房地产新政出台有助于抑制房价过快上涨房价持续走高成为困扰中国经济社会平稳运行的重大问题，进入12月份以来，中央政府针对房地产业出台了一系列紧缩性政策：12月7日，中央经济工作会议闭幕，房地产多年来第一次不再被当做支柱产业来描述，经济会议只是提及要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；12月9日，国务院会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；12月14日，国务院发布“国四条”，遏制部分城市房价过快上涨的势头；12月18日，财政部、国土部等五部委出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，该通知明确，开发商以后拿地时，“首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”；为稳定市场有关部门还将出台相关政策。美国次债危机和迪拜危机皆源于房地产业的泡沫发展，当前中国房价快速上涨、房地产业超常发展也蕴含着危机，防患于未然是宏观调控的题中之义，因此，政府密集出台房地产调整政策是必要的，也将具有重要作用。
一、当前房地产新政策具有分水岭的意义
严格来说，最近出台的房地产紧缩政策过去也曾使用过，不算新政，但在当前的环境下出台政策却有着分水岭的意义。本次房地产新政预示着最高决策层认为经济正在实质性好转，因此，由于本次危机牵引出来的房地产业救市与商品房价的疯狂上涨，应该作新的思考和政策调整。
由于过去倾向于靠发展房地产业撬动整体经济，房价在去年蛰伏一个时期之后今年再度攀升。本来房价总体上涨是符合市场规律的，这是由土地资源的有限性与人们住房需求的无限性决定的。但今年下半年以来，房地产市场畸形发展比2007年还要疯狂，一边是“地王”接二连三地诞生，一边是老百姓对买不起房的大声抱怨。高房价使欲购房的居民更加节制消费，从而成为扩大内需政策的一大阻力。而且，房价的“大跃进”使钢铁、水泥、煤炭、电力等许多相关产业盲目发展，产能过剩不断加剧。有鉴于此，在经济趋稳回升的阶段性目标完成后，适度调整房地产政策应在预料之中。
中国房地产业的发展是波动前行的，在市场发育不成熟时采取了市场化的做法，然后又用非常市场化的手段来管理或者说调控，形成了政策市下的市场化，自然会形成许多让人接受不了的东西。如同当初搞市场经济，必须面临着对倒爷，对个体户，对新官僚资本，对军方资本，对灰色收入，对黑金如何处理的问题。本次新政与前几次处理社会集中矛盾有些类似，首先是进行高调的刺激，然后让其回归市场化：具体来说，就是舆论收紧，然后在舆论关注的重点问题上下功夫，剩余的与高房价相关的市场化问题留待市场慢慢解决。从这方面判断，明年房价依然高涨，但保障房的力度会强化，低端人群居住环境会改善，经租房经适房廉租房与旧村旧城改造会继续加强，在土地资源管理方面会收紧，在信贷扩张方面会适当区别对待，在人们关注的信息不对称与市场不规范方面会适当强化管理。
本次房地产新政最重要的意义是：先做好低端保障，削减舆论弱势，然后对经历盘整后的市场进行推举竞争的政策价值取向，比如未来两三年内以财政税收来对开发商进行扩张供应的政策，远期通过物业税进行整合，形成真正的完全的买方市场，届时房价自然不成其为一个问题。
二、房地产新政有助于民众对房价建立合理预期
最近几年正是由于对房地产是经济发展的支柱产业强调过多，过分夸大了房地产地经济发展的影响，房地产业成为独立于其它行业的宠儿，无形中支持了房地产业的高投资、高价格，作为弱势群体的民众出于种种考虑认为房价降不下来，被迫接受高房价，民众的被迫接受和不断增加的购买需求，又进一步推动了房价上涨。在当前形势下，政府果断出台一系列组合重拳对房地产进行紧缩，有利于居民扭转固有观念，对未来房价建立稳定和合理预期。
长期以来，影响民众对房价走势判断的因素主要包括：
一是中央政府对房地产扶持较多，民众难以相信政府会打压高房价来保障民众利益。直到今天，那些在中国房地产发展初期的扶持政策，如商品房预售、二套以上房屋贷款、开发商极低资本金比例依然存在，不可否认，这些政策令房地产得以快速发展。但事实上，中国房地产发展到今天，这些政策都已无存在必要。正是因为政府对房地产领域的大力扶持，民众觉得政府不会通过打压高房价来保障自己的利益，于是不得不接受高房价存在即合理的现实，不断为高价房买单。
