莫尼塔 • 智库系列之二：透视各地楼市的供需结构和不同发展阶段

报告摘要

不同地域间巨大的差异性使得中国楼市总量分析的实际意义降低，如果
细分到城市，地产市场的差异性将非常显著。本篇报告通过将地产供给
和需求细分到不同城市，并观察其中的结构性差异与不同的发展阶段。

我们将286个地级市细分成一至六线城市，不同类型城市的地产市场面
临截然不同的供需解构。四线以下城市的新增供需较为平衡，供需比例
接近于1，三线城市整体供不应求，而一、二线城市供给超过需求，尤
其是二线城市的年新增供给超过了年新增刚需53%。地域分布上，西部
城市整体而言超额供给较为明显，中部城市则体现为供不应求。

我们把国内的住房市场以其供需关系划分成三个典型阶段：阶段一
（1999-2007年）：每年新增住房流量供不应求；阶段二（2007-2013
年）：每年新增住房流量供过于求，但是相对于1998年以来的累积刚性
需求存量而言则供不应求；阶段三（2013年以后）：相对于累积刚性需
求存量也出现供给过剩。

供需比例失衡状况严重的地区集中在几个典型区域，尤其以江浙沪地
带、珠江三角洲、成渝区域、京津地区和内蒙古的部分地区尤为显著。
整体而言，处于第三阶段的城市总数比例为19%，而分别处于第二和第
一阶段的城市数量占到全部地级市的39%和42%。

一线城市在04年前后即已迈入第三阶段，而部分二线城市也已紧随其后
进入该阶段，它们包括杭州，苏州，天津，重庆，成都，厦门，合肥和
长沙等，这些城市均面临供给相对过剩，投资性需求比重过高的风险。

部分二线城市尚处在楼市发展的第二阶段，即供需关系相对平衡，未来
仍有充足的发展空间。另外，还有六个二线城市仍处在楼市发展的第一
阶段，意味着这些城市的供给相对刚性需求而言明显不足，这些城市包
括石家庄、济南、太原、哈尔滨、兰州和西宁。