城镇化、人口素质与区域发展不平衡

可以肯定，在相当长时期内，我国人口的城镇化速度将远大于城市扩容和城镇化进程。由于大中城市扩容成本加速递增制约了大中城市的经济边界，必然会形成大中城市规模的有限性和住房需求的相对无限性矛盾，这种矛盾决定了目前中国房地产市场仍处于上升通道。据国际经验，我国未来城市人口将是现在的3倍，现在的无房户和未来新增需求将使得这一态势更加趋强。笔者相信，除了多经济中心、多区域协调发展，由此产生的高房价具有不可调和性。
此外，居民素质的普通提高（尤其每年新增的五六百万大学毕业生），对大中城市的房价形成巨大推力。在某些中小城市，人们的生活幸福指数或许更高，但是由于区域发展极不平衡，或者仅仅是由于满足在大城市的虚荣心，他们中的绝大多数还是单向往工作机会多、发展空间大的大中城市“扎堆”。而他们及其“外援团”所引致的对住房的需求是房价高企的又一个重要支撑。

通过以上分析，笔者认为，长期来看，由于经济增长模式、城镇化进程、区域发展不平衡、人口素质显著提高等因素，房价仍处于上升阶段，具有上涨刚性。当前既需要从培育新兴战略产业、调整经济结构、协调区域发展、逐步减少地方政府土地财政占比等长远着眼，更要从增加保障房供给、禁止房地产投资投机、发展租房市场等具体微观层面着手，多管齐下，才能真正解决房价上涨过快的势头。只有这样，才能满足广大居民基本的安居需求，维持社会和谐安定，更能以持久的力量“迫使”中国经济增长进行“内生性”转型，而这种“内生性”动力是比任何行政干预都更为有效和有力，也唯有如此，中国经济的结构性调整和可持续发展才有可预期的希望。

（本文删节版已于2010年1月18日在《证券时报》“评论版”发表：
http://www.p5w.net/p5w/home/stime/pdf/20100118/zq18b03.pdf）