【书生论剑】政策解读：国资委责令78家央企退出房地产市场揭示了怎样的政策含义？刚刚开完的两会，房地产是许多代表们热议的话题。全国政协的提案，关于房地产的几乎占了一半，于是国资委下令78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场，仅留下16家以房地产为主业的央企。来看一下国资委这个政策的执行情况。
     【退出令的执行情况】3月19日中国核工业集团挂牌转让下属的北京新润房地产开发有限公司8%的股权；3月18日中国航天科工集团将旗下三级子公司北京金中都置业8%的股权挂牌出让。中远集团总裁魏家福19日表示集团下属的二级子公司中远香港集团半年内退出其间接持有的远洋地产约8%的股权，截至目前，中远国际董事会尚未就退出事宜作出决定。但是，大多非地产主业的央企房地产业务还在正常运作中。中国兵器装备集团下属的北京世博宏业房地产3月15日在北京拿下的蓟门桥北海淀区东乡地块仍在正常运作中。宝钢、东航仍有大量房地产项目在开发。3月10日国资委“劝退令”出台一周前，宝钢下属的广东钢铁刚以4.14亿元拍下广州琶洲的商业地块。
    【北京房地产市场的火爆】
    【两会后地王的诞生】
     两会甫一开完，北京便爆出了三个“地王”，3月17日保利地产以50.4亿的价格拍下面积超30公顷的朝阳区催各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4、5号地（这块地是北京总价第二、面积第三的地块）。而3月15日，央企中信地产以52.4亿元的价格成交大兴区亦庄地块，“荣登”北京“地王”宝座。
    【远洋望京楼面单价地王】现在来看看3月15日的一笔交易，同样是位于大望京村的一块地，参与竞拍的企业经过84轮激烈的角逐，最终，远洋地产下的北京远豪置业以40.8亿元的价格拍下此块地，40.8亿元折合楼面价2.7万元每平米，创下京城的楼面单价地王。（此块地以“六通一平”的方式出让，建筑规模达169537.2平米）潘石屹作了一个大体的估算，销售单价要达到4.5万每平米，才能有10%的利润。
    【世博宏业刷新纪录】在远洋地产40.8亿拍下大望京“单价地王”仅6个小时，“单价地王”纪录便被海淀东升乡蓟门桥地块刷新。来看一下这块地的拍卖情况：世博宏业、上海绿地经过58轮的角逐，最终大股东为中国兵器装备集团的世博宏业以17.6亿元拍下此地，折合楼面地价16836元每平。但是竞拍文件中规定，竞得该地的企业必须在该地上以不低于3.5亿元的成本建设一栋地上面积3万平米，地下面积1万平米的酒店，无偿转让给蓟门市工商局，这样一来折合楼面地价28308元每平米，还要刨除4000平米的公租房，实际上，折合30197元每平，大于远洋地产大望京村的27529元每平的单价。
    【两会结束后第一天北京火爆的房市】两会结束后第一天，北京成交了6块地，总额143.5亿元，总成交面积97.8万平米，平均楼面单价超过1.6万每平米。3月5日一天的成交额比2月份全月（92.5亿元）的成交额高出55.89%，比1月份全月（132.46亿元）高出8.33%。
    【火爆后的反思】
    【拍卖场是国企的主角】如果你仔细看这些笔交易，参与的主角主要是以央企为主，无论是保利地产、世博宏业、远洋地产，都有央企的背景。北京土地整理储备中心的数据显示，2010年3月份以来，北京住宅出让金已超400亿，比去年的一半还多，其中7成以上是国企拍得。
仔细研究这些拍卖会，我们会发现，大望京村的拍卖与动辄十多家企业参与的热门板块不同，该地块参与竞价的仅6家企业。
    【镁光灯没有闪到的地方】
    北京大望京村拍卖会耀眼的镁光灯下，万科也派出了人员进场，但是并没有参与拍卖，而是在一旁观察这个万众瞩目的拍卖会现场。
    【国家的一系列政策】
      09年以来，国土部连续出台政策，将土地出让首付提高至50%，竞买保证金比例提高至20%，日前（3月18日）北京国土局已将土地竞买保证金提高至30%。从国土部的政策到国资委的“退出令”，我们可以看出国家一直在密切注视着房地产市场的变动，也一直在透过自己的一系列运作表达其政策导向，并且这种表达方式是循序渐进、力度是不断加强的。国家政策一直是逆向使用的，当经济体过度火爆时，它要及时出手，令其冷却下来，不至于发展到一个不可控的阶段；而当一个经济体萧条时，它更要通过一系列的措施，协助其回暖。下面我们来看一组北京房地产市场的数据。

北京地段	期房价格 （单位：元/平米）
四环以内	31220
四至五环	17254
五至六环	11776
六环以外	10409

                      （以上数据来自北京市统计局、国家统计局北京市调查总队）
    【书生看点】
    而2009年北京市城镇居民人均可支配收入仅为26738元，也就是说，一个北京市普通市民不吃不喝一年才能在北京四环之内买起一个平方的住房。拿出这组数据是为了说明房地产市场已经存在了非理性泡沫，出现了非理性的繁荣，是国家该出台政策对其调控的时候了。央企作为国家的孩子，在国民经济中起着举足轻重的作用。在日益火热的房地产市场，部分央企一掷千金，已经积累了巨大的风险。下面我再给出一组数据。
    截至2010年3月23日已公布年报的67家房地产上市企业09年净利润是282.4亿，比去年同期下降七成。但是其负债却高达5100.62亿元，同比增幅达34.34%，多数房地产企业的负债率在70%以上。2009年央企房地产销售收入2209亿元，销售面积为2807万平米。16大以房地产为主业的央企板块总资产为5616亿元，销售收入为1899亿元，净利润为188亿元。
    高额的负债，使得部分央企的经营风险激增，而房地产是一个对资金需求非常大的企业，一旦资金链断裂，势必会造成巨大的损失。房地产市场的非理性繁荣已经进入了国家决策层的视野，经历了09年天量的信贷投放和4万亿救市计划之后，2010年首要的任务就是要在保持政策连续性的情况下，抑制CPI的过快增长。房地产市场是一个周期性很强的行业。两会后北京爆出的三个“地王”，细心的朋友会注意到一些细节，我前文在“火爆后的反思”中提到了一些拍卖会现场的细节——国企的主角和万科的观望。国企是最为接近国家决策层的经济体，它们为什么敢于顶风而上？今年以来北京火爆的房地产市场，参与博弈的多有央企的背景，大象起舞，将房地产市场推向了一个高位。
    股票市场存在这么一个特点：大行情启动前首先是中小板块闻风而动，它们盘小便于炒作，而到行业接近尾声的时候，就是大象在起舞，各权重板块上演最后的疯狂，将指数拉高，市场人气升至顶峰，在这一波拉升或者拉升之前的一段时间，有一些先知先觉的市场人士，已经提前嗅到了政策的味道，它们深谙市场规律，急流勇退，早已退出市场在观望。而一些反应稍慢的人士，则会在这波大象起舞过程中，逢高出货，以避灭顶之灾。
                                                                                                                                                            玉成。。。
                                                                                                                                                                      100329午后。。。