三、教育型房产市场分析


对于教育地产地产的理解，有两个层面的概念。第一种是我们习惯中约定俗成的认识，主要是指在学校周边集中的楼盘，选择这些楼盘离学校近，上学方便。第二种则是指在楼盘达到一定规模后，发展商按规划投资兴建学校的，只有具备一定规模和实力的地产项目才有机会涉足教育地产。
地产开发结合教育的主要形式有多种：开发商可以自建，把学校建在自己的楼盘由知名的学校和知名的楼盘两者合作办学。中；可以借助就近的资源，把楼盘建在名校附近，占据与名校比邻的地理优势；还有就是“联姻”，“名校”+“名产”。
　1、现存名校附近的教育地产，或者说是二手房市场。这类教育地产并不太区分是幼儿园、小学还是中学或者大学，主要借力于“名校”的金字招牌。
2、开发商在现有名校周围置地开发。
　　开发商在现有名校周围置地开发，虽然土地成本可能较大，但由于新开发的楼盘不但具有前述诸多其他楼盘无法与之媲美的长处，而且使得开发商节约了在教育资源以及许多配套设施的投入，将会增加楼盘的附加值。
3开发商在自己的楼盘内兴建并自营学校以吸引业主，增加房产的附加值。这种形式借力的学校主要是幼儿园和小学，少部分还有中学。
　　这种形式的教育地产实际上是将房地产作为主业，将教育视为附属产业。典型的例子是绿城房产，它于2001年成立了浙江绿城教育投资有限公司，在绿城建立的楼盘里，建立了绿城育华学校之类的诸多绿城自营的学校，其中主要是幼儿园和小学，中学较少，但从效果来看，并不是十分理想。
　　4、开发商和已有名校联姻，由开发商负责兴建，名校负责经营。这种类型主要借力于现存的幼儿园、小学和中学中的名校。这是北京教育地产中新楼盘和教育联姻最常见的方式。
教育地产应需而生
名校学区房的房产资源毕竟有限，而在不少买房人“望子成龙”的需求之下，楼市中各新区域也始终绕不过“教育”这个坎。如果说房产与教育的关系，最初是以一种学区房的形式开始，那么到了现在，开发商主动引进名校合作办学则成为一种地产开发模式。应该说，名校与地产的互动，正在从简单的学区房向复合型的教育地产演变。有关业内人士表示，从目前房产市场的布局来看，近郊大盘甚至超大盘的“城”、“镇”、“村”正在成为日后楼市占绝对比例的组成部分，这些大盘未来的居住人口将达数万人。这样规模的居民人口，对楼盘自身所能提供的教育配套提出了要求，是否可以解决教育问题，成了有孩子的购房者下单时考虑的重要因素，这也是为什么近年来大盘热衷教育地产的主因。
不管是招商地产还是路劲地产，在选择教育资源这个卖点的时候，其意图也无非主要是考虑到学校布局如何适应购房者的需要，使优质教育的资源不仅成为望子成龙的父母们最先考虑的重要因素，同时也能够成为看好长线投资的买房者的下单首选对象。有关分析人士认为，通过与房产企业联姻，可以有针对性地解决这些问题，或许能够成为将来教育发展的一条新路。如果在新建的大型开发区令房产、教育结合在一起，应当能满足广大居住户对教育方面的需求。
消费者的需求，自然带来了开发商的趋之若鹜，聪敏的开发商由此看到其中的商机，由以前的按政府要求，被动按比例配置教育资源，到主动到名校周边开发楼盘。开发商希望借助学校的名气来提升地产价值，促进销售的目的，但这同时也为业主提供了便利，给学校提供了办学空间，多方共赢。
教育地产也有风险
教育地产，从概念上来讲，符合了开发商和业主的需求。对发展商来说，在楼盘硬件越来越同质化的今天，教育概念增加了楼盘卖点，有助于销售、增加利润；对于业主来说，可以满足子女入学问题。许多人认为，教育和地产的结合，从本质上说是一件双赢的事情，作为一个新的卖点，也是开发商发展到一定实力追求服务品质的一种体现。然而，教育地产在发展过程中也有一些问题值得引起重视。
大多数人认为，只要是楼盘附近有学校或者与教育相关的设施，就是教育地产。其实真正的教育地产是指，在楼盘达到一定规模后，发展商按规划投资兴建学校，所以只有具备一定规模和实力的地产项目才有机会涉足教育地产。而是否邻近名校并非是教育地产衡量的惟一标准。
