买房卖房和租房，不算不知道，一算吓一跳 （细读出思路，粗心误一生）
　　买房卖房和租房，不算不知道，一算吓一跳
　　（细读出思路，粗心误一生）
　　
　　“笨钱”总是后知后觉，在不该随大流的时候随了大流。一百多年的股市波浪图上都是天量见天价即大多数人买错, 都是地量见地价即大多数人该买未买。“笨钱”是凭着“无人不赚”的感性认识而盲目入市，不求甚解，对市场走势一头雾水。
　　“智钱”总是独立思考，先知先觉；争吃鱼头，让出鱼尾；重视分析研究和计算计算，做到买卖时胸有成竹，回避风险，搏取最大利得。
　　以下各公式的数字是某二线城市，你掌握方法后，可因时因地修正并代入当地数字。
　　
　　1.招拍挂卖地是房市的死牌：因为开发商不提价就大亏，不提价就大跌，一提价就加速度走向死大顶，所以继续拍地是开发商的死路。因为土地回归理性时房价必跌，所以改变拍地是房价的末日。
　　小产房已经暴露了建房成本。路人皆知商品房的第一成本是土地成本。各地媒体纷纷传来拍出“新地王”的消息。房价大涨的第一原因是招拍挂卖地方式使土地不断上涨，这是有目共睹的事实。
　　喊价几十次后的楼面价，高于或等于目前的房价，并逐年提高。Y市（属于二线城市,不是深圳，下同）2000年新房每平米3000元。2006年 10000元，拍得楼面价为10000元，以此新地盖房，建安、管理、销售、礼物等成本和交税共20％，获利以20％计不多（老地获利多）。招拍挂卖地方式使房价每一轮都要加价40％。二手房比价跟进，每一次换手也加价40％。同一年里二手房比新房落后一轮（低40％）。地价涨导致房价涨，房价涨促使地价涨，地价再涨带动房价再涨，就象“鸡生蛋，蛋生鸡”一样，恶性循环，加价不止。没有最高，只有更高。浇灭希望，亿人恐慌：“不快买房，永无机会”。
　　10000*1.4 = 2007年夏新房卖14000，第1轮100平米涨40万（见顶概率20％）。
　　14000*1.4 = 2008年底新房卖20000，第2轮100平米涨60万（见顶概率60％）。。
　　20000*1.4 = 2009年底新房卖28000，第3轮100平米涨80万。
　　28000*1.4 = 2010年底新房卖39000，第4轮100平米涨110万。
　　39000*1.4 = 2011年底新房卖54600，第5轮100平米涨156万。
　　如果每年每套房只上涨1万元，那么房市会再涨100年而不跌；如果每年每套房只上涨10万元，那么房市会再涨20年而不跌；如果每年上涨40万元，那么房市4年就见顶；如果每年上涨100万元，那么房市2年就见顶。目前，深圳关内楼市的疯狂比1998年大跌前的香港还夸张。2007上半年涨幅50％。
　　房地产已绑架国民经济，“招拍挂卖地”却要置开发商于死地，而开发商想，谅你不敢和我一起死：
　　其一，由于拿地时楼面价高于或等于目前的房价，面粉高于面包，并逐年提高，不提价就得亏20％以上。
　　其二，由于房价已在奇高处，就象爬大坡的自行车不往上走就会倒退一样，“不提价就会大跌”。
　　其三，由于房价基数越来越大，“一提价就加速度冲向死大顶”。气球的大小是有极限的，1、2、4、8、16、32、64不断增多地把气吹进去，吹破气球的那一天就会很快到来。每年可支配的家庭节余仅4万元，却以每年40万元、60万元、80万元、110万元、156万元的加速度上涨。加速度会产生越来越大的惯性，谁想让房价涨得慢都挡不住。
　　口唱“马儿啊你慢些走”，长长的皮鞭拿在手。招拍挂卖地方式把开发商逼到不得不提价的“华山一条道”去登大顶，再高的山也有顶，到顶后从“一条道”一窝蜂地从山顶涌下来，软着陆的可能有几分呢？
　　社会经济承受力就象一根扁担，200斤是极限，400斤压上去一定会压断的。房价就像烧开水一样，100度后大家就不肯添柴了，然后就降温了。上帝要让人死亡, 就会先让他们疯狂地往高山山顶跑去。跑得越快，越早到死大顶；爬得越高摔得越惨。所以说，ZF不行动，上帝（客观规律）也会行动。ZF早行动是软着陆，等到上帝来行动是硬着陆。
