美国的房地产市场见底了吗?
首先来简单看一看商业地产,下面是穆迪发布的商业地产价格指数图.



在经历了大幅下跌之后最近已初现回稳的迹象.商业地产的需求与失业率密切相关,商业地产价格的进一步稳定和回升有赖于美国经济的整体稳定和回升,而美国经济的整体稳定和回升于美国住房市场的稳定和回升是密切相关的,接下来将重点关注美国住房市场.

这是标准普尔发布的美国大城市住房价格指数图,可以看出自今年三月以来该指数已有明显回升.另一个由美国官方发布的OFHEO住房价格指数虽没有明显回升的迹象但也以摆脱了下跌趋势.虽然OFHEO指数的样本覆盖范围比CASE-SHILLER指数广,但OFHEO指数只从房利美和房地美处获取相关资料.而CASE-SHILLER则从分布在各郡的评估师处获取相关资料.由于房利美和房地美的市场份额在房地产的高潮时小低谷时变大,使OFHEO指数对市场下跌更敏感而对上涨反应较迟钝.所以CASE-SHILLER指数反映出的上涨可能更接近现实.
此外虽然新建住房成交依然低迷,但二手房的成交量接近520万件,比2008年增长约5%左右.


再来看租金和房价比例,见下图:

http://www.lincolninst.edu/subcenters/land-values/data/2009_06_DLM_rents_prices.xls

以CASE-SHILLER指数衡量租金和房价比在09年一季度
已回升到了5%,从美国的历史来看这是一个比较正常的水平.

在上一篇文章中提到美国的Case-Shiller地产指数今年三月以来逐月回升,现在接近160,但在97年时该指数大约只有75,从97年到现在美国居民的可支配收入总额上涨不到80%,所以美国的房产指数将来有可能跌到130左右,可能不够严谨,Case-Shiller地产指数只代表一些大城市.应该用居民的可支配收入总额于美联储公布的家庭部门资产负债表中不动产的价值相比较.根据美国商务部经济分析局网站上的数字1997年美国居民可支配收入总额为6.0746万亿美元,2009年的最新数据为10.9645万亿美元,增长180.5%.美联储公布的1997年家庭部门资产负债表中不动产的价值为9.801万亿美元,2009年第三季度的数字为18.248万亿美元,增长186%美国1997年的房地产是公认没有泡沫的,所以从这个角度看目前美国的房价估值是基本合理的.

房价估值基本合理是否就意味着房地产市场见底?

再来看住房市场的供求关系.首先是2009年丧失抵押赎回权的住房超过280万件比2008年增长21%,与2009年二手房成交数量516.4万件之比高达54.2%,不仅如此,
住房贷款违约率也大幅上升.以下是美联储公布的2007年以来的住房贷款违约率
2007    Q1     Q2     Q3     Q4
           2.03  2.30   2.81   3.04
2008    Q1     Q2     Q3     Q4
           3.68  4.40   5.33   6.33
2009     Q1    Q2     Q3     Q4
           7.75  8.72   9.81    ---
可以看出虽然二 三季度住房价格指数回升但住房贷款违约率依然继续攀升,
　
丧失抵押赎回权和住房贷款违约的比例高达14.41%.创历史新高,

住房贷款违约率的大幅上升意味着还会有更多住房可能会丧失抵押赎回权,而最终走上拍卖台.最终有多少住房走上拍卖台取决于有多少违约贷款能够恢复正常,在美国复原率(CURE RATES)是用来衡量有多少违约贷款能够恢复正常的一个指标.但据惠誉国际发布的消息复原率正在大幅跳水.以下是各类贷款2000--2006年的平均
复原率和2009年第二季度的复原率

                    优质贷款     Alt-A贷款    次级贷款
2000--2006      45%             30.2%        19.4
    2009Q2        6%               4.3%          5%

毫无疑问即将走上拍卖台的住房回越来越多.事实上银行正在故意拖延对过期90天的住房采取法律措施的行动.见下图

  



虽然现在衡量住房供求关系的住房库存和住房销量的比例由高峰时的12个月下降到7.2个月,但若考虑以上因素造成的"影子库存",总库存任高达11个月,与正常4-5个月的库存相去甚远.
2009年的二手房成交量虽有所增加,但梢加分析即可看出是受原定11月到期(现以延至今年4月)买房退税的刺激措施所致.
     09年二手房各月成交量( 经季节调整后按年率计算)
                                              (单位:万件)
     1月  2月   3月 4月  5月  6月  7月 8月  9月 10月
09  449  471  455 466  472  489  524 509  554  609   
     11月 12月
      654  545
可以看出9 10 11月成交量逐月攀升.过去5年9.10.11月
的成交量之和与8. 9.12月的成交量之和的比值为1.055
而09年的比值为1.152以此计算退税刺激措施为2009年
新增了超过37万件需求.扣除此需求后成交量与2008年相比下跌.


使事情雪上加霜的是越来越多的美国人因为房价跌破购买价而选择故意放弃房贷,转而租房住,等待以更低的价格购买相似的房屋.危机以前美国民众对如此毁约行为持有较严厉的看法.但在奥巴马政府动用巨额公款救助惹事生非的华尔街银行后,很多人认为这种行为只是从
奥巴马政府的援助行动计划中的一种解脱.在2009年280万件丧失抵押赎回权的住房中,超过56万件住房的价值低于购买价格.据FIRST AMERICAN CORELOGIC 估算
至2009年9月有23%的抵押贷款住房低于购买价,在2009年6月这一数据为32.2%,意味着房价的轻微下跌将显著增加低于购买价的住房比例,引发更多的抛压.那么美国住房价格会下跌吗?

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从上图可以看出以贷款表现衡量的住房指数已经开始下跌,11月的CASE-SHILLER指数已经开始走平,如果不出意外,可能等不到美国财政部停止购买两房债卷,美联储停止购买不动产抵押债卷,当标准普尔过几天公布12月的指数时我们将会看到指数开始下跌,奥巴马政府和美联储的联合救市措施制造的短暂反弹即将终结.

那么究竟是什么原因让美国住房市场的基本面和市场表现间显示出如此大的差异?对此将在以后的文章中加以分析.