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高房价：“炒出来”的还是“囤出来”的？
鞋盒学院
1956 7
2010-05-02
高房价：“炒出来”的还是“囤出来”的？（和大家分享一篇好文章）
朱小棣 易成栋
造成中国房价飞涨的主要原因绝不是“炒”，而是“囤”。住房政策法规无视“囤”的基本事实而拼命地限“炒”，实在是南辕北辙。
在过去的十年甚至更长的时间里，中国房价一直稳步高速上升，与此同时，中国股票指数却大起大落，风险极高。可股市里的一个语汇竟不胫而走，被媒体铺天盖地地用于形容房市里的情形——那就是一个“炒”字。仿佛炒房是投机赚钱的最佳法门。
面对房价飞涨的局面，政府宏观调控政策的着眼点也放在了对炒房的限制上，例如规定购房后不到两年出售全额征收营业税和个人所得税等。所有这些政策针对的都是少数不法投机商或钻现有法规空子者的行为，却完全忽视了中国房市的基本事实。
什么才是中国房市的基本事实呢？基本统计显示，在中国房市上购买商品房的买主，绝大部分要么是原来的无房户购屋自住，要么是有房户再次买房但并不出售原有住房——这可以从销售面积中新建房与二手房的比例上明显看出，新建房销售面积远远大于二手房交易面积——也就是说，房子到手就被“囤”起来了，而不是被“炒”出去了。
结果是，中国城市居民住户中拥有两套以上房屋的比例远远大于国际上发达国家水平，仅以北京、上海、广州2008年的中国家庭跟踪调查（CFPS）统计数据为例，自有多套住宅家庭占总家庭比例分别为大约11％、18%和33%。更加说明问题的是，上述2008年的数字是由2005年的3%、7%和17%剧增而来，完全吻合这三年中房价飞涨的势头。相比之下，美国自有多套住宅家庭占总家庭的比例数十年来维持在大约5%左右，有时甚至还不足。也就是说，在上述三大中国城市中自有多套住宅家庭占总家庭的比例是美国的两倍甚至六倍以上。
可见，在中国，非自住性需求极大地强化了房市里的供不应求，并导致房价飞涨。所以说，在很大程度上，这种飞涨是“囤”出来的，而不是“炒”出来的。
这样的基本事实，除去表明中国城市居民中贫富不均现象令人堪忧以外，更重要的是说明了中国住房市场的严重畸形和不成熟——新房上市根本不能转化带动旧房销售，完全没有形成完整与健全的流通体系、不断产生低价位的旧房以适合中低收入家庭购买。
而过分炒作则显然并不是中国房价飞扬的根本原因。长期以来大家基本熟视无睹、往往缺乏关注的是那些大批无房户，特别是没有赶上房改时廉价购买公房的年轻一代，他们根本无法靠自己的收入通过银行贷款来买房，这样的年轻夫妇必须依靠双方老人的积蓄和收入才有可能通过贷款步入有房阶层，做不做房奴还另一说。
由于流通性差，每一套新房上市后不能像在发达国家如美国那样引发一连串相继的二手房交易，直至从上市新房的高价格一路转化成一套比一套价廉的二手房在市场上出售，最终可以满足一户低薪（也时常是年轻）住户的需要。这种连锁反应的流通结果是，在美国，一套新房上市往往引发四五套二手房成交。而在中国，由于不存在这样的市场流通性，年轻夫妇也不得不到新房市场去购买高价的全新商品房（当然，在消费观念上，我们也存在着一定的误导，促使年轻一代把目光只瞄准了刚上市的新房）。
流通不畅的市场自然不能算是一个好的市场。造成目前这种局面的原因之一就是城市居民如此普遍地拥有两套以上住房。其中尤其令人瞩目的是居民异地购房现象。无论是首都北京，还是河南郑州，或是边远地区的贵阳，近年来统计数据均显示，将近四到六成的新房或二手房的购买者不是本地人。透过这一现象的背后，我们可以进一步看清，造成中国房价飞涨的主要原因绝不是“炒”，而是“囤”。试问，在这样大老远地跑到外地购买房屋者当中，有多少会是为了短期买卖或曰炒作而购房的呢？