　　招拍挂卖地方式一日不除，房无宁日。政府想通过“打屁股”让房价软着陆。打蛇必打七寸。不打七寸是白打。最终别无他途，只能以“双限双竞”或其他方式取而代之。土地回归理性了，土地成本这一最大的成本降低了，奇高的房价就回落了。
2.二手房价格趋升和价值趋降的“＜状态”终将导致房价下跌。
　　2007年 “多军总经理”带头说“房价还要上涨到2020年。”有的死多头说“房价永远不会跌。”Y市在2006年的新房为1万元*1.4*1.4*1.4…… （1.4的13次方） = 2019年新房每平米卖79万（一套卖7900万元）。是原始价的263倍。因为二手房比新房落后一轮，所以2000年盖的（到2020年已盖27年） “待拆迁的烂房”在2020年（13年后）每平米卖79万（一套卖7900万元）。真是国际大笑话，比故宫的价还要高吧？是亿万大富豪还肯住“待拆迁的烂房”？“任意说话”，荒唐至极，却还有亿万人相信。人疯导致市场疯，市场疯加剧人疯。多数人疯了，不疯的人才是真的疯子。
　　到2009年，Y市 100平米的已盖9年的“旧房”要卖200万元。全市需要的“傻大款型自住者”不是几个而是几万个。问题很大啊：有200万元的人是精英，还会在已是原始价的6倍多的2009年再买房吗？中国富人爱显摆，有200万元的还肯住已盖9年的“旧房”？
　　以上说明，二手房价格趋升和价值趋降的问题很容易暴露，它的矛盾随着时间延长而日益突出，可用归谬法推理出“27年后卖出故宫的价”这种荒唐结果，所以二手房价格在奇高价位上摇摇欲坠，不堪一击。新房有“烧钱炫富”的大款和“只求躲在暗处能洗澡”的“黑钱”作为主力撑着，但二手房的主要购买人是收入不高的不可能大手大脚的消费性购房者，一有风吹草动，立即不约而同地“不买跌”，所以二手房房价会率先下跌。
3. 你不算“房价收入比”，但人家境外人士有计算的习惯，奇高了就要先走。
　　国际“房价收入比”是该城市4 - 6年的人均家庭收入可买一套新房。在东京这个号称世界上物价水平最高、人口密度最大、房价最高的城市，工薪族的房价收入比仅为5左右。当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。
　　Y市按照房价收入比6、家庭年均收入8万元（公布的人均收入3万，所以已含工资奖金外收入）、二等地段、只拥有土地使用权、未装修的、建筑面积100平米新房来计算, 1套房的合理价格 = 6年 * 8万 = 48万元，48万元/ 100 = Y市每平米4800元,才是与国际标准接轨。4 - 6年，取的是6年。许多国家的标准高于使用面积80米，折成建筑面积后100平米。人家有装修而我们未装修。中国房子只有土地使用权，没有土地所有权，最值线的东西被切掉了，怎么比都是我们的标准高了。
　　Y市2009年的新房房价可能是28000元* 100平米 / 家庭收入8万 = 2009年的房价收入比可能为35年。表明房价水平确实离谱了。留学生如果回国，在Y市需要20年为房子奔忙，在国外只需6年，结果大量一流人才奉献给他国了。如何振兴中华？
　　中国房市是新市场，加上华人理念、通膨和收入增加等因素，近几年房价收入比仍然会较高，即使几年后较理性的新房房价也可能是4800* 国际标准2倍 = 9600元的附近。
　　花无百日好。可能在经过一二轮大涨大跌的15年后，房价收入比就会与国际接轨。近30 年，哪种商品只涨不跌，哪种高档商品不是逐步与国际接轨？
4.房贷资金总供给趋小和按揭需求趋大的“＜状态”将使房市资金链断裂。
　　房贷资金很紧张。因为通膨和存款是负利率，大众存款意愿大为降低了，围城外的钱不肯进来。2000年在Y市90万元可买3套新房，存在银行7年后取出来低于140万，只能买1套新房。人称存款是老太婆理财方式。越是做大生意的人越不往银行存钱，越是往银行多借钱。因为在房市股市里钱能翻跟斗，许多人取款和抵押贷款去买房买股，围城内的钱不断流出去。因为银行准备金率多次提高使房贷资金总供给数减少了。因为买房热遍及全国使房贷资金难以从外地调集。