另外，许多市民选择购买重点学校附近的楼盘，主要原因是为了孩子日后可以在该片区内上学。但是，实际情况并非如此，不少楼盘尽管距离重点小学很近，但并不属于该重点小学片区内的生源。按照各地教育局的有关规定，“划片”是非常严格的。
开发商在销售期间，只会强调该项目所在位置临近哪些重点学校，给买房人一种错觉该楼盘就是属于该小学片区，其实，该楼盘未来适龄儿童孩子将被规划成哪个片区入学，开发商也说不清楚。如果孩子想上那些重点学校，入学费用远比一般学校高，每年每人从几千元到几万元不等，有的学校还要一次性收取每人几万元的捐资助学费。
四、教育型房产投资建议
为了让孩子读上名校，一些父母甚至从外地送孩子前来就读，而购买房产就成为解决学位和交通的最佳选择。教育型楼盘因此倍受家长们追捧，价格也逐年提高。
房地产商开发地产的同时，特别注重引入名牌学校，做好小区的学校规划，靠打“名校牌”来带动房地产的的策划与营销，这其实是一种双赢的做法。把学校教育纳入小区楼盘规划，提供相当多的学位，不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高小区的文化品位，也可以作为楼盘销售的亮点。
第一：教育定位
小区学校的教育定位非常重要。如果自己有能力的话，地产商们可以先做教育市场调查，了解一下业主们的教育需求，摸清楚究竟有多少人需要上小学、初中和高中；摸清当地可资利用的教育资源，如周边学校的情况、教学质量、师资状况、当地的重教传统等。之后，再来确定所兴建或举办学校的性质、规模、招生范围等。
　　地产商们还可以咨询教育专家和当地教育行政主管部门的意见，一方面可以提高学校规划的科学性，更加符合政策的要求；另一方面，可以获得教育权威部门的支持，这对今后开展工作更为有利。
第二：名校的选择
也有不少大的地产商在教育规划中特别注重名校的引入，依靠名校的知名度和牌子来抬升楼盘的文化品质，造就了一种内隐的建筑文化。全国各地尤其是大中城市不乏成功的事例。但需要注意的是，目前的名校当中确实有名不副实者，因此房地产商要慎重选择。根据我们的经验，一所学校办得好与坏，首先要要是否选派的校长是否，更进一步就要看整个班子是否得力；其次要看教师队伍的组合是否产生互补效应；再次，要看学校的办学理念是否新颖别致，是否真正符合业主的教育需求和小区文化建设。总之，不要图其虚名，要追求实质。
第三：学校资源的综合利用
学校的各种资源应纳入小区的统一协调管理之中。这些资源除了保证学校正常的教学需要外，可以对业主开放，把它作为整个小区建设的共同资源。可以学校为中心，把小区设计成一个学习型社区。
第四：房屋产权
如果购买房产，要注意其产权年限(有50年及70年产权之分)，一些名校附近的楼盘由于有历史遗留问题而存在学位难题。
第五：理性对待
对教育地产概念需要理性看待，楼盘开发没有教育配套不行，但地产与教育各有其自身的规律，决不是孩子只要进了这种“名盘名校”，就一定能考上名牌大学，就一定能成大器，这需要改进我们对该问题的诸多熟悉。
随着经济收入和生活水平的不断提高，人们越来越追求高质量的精神生活和文化情趣。教育在其中扮演极其重要的角色。中国父母在对待孩子的教育问题上的热情让“教育”和“地产”两个本不相干的话题有了交集，为了让自己的孩子能上好的学校，父母不惜从大房子搬入小房子，要么就掏出数万元的择校费。教育与地产的联姻成了房地产开发的一种新模式。名校资源的背后，意味着一个庞大的买房群体。正是望子成龙心切的家长们对教育市场存在的巨大需求，使得教育地产有了可以与市场匹配的对接点。
教育地产顺应了开发商在楼盘经营中的品牌性需求。以往的楼盘促销中，概念常常只是一个卖点，楼售完了，概念也被人遗忘了。而教育地产则因为教育的长久性和动态发展性，使得楼盘与教育不弃不离，相映生辉。