由此可见，把目光盯牢在炒作而出台的限制流通性的住房政策法规，是注定不可能起到宏观调控的作用来抑制房价暴涨的。无视“囤”的基本事实而拼命地限“炒”，实在是南辕北辙，此乃是中国住房政策长期以来最大的误区与不足。当然，我们也并不否认炒作的存在以及房价停止暴涨以后由“囤”转“卖”的趋势和可能性，只是着重指出“囤”才是多年来宏观调控政策失灵的根本原因之一，并且被长期忽略，直到今天依然如此。
如果我们继续以美国为例，还可以进一步清楚地看出，“囤”的背后不仅饱含投资甚至投机的动机，也深藏着贫富不均的社会隐患，更重要的是滋长这一现象的土壤环境或曰税收制度。
由于中国至今缺乏物业税管理制度，即房主必须每年按季度向政府缴纳按所拥有住房的市场价格成比例摊派的税收，只要买得起，就能“住”得起，住与不住一个样。即使在美国这样严格执行物业税收的国家，前几年房价涨幅过大时尚且有不少人宁可赋税也要囤房。而在中国，这样的税收空白更是明显地使得“囤”的代价极低，连资金成本、维修成本都可以通过出租的方式从租金中回收。这样一来，“囤”不仅阻碍市场流通，使得房价居高不下、急剧上涨，造成年轻一代购房无望、只能望房兴叹，也在无形中迅速扩大社会财富的分配不公，致使“囤”房而获利远比一切合理健康的商业活动还要更容易获取暴利和高回报，因而不利于正常的经济活动，不利于整体经济发展。
尽管目前“囤”者在尚未抛售之前还没有实际渔利，至少已形成账面上资产的增值。也正由于如此“受惠”者面积相当广泛，一旦房市行情出现负面波动，受害者也一定不在少数，甚至造成由“囤”转“卖”的戏剧性变化，更加使房市泡沫一天天朝着危卵之势进逼，直接影响到未来的社会安定。
所以，早就完全有必要逐步、少量、分批推出物业税的收缴，令其有效抑制房价暴涨，增进市场流通，完善市场运作，促使二手房市场的扩大与多级层层交换，诱导出成批适合普遍工资收入尚低的年轻夫妇购买居住的二手房在市场上供应，彻底摆脱中国房市畸形发展的基本格局。
更何况，如果房屋市场有了这样良性的流通，那由于增加二手房市场交易量而导致的中介服务和贷款提供等衍生产业方面的发展必将增进国内经济总产值的增长，从而减少经济增长对房地产价格的依赖，这样既保持了经济增长的高速度，又抑制了房市泡沫的疯长，可以说对社会安定只会有百利而无一害。为什么就不肯走出误区看清盲点呢？
本文来源：南方周末 http://www.infzm.com/content/41170
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ahanlei
2010-5-13 23:33:28
两方面的原因都有
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短线耳机
2010-5-17 14:44:01
地方政府—贪—税—开发商—投机者—刚性购房多—
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byangs
2010-5-26 11:08:25
dopu you de ,wo jue de hai shi gong qiu
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海的女儿2003
2010-5-26 16:04:27
决不仅仅是供需,如果说供需, 现在发达国家也没能全部解决. 如果要靠解决供需来解决房价问题, 要等100年!

而且, 现在房子成了投资品,保值品, 当消费需求尚不能解决, 投资的需求可是无限的, 因为人们对财富的追求是无止境的!

所以,如果要解决供需, 首先要解除房子作为投资品的那一部分需求, 即回归其居住消费的本质. 只有这样,才能将需求减下来, 从而将房价降下来!
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ahanlei
2010-5-27 12:31:25
共同推高房价！
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