加国房市政策
美国可师法
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2010-01-28
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工商时报

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【萧美惠】



　哈佛商学院高级讲师波曾（Robert Pozen）周三在金融时报撰文表示，加拿大购屋须缴至少2成房价的头期款、房贷利息不能扣税，及屋主在房屋被查封后仍须偿债，是加国房市稳健的三大主因，值得房市泡沫破灭的美国借镜。


　波曾表示，美国房市崩盘之际，加拿大房市却维持稳持，主要是有3项特征让加国房市得以避免急涨急跌的循环。


　第一，加国银行业向来要求购屋者至少要支付房价的20％做为头期款。即使在政府协助中低收入家庭首次购屋的计画，也要支付相当于房价5％-10％的头期款。由于涉及大笔现金，加国购屋者会小心翼翼不让房贷违约。


　相反的，美国流行房贷不必缴头期款。即使在信用危机之后，美国政府也保留这项传统，理由是避免房市进一步下跌。将近一半的美国房贷是由联邦特许机构承保，这些房贷往往只须缴纳房价的3.5％做为头期款。


　甚至这么低的头期款也很容易回避。房地产开发商往往设立非营利机构，将头期款「捐赠」给购屋者。但是，这笔捐赠私底下已被算在房价里。最近，美国国会提供首度购屋者8,000美元的可退还抵扣额。例如，一户家庭买了20万美元的房子，缴纳7,000美元头期款（房价的3.5％），再申请政府承保的房贷19.3万美元，该家庭在完成购屋后，就可以从国税局领回8,000美元，即便该家庭一毛钱所得税都没有缴。


　第二，在加拿大发生房贷违约时，屋主在房屋被银行查封拍卖之后仍须负担不足款项。假设有位加拿大人买了一户价值80万加元的高级公寓，申请64万加元房贷，后来付不出房贷。假设银行查封公寓以60万加元卖掉，该名屋主仍负债4万加元。


　反之，美国许多州均免除屋主在房屋被银行查封拍卖之后的不足款项，尤其是加州、亚利桑那州和内华达州的法律最为保护屋主。想当然，这三州的房贷违约率远高于全美平均水准。


　第三，在加拿大，房贷利息无法扣税。美国不仅主要住宅房贷利息可以扣税，连渡假住所的房贷利息也可以。美国法律还允许扣缴所谓「房屋净值」（home equity）贷款的利息。这类贷款通常是二胎，用以实现房屋的长期增值。


　举例来说，一户美国家庭买了一栋50万美元的房子，背了47.5万美元的房贷。过了10年后，房子增值为65万美元，所以他们就去申请二胎房贷拿到10万美元现金。屋主通常不会拿这笔10万美元去修缮房子，通常是拿去买车、渡假或者缴纳子女的大学学费。这种房屋净值贷款是美国个人储蓄率在2006年跌低到负值的主因之一。单是在那一年，美国人就经由房屋净值贷款和类似融资取得3,500亿美元的现金。


　这些补贴对于提升美国的住宅自有率确实有助益。美国的住宅自有率于2006年升高到68％。然而，没有这些政府补贴，加拿大的住宅自有率也在2006年升高到68％。这项比较显示美国大幅补助购屋只是推升美国房价，而不是大幅促进美国的住宅自有率。