1 研究背景    由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2004年来已连续进行了七年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。
    中国房地产TOP10研究组启动“2010中国房地产百强企业研究”，在总结历年研究经验的基础上，以“理性成长”为主旨，进一步完善研究方法和评价指标体系，适当提高稳健性的评价权重，更全面、客观地评价企业的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率和综合实力；通过发掘综合实力强、成长稳健的优秀房地产企业群体，鼓励、引导广大房地产企业理性把握成长速度，以企业的稳健经营促进行业的平稳健康发展，为企业成长创造更和谐的发展环境。
    2 主要研究成果
    2.1 百强企业整体发展特点分析
    2.1.1 销售业绩：百强企业销售业绩大幅增长，推动房地产市场与国民经济回暖
    百强企业2005-2009年销售额及变化
    2009年，在政策支持、信贷宽松、刚性需求及通胀预期等因素的影响下，中国房地产市场强势回暖，房地产开发投资直接拉动GDP增长达 1.12%，对经济增长的拉动力度和贡献率都非常显著。作为房地产企业的优秀代表，百强企业销售业绩普创新高，销售总额达9742亿元，销售面积9877 万平方米，同比分别增长99.0%、77.0%。与全国商品房75.5%的销售额增长率、42.1%的销售面积增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别高出行业水平23.5与34.9个百分点。继2008年以领先优势跑赢市场低谷大势之后，百强企业在2009年以更快的速度引领行业发展，为推动房地产市场回暖、实现国民经济增长“保八”做出突出贡献。
    2.1.2 规模性：融资活跃扩大百强企业规模，总资产、净资产同比增长近40%
    百强企业2005-2009年资产状况及变化
    2009年，百强企业总资产、净资产实现强劲增长：总资产均值为256.4亿元，同比增长40.0%，近5年年度复合增长率达到37.7%，5 年内总资产翻了两番；净资产均值为79.5亿元，同比增长36.4%，显示了良好的发展势头。
    总资产尤其是净资产的快速增长反映了百强企业经营规模与企业实力的提升。其中，净资产的增长主要源于本年结算规模扩大带来的净利润转增以及 2009年活跃的融资活动对百强企业资产规模的提升，主要特点如下：（1）银行大额授信。（2）借壳上市受青睐。（3）赴港IPO热潮再起。（4）再融资方面呈现增发配售与债券融资并举格局。
    2.1.3 盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降
    百强企业2005-2009年营业收入与净利润及变化
    随着企业资产规模的扩大，百强企业的盈利规模也出现了大幅提升，营业收入均值72.4亿元，同比增长40.0%；净利润均值11.0亿元，增幅高达57.7%。百强企业中，净利润超过10亿元的企业数量为26家，较上年增加9家。保利、SOHO中国、绿地等10家企业均实现30亿元以上的净利润；万科（000002，股吧）的净利润更是达到63.1亿元，比上年增长了17.9亿元。
    2.1.4 成长性：百强企业成长速度显著，土地储备满足2-3年增长需要
    百强企业2006-2009年成长性指标
    2009年既是百强企业的丰收之年，也是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长77.0%，房地产业务收入同比增长36.1%，净利润同比增长57.7%，均出现显著增长。同时，随着市场形势的变化，百强企业普遍上调年初制定的开工计划，新开工面积在2009年平均达到90.1万平方米，较2008年的79.4万平方米上升13.4%，也超过了2007年84.8万平方米的平均水平，将为2010年的市场供给提供保障。
    研究组选取了8家百强企业，测算了在满足当前销售面积复合增长速度的前提下，土地储备可以支撑的开发年限。所选取的8家百强企业近三年销售面积复合增长速度几乎都在30%以上。依此计算的企业土地储备可供开发年限，多数在3年左右，与项目平均开发周期接近，企业土地储备水平总体适当。
    2.1.5 稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额首次由负转正
    百强企业2005-2009年预收账款均值及变化
    2009年百强企业预收账款均值达44.1亿元，与上年相比增长81.4%，是2005到2009年来增长幅度最大的一年。预收账款影响房地产企业未来可结转销售收入的变化给企业未来的营业收入结转和会计利润留下一定余地，有利于报表业绩的平滑和稳定。百强企业2009年预收账款的增长，在一定程度上保障了企业今明两年的营业收入和利润额，为企业的稳健发展奠定了基础。
    房地产行业在我国处于快速发展阶段，企业为了增加土地储备的需要，经营性现金流历来负值居多，然而这一状况在2009年有了显著变化。2009 年百强企业经营性现金流5年来首次转正，均值为6.9亿元；从经营性现金流净额为正值的百强企业个数来看，2007、2008年分别为47家与46家，但到2009年底，经营性现金流净额为正值的百强企业已经达到81家，体现了百强企业2009年现金流状况的明显改善。