二是地方政府过度依赖土地财政，民众觉得房价下跌无望。一直以来，地方政府在房产利益链条中占重要一环已成业内外共识。这一点，从地方政府的种种表现可见一斑：对中央政府的诸多宏观调控政策执行不到位、对中央的保障性住房政策执行不到位、在去年房价刚步入下行通道时迫不及待地救市等。地方政府及相关官员看重GDP、政府收益及个人收益，对房产商给予大力扶持，对房产商的违规、违纪甚至违法行为眼开眼闭甚至大开方便之门，近年来，各地都有地产领域腐败官员被查处。可以说，地方政府与房产商结成利益共同体，成为维护畸高房价的主力军，是导致中国房价畸高且居高不下的重要因素。
三是政府历次调控都未明显见效，民众觉得政府面对高房价无计可施。政府自2003年起，对房地产市场进行调控，从政府的调控政策来看，抑制土地供应、增加税收抑制市场需求等，措施不少。但从结果来看，房价越调越高。直到2007年，政府住房政策回归保障，将保障房建设重新提上历史高度，与此同时，将打击炒房作为房产调控重点，927新政在很大程度上抑制了炒房行为。自此，中国房价步入了接近一年的下降通道，中国房地产迎来了步入理性发展的阶段。但由于2008年的金融危机，中国房地产理性发展之路受到了彻底的颠覆，在救市等一系列政策的光环下，房价再度飙升。
四是政府对民众缺乏理性房屋消费观、房屋投资观教育和引导。有人说居者有其屋是我们民族的传统，买房是必然的，其实这是非理性的想法，因为居者有其屋并非是说一定要拥有产权房。大多数买房子的人是有条件要买房，没条件创造条件也要买房。向亲戚朋友借钱买房子，特别是有的年轻人刚刚工作两三年就要买房子，首付老人给，节衣缩食还贷款。另外一个就是非理性的投资行为，今年的房产市场上，很多人尽管不懂房产，可看到别人买房子赚钱，自己也就进行房产投资。在房屋消费观、投资观方面，政府对民众的教育与引导严重缺失，民众在高房价面前因无所适从，纷纷加入买房族。
三、房地产新政有望减小房产业出现崩盘的可能
中国房价越来越高、房地产泡沫越来越大，如果没有紧缩政策出台，中国楼市不是没有可能出现崩盘可能，日本当年情况与中国有相似之处，日本楼市崩盘的教训中国应引以为戒。
从这几年的情况来看，企业正常经营所获利润超过或接近房地产企业寥寥无几，尤其是次贷危机发生后，中国推出了4万亿的救市计划，以此为基础，地方政府推出了18万亿的救市计划。为了筹集资金，许多地方政府强化了税费征收功能，企业负担加重，原本微薄的利润变得更加微薄。于是，许多企业丢掉老本行把钱投入到了房地产领域进行生产或投机炒作，这正是次贷危机之下，全世界房价下跌，唯独中国房价率先快速上涨的根本原因。
中国在出台经济刺激计划以后，信贷投放加快，仅今年前11个月新增人民币贷款就高达9万多亿元。无法知道到底有多少资金流向了房地产领域，但存量住房几乎被销售一空，“地王”在全国各地一个接一个出现。今年国内主要大城市前三季度土地出让金已经超过2007年全年，上海在今年前9个月卖地收入达652亿元，名列全国第一，北京紧随其后，达571亿，由于大量资源流向房地产领域，加速了中国房价的上涨，这种上涨形成的示范效应又吸引更多的资金涌向房地产，资金的持续流入为中国房地产戴上了一个耀眼的光环，而在这种光环之下，则是一个令人忧虑的前景：如果制造业的基础松动，过于倚重房地产的中国，难免受到房地产波动甚至崩盘的冲击。
日本当年的情况和中国有相似之处。广场协议签订后，日本政府为了刺激经济发展，货币供应量每年超过10%。信贷投放也持续放大，比如，1991年，日本银行总贷款规模在当年国民生产总值中的占比高达90%，贷款大部分流入房地产领域。此外，人口也是一个因素。日本二战后的人口出生率一度达到33‰，这批婴儿长大成家后形成对住房的强大需求，推动着房价的上涨。但随后，随着经济发展和生活的改善，人口出生率开始大幅下降，这成为加速日本房价崩盘的一个重要推手。
中国的人口结构也在快速发生变化，只是这种变化被忽略了。根据北京市教委发布的统计数据，2000年是小学毕业生人数的高峰年，小升初人数为18万人，到2001年减为17万人，2002年减为15万人，2003年是近年来小学毕业生减幅最大的一年，减为12万人，2004年减至10万人，2005年减至8万多人，由此可窥见中国未来人口变化的趋势。当人口结构在十多年后呈现巨变，中国支撑高房价的基础在哪里？当人们的预期发生变化，大量被囤积的房源蜂拥到市场，谁有力量维持高房价泡沫及由此营造出来的虚幻的繁荣？而且，由于快速扩张，中国大城市的承受能力已经到达极限。比如，人均水资源国际公认的警戒线是1000立方米，而上海的人均水资源仅150立方米，北京仅300立方米。当城市遭遇最致命的发展瓶颈，高房价将缺乏需求支持的基础，无法独立前行，房地产泡沫一旦破灭对中国经济的负面影响将是巨大的。
由此可见，现阶段政府及时出台房地产新政，对房地产业的狂热发展予以约束和引导，不仅有利于避免房地产业崩盘，更有利于中国经济的持续健康发展。
（执笔：祁京梅）