　　按揭总需求不断增多。因为2007年房价比2005年上涨一倍左右，同一套房，价格越高按揭数越多。因为越涨越有人追，人数也增多了。房贷资金缺口大，只好通过压低评估数和加大收入审核力度来压低实际按揭数。
　　美国次按风波警醒了银行。2000年Y市二等地段的毛胚新房房价为3000元，2007年14000元（包栝税费，未来价是可能的价，上下同此）。由于房价上涨4.5倍，同一套房子，如果按揭成数不变，银行的风险就会放大4.5倍。为了防范风险，2007年多数银行的按揭成数已不得不降为市场价的4成（评估额收紧为市场价的7成，在此基础上按揭6成，并对收入严格审核）。2008、2009年房价再涨的话，银行的风险更大了。所以，按揭成数不可能高于市场价的4成。买200万的房子，首付款需要120万。
　　银行资金是房价上涨的火车头，成也萧何，败也萧何。房贷资金总供给趋小和按揭需求趋大的“＜状态”的开口越来越大，表明“按揭难”导致有效需求不断减少的问题日趋严重，僧多粥少，釜底抽薪。房价是船，资金如水，洪水泛滥时水涨船高；一旦银行资金闹水荒，船的位置就回落了。
5. 供求关系的“＜状态”终将导致房价下跌。房子越盖越多，有效需求却跟不上。Y市2009年的房价，年收入25万的中上等家庭也无能为力了。最终各方竞相杀价出逃。
　　张三夫妻都是知名大学的老师，有一个孩子，年收入（含灰色）25万，可用于购房的资金每年15万（国际标准不超0.5）。2009年总房价280万元 * 0.6 = 首付需168万。280万 * 0.4 = 张三能按揭到112万。加息使每年还房贷数增多到了15万元。首付168万 – 9年存款135万 = 涨价使首付的缺口达33万，已是月光族，借得到也无钱可还（可啃老20万，老人一生病就不得不还的）。在2008年底竟然连这样家庭年收入25万、9年存款135万、夫妻都是副教授的中上等家庭买房也无能为力。而且像这种有头有脸的人，自尊心特强，即使钱受得了，面子也受不了。你看无数人“死要面子活受罪”，就知道中国人买房的第一个原因是为了“撑面子”。反正买了也让人笑话，也没面子了， “破罐子破摔”，就没必要买了。
　　死多头说：“多印钞票，多加工资会使房价显得不高，房价收入比就降低了。”应届大学毕业生零工资就业已不奇怪。最近，“海归”的“身价”再创新低，已跌至月薪3000元。人们正在担心会否发生严重通货膨胀和经济大调整，担心会不会因此而失业和收入降低呢。7年上涨170万元，几家收入7年增加了170万元？
　　需求分投资性需求和消费性需求。投机者会追逐估值洼地，使市场产生轮炒。2008年后，抛一二线绩优房去轮炒三四线冷门绩差房会成风，一二线城市的投机需求会减少，卖压会增大。2009年房价涨到新房单价28000元后，还要买自住房的非富人（包栝中产阶层和小官小商）几乎都被排挤在外，购房自住的被剥削对象比炒家还要少时，就象3个企业主总共只招到2个工人，炒家难以炒作，只好争先恐后地卖出。
　　高房价把人逼得象内急一样，但活人不会被尿憋死，必然八仙过海，各显神通。商品房、经济适用房、廉租房、单位自建房、个人自建房、合作建房、小产权房等会同时并存。现在房地产商能赚到远远高于社会平均利润的钱。资金具有逐利性，会大量流进该产业，有了地就等于抢到了钱，现在18路军都来搞房地产，大干快上, 越盖越多。贪心者的下场总是撑死。
　　供求关系的“＜状态”的上一条线是趋升的整个社会的总供给量，下一条线是趋降的有支付能力的消费性的买入量和投资性购房者的买入量。开口越来越大，体现的是相对过剩。盛极而衰，最终价格联盟崩溃，产生价格战，各方竞相杀价出逃，房价就持续下跌。所以说供求关系的“＜状态”终将导致房价下跌。



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