    2.1.6 运营效率：百强企业资产周转加快，存货消化周期明显缩短
    百强企业2007-2009年 运营效率指标分析
    如图所示，百强企业2009年总资产周转率均值为0.38，较2008年的0.34略有提高；流动资产周转率均值由上年的0.40提高到 0.47，周转速度加快对企业盈利能力起到增强作用。存货周转率均值为0.56，较2008年有所上升，存货的消化速度加快，存货消化周期也由上年的 106周下降到93周。存货消化周期的缩短同时也要求企业的土地储备保持适度增长，以满足未来市场供应需要。
    2.1.7 社会责任：百强企业纳税贡献保障地方财政稳定，积极践行责任地产与公益事业
    百强企业2005-2009年营业税及所得税
    2009年，百强企业继续引领行业发展，积极带动相关市场投资与需求的快速增长，对我国国民经济摆脱金融危机影响、实现稳定增长做出了重要贡献。从纳税情况来看，房地产企业在国家财政收入中的贡献继续稳步提升，2009年房地产有关税收已占到国家税收总额的11%；全年百强企业缴纳的营业税金及附加均值为3.9亿元，所得税均值为5.4亿元，共计9.3亿元，增长率达20.8%，为政府财政实现保增长目标提供了重要支持。
    2.2 2010中国房地产百强企业TOP10研究
    中国房地产TOP10研究组对企业规模性、盈利性、成长性、稳健性和运营效率等方面的进行了深入研究。
    3 结语：百强企业理性发展任重道远
    （1）房地产政策环境由宽松转向从紧，百强企业需积极防范市场调整风险
    2007-2009年中国房地产市场经历了由高到低再到迅猛上扬的起伏行情，房地产企业也经历了由欢喜到茫然再到惊喜交加的心理剧变。2009年初，很多房地产企业还面临资金压力甚至现金流断裂的风险，而盘点全年，全国房地产市场销售量及销售价格已达到了前所未有的高度，百强企业获得了鼓舞人心的发展业绩，市场份额进一步加大，企业规模快速扩张，区域布局上加大了对二三城市的投资与开发，成长速度非常显著，为带动房地产市场回暖、国民经济“保八”增长做出突出贡献。从城市化发展进程来看，我国正处在快速发展的阶段与人口红利峰值的前期，对房地产的需求将继续增加，房地产业发展前景广阔。但从长远来说，我国房地产业仍处于起步阶段，百强企业的发展仍将面临持久战的考验。2010年1月7日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），标志着房地产业政策从“鼓励”转为“趋紧”，表明我国房地产政策环境整体发生了变化。作为国民经济的重要支柱产业和社会各方面高度关注的民生行业，房地产业无疑将在国家加强和改善房地产调控中发展。
    顺势而为方能四两拨千斤。基于长期房地产企业研究经验，研究组建议百强企业一定要密切关注政策变化，关注政策变化给市场环境带来的影响，以积极心态应对政策、市场变化，理性处理成长速度与战略目标的关系，谋求企业的长期稳健发展。
    （2）百强企业应提高资产周转效率，土地储备合理增长，促进企业可持续发展
    2009年，百强企业的现金流状况明显改善，企业预收账款的大幅上涨为2010的业绩水平也奠定了基础。但值得一提的是，百强企业2009年资产周转率均值为0.38，存货周转率约0.56，低于2007年相应指标的0.46和0.60.相比国外房地产开发公司，美国TOP10的房地产开发企业资产周转率为1-2倍，是中国企业的3倍以上。
    因为资产周转率较低，自身的资金积累难以满足成长目标需要，百强企业只能到资本市场上寻求外部资金支持，体现在2009年百强企业出现了港股IPO与借壳上市热潮，以及增发配售与债券融资并举的形势。尽管企业在资本市场上获取外部资产注入是企业发展的手段之一，但是这种大规模借助外部融资的增长是难以持久而且是蕴含了极高风险的。百强企业要想持续长久的发展，需要企业根据自身经营能力挖掘潜力成长因子，提高资产周转效率；而资产周转率的提高，又需要企业合理制定土地储备的扩张速度，把握拿地节奏并科学布局，既保障发展的需要，也不会因为过度的土地储备沉积大量资金。
    （3）百强企业需科学设计理性成长速度，同时坚守财务纪律
    成长速度目标决定企业经营的战略战术。合理的成长速度需要科学设计，百强企业需要综合考虑企业成长规律、现有资源条件、财务安全要求、发展战略要求、行业竞争情况等方面的情况，科学设计企业的理性成长速度，并根据理性成长速度测算企业未来1-2年的经营目标，为企业3-5年的发展战略提供依据，指导企业科学制定年度经营指标。在当前的房地产市场环境下，行业发展机遇与风险并存，百强企业要想持续的位于行业发展的前列，不仅要抓住行业机遇积极扩张，也要警惕行业风险，把握好扩张的节奏。在中外房地产发展史上，因为发展过于激进，导致在行业波动时资金困境而失败的企业比比皆是。而那些坚守财务纪律，将企业发展建立在健康的财务安全结构基础上的企业则在历史的长河中逐渐脱颖而出。在理性成长速度指导下，百强企业要能够坚持不懈地恪守自身的财务纪律，提高周转效率，防范经营风险，实现更为有序、稳健的发展，赢得企业长期发展目标的实现。

作者：中国房地产TOP10研究组 来源：《每日经济新闻》2010年04月03日