虑针对两套以上购房行为，先出台临时性的住房特别保有税？再例如，投资、投机性购房是为卖而买，获利的实质是土地增值收益。本来我国已设立了土地增值税，目的就是抑制土地投机，但却执行不力。今后随着所得税的完善和财产税的开征，土地增值税可以取消，但现在还是应当加强征管力度。

　　这里特别要指出的是，目前我国的住房供应，低端市场已基本切割出来了，但中端市场与高端市场尚未切割开。因此，仍垄断房市的开发商们与投资、投机客们相结合，势必不断推高房价，使中等收入人群的利益受到极大损害。这正是目前所发生的情况，抑制投资和投机已成为当务之急。这一轮的房价上涨，银行信贷宽松和各种“救市”政策，起着至关重要的作用。

　　对于自住性的需求，也应积极引导，所谓引导，更多的是扶持。中等收入人群在住房问题上，面临多种选择，可以借贷购买高档住宅，但真正适合他们的，则是购买中档住宅从而有能力扩大其他方面的消费，比如合作建房。引导他们选择后者，需要有政策的倾斜。按照国际上通行的住宅合作社章程，建房资金一般由住户认股1／3，国家资助1／3，银行长期低息贷款1／3。住房建成后产权归合作社集体所有，社员有优先分配权、继承权和使用权，但没有所有权，不能出租和出卖，住房的维修保养由合作社管理委员会负责。合作建房目的是自住，没有开发商利润，价格便宜，又有财政和银行的支持减轻个人负担，加之盖的房子质量好、配套齐全，自然能够吸引人积极参加。类似这样的办法，我们完全可以参考借鉴。住宅合作社还有一个好处，消费者在设计阶段就可介入，根据自己的支付能力和喜好，提出购买多大面积、什么样式房子的愿望。这样，合作社可根据社员的需要，设计和建造不同类型的房子，可谓需求引导供应。实际上，住宅合作社不仅适合中产阶层的需要，也适合收入水平相对低一些的人群解决住房问题。其实，我国20世纪80年代就已有了住宅合作社，90年代初有关方面还曾出台了《城镇住宅合作社管理暂行办法》，住宅合作事业一度呈现了好的发展势头，90年代末，全国已有5000多家住宅合作社。如果能够进一步扶持、引导、规范，本可有广阔的发展前景。但房改全面推开以后，开发商成了扶持的重点，住宅合作事业因此停滞萎缩了。

　　引导住房需求，银行发挥着重要作用。但银行现行的房贷政策，对投资、投机约束不够，对自住性需求扶持力度更显不足。美国是最发达的市场经济国家，但他们并没有简单地把普通百姓的住房问题完全推给市场。他们的“房地美”和“房利美”，依托政府的财政支持，以优惠的利率向特定人群提供住房信贷，为解决百姓的住房问题，发挥了重要作用。我们也应考虑建立类似的政策性金融机构。上世纪70年代，瑞典建立了“国家联合储蓄银行和住房联盟”(HSB)，至80年代中期，联合了3000多个住房合作社，掌握着30万套住宅。合作社社员在那里存款，符合条件即可分配住宅。80年代中后期，HSB新建的公寓占全国新建公寓的25%。这个经验，也很值得我们借鉴。

　　三、加强与完善管理

　　从整体上看，目前我国房地产业存在许多混乱和不透明的现象。导致混乱和不透明的根本原因，在于对需求的引导不力，同时也与某些管理措施不当有关。

　　例如，开发商良莠不齐，有的开发商其实根本不具备开发实力，却能在这个行当里挣大钱，一个重要原因是预售制度，使开发商能够用买房人的钱盖房，所谓“空手套白狼”。卖“楼花”，世界多数国家和地区都严格禁止。个别国家允许，也严格规定按工程进度和质量分期付款，购房人对每一期工程都要监督、查验。我国在发展房地产业初期，为了扶持、鼓励开发商，允许预售，可能是必要的，但却不应成为长期的政策。事实证明，现行预售制度不能保障消费者权益。购买面积与实际面积不符、偷工减料、实际格局与图纸不符、质量低劣甚至卷款潜逃等现象，都与预售制度有直接关系。即使是奉公守法的开发商，预售制度也容易诱导他们盲目扩张。这样的制度，实在是没有理由继续实行下去了。停止预售，部分开发商可能资金断裂，拖累银行，可考虑采取过渡措施，如改一次性付全款为按工程进度和质量分期付款。最终，还是应当按国际惯例，取消预售制度为好。

作者：黄小虎 来源：《中国房地产》2009年第12期