是谁惹的“祸”？


新浪地产副主编林戈接受采访时表示说，本次政府调控目标不外乎有两个指标来考量，纯数字性的指标，比如地方的新房和二手房的成交价格，是上涨还是下落，我们看到不少地方限制高价房拿预售证，或者改变整个城市的城郊结构，比如说对价格高的地区缓发预售证，对价格比较低的地方发的比较快点，可通过这样的方式来改变城市的成交价格；另外一个指标是感受性的指标，从居民购房的体验或民间意愿的传达，认为房价是否下来了，是否能买得起，会从这两个指标来综合考虑。政府调控房价的目标就是遏制房价快速上涨，但没有传达是否让房价下落或明显下落的声音，达到政府遏制房价快速上涨的目标，起码是三个月或六个月后，才能看到，要有政策的观察期，不能在没看到房价快速上涨势头被遏制前，退出房市的调控政策，所以他认为政策无底线，但要达到政府遏制房价快速上涨的目标起码要有一个观望期，然后才会逐步淡化或者有一些别的处理。在一线城市房企对整个城市的价格体系基本没什么影响，这些城市的每年的房屋交易量大多是有二手房提供的房源，大约有一半以上或者三分之二的成交量都是由二手房东提供的，也就是房企降价也根本影响不了房价的水平，也就是说在这些城市房地产开发商降价和促销对整个城市的房价也根本没什么影响，最多是对一些房企的资金链有一些帮助，对一些中小城市来说，他的成交量大多是房企开发商提供的，这些城市房价要回调，需要房企积极动作来配合。房市调控新政的差异和各地的情况是有关系的，如果说打击捂盘惜售，在一些大城市真正的捂盘是一些二手房东在捂盘。打击捂盘惜售，从政府调控当局理解看，无非是房价不降造成的，如果要降价的话，房子自然会卖出，比如上海，在内环和中环以内，基本没房地产开发商可以提供的房源，在此区域的可售房源大多是由二手房主提供的，开发商就是拿出可以销售的几百套房源，很快销售一空，但市场房价还依然会安然不动，如果单独观察判断房市数值指标看，似乎有一些下跌迹象，但如果从购房者购房体验指标看，仍然是不达标的，如果单独考量数值指标下跌的话后，退出房市调控新政的话，房价会再次飞涨，还会民怨沸腾，所以说，房价快速上涨的问题不会真正解决，所以说就看决策层是否真的就这样做。

美国三一学院经济系终身教授文贯中认为，现行土地制度为造成政府垄断土地供给现实提供条件，成为不断推高房价的助力推手，也是造成城市土地资源浪费得不到有效配置的根源。当前的城市政府靠土地出让金方式来获取巨大的土地财政收入，长久来说是不可持续的，也是不可取的，对于满足城市没有商品房购买力居民的居住权是不利的，具体做法不妨可以采用物业税和政府发债的方式来获取政策保障房建设的资金。他认为，不触动土地制度，要彻底医治房地产乱象的努力最多只有短期效果。这是因为为了特定目的而制定的政策，其功能和目标必定是单一的，也是短效的。这些政策对房地产外的产业，对经济结构，对城市化，对收入分配等的影响是未知的。等到负面影响出来，政府不得不改动政策的时候，不但政府变得言而无信，而且威信扫地。而且，由于人亡政息，中国始终走不出人治的怪圈。制定几十条，甚至几百条房地产政策，以为可以替代土地制度，或绕过土地制度的改革，最多有临时性的煞车功能，长期来说不仅会加剧房地产市场的扭曲，而且恶化整个经济结构和收入分配。要使中国的房地产也和整个经济走上良性循环的道路，还是要依靠市场机制，以及和市场机制相洽的经济制度。因此，改革现行的土地制度是无法回避的。

田国强认为，房价短期向上波动过大作为一种市场现象，是市场有效供给不足的直接后果，是政策缺乏前瞻性和稳定性的外在表现。责令政府管住房价是一种计划经济的思维，政府应该管的是保障，而不是商品住房的房价。当前旨在遏制高房价的频繁的价格管理和政策手段不是治理良策，不仅解决不了深层次结构性矛盾和问题，而且会破坏市场的自我调节作用，激化供求失衡的矛盾。如果房价被人为遏制，不能提供足够的投资和生产激励，也就无法保证有效供给。并且，政策设计的欠周全，可能既无法有效打击投机需求，又压制了中低收入群体的住房刚性需求。

张伟认为，房市居高不下是制度缺失和政策失误导致的。土地挂牌拍卖市场被政府垄断，土地市场上失去真正意义，房企过于追求城市房屋容积率也是制约城市建筑面积不能扩大的原因。记得2008年在美国举行的一次城市规划论坛上，重庆市长黄奇帆受询问麦哈顿市长如何设定城市容积率的启发，当得知麦哈顿市不低于13%时，在重庆设定17%的城市容积率，结果造成整个重庆市房市相对上涨最为温和的持续发展之路，而我们的一些城市却对此忽视，片面追求土地建筑的商业目的，比如过于建造商业写字楼和城市的标志建筑，问题值得反思。另外，在北京、上海、深圳等一些一线城市，受外企员工增多影响，存有特殊投机情形，投机客可通过公司法人身份直接通过企业代购，从而套取外币贷款利率优惠、汇率和房产增值升值。去年全国平均房价为4695元，交易面积是9.2亿平方米，有将近4万亿的交易额，但银行的按揭只有1.3万亿，总的按揭贷款不到整体房市交易额的三分之一，个人企业通过委托公司贷款买房，占到三分之一，明显当前存在税务和按揭贷款等方面上的监管空洞。


如何有效管控？


田国强认为制度建设才是治本之策。他认为，影响中国房地产市场稳健发展的主要症结不在于高房价，而在于长效机制的缺乏，没有好的制度不可能有有效的监管，造成了严重的效率和公平问题。解决问题的根本方法是增加商品房市场土地有效供给，增加持有高端房和多套房的成本，同时考虑到与之相配套的风险控制、住房保障、租房体系、拍卖机制等。应该从土地流转制度、财政税收制度、金融监管制度、住房保障制度、住房租赁市场建设、土地拍卖制度等六大制度建设方面入手，多管齐下，综合治理，建立有效市场，兼顾经济效率与社会公平，引导有效供给与有效需求，促进房地产市场稳定健康发展。促进房地产市场稳定健康发展的关键不在于盯住房价起伏的短期宏观调控，而在于进一步完善房地产资源配置的市场体制，让市场而不是政府发挥更大的作用，这是让市场有效，实现资源有效配置的基本原则和客观规律。应促进政府从行政干预过多的全能政府向让市场充分发挥作用的有限政府转变。总之，在具有竞争性、没有太大外部性以及风险个人承担的先决条件下，从效率的角度出发，现阶段没有必要用行政手段抑制房价，而应该在根源性的制度问题上多做文章，兼顾经济效率与社会公平，引导有效供给与有效需求，建立健全促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。否则，政府不停地采用行政干预的手段，永远不会有一个成熟的房地产市场。

郑磊认为，对于购房者，分为两个层面，一部份是消费者，一部份是投资者。对于消费者而言，何时买房的判断因素不是房价，而是自身的经济承受能力，因为从长远来看，房价始终是呈上涨趋势的。对于投资者而言，建议根据自己的情况考虑投资收益和投资成本，要相信，政府这一次并不会手软，不要抱有投机的侥幸之心。影响楼市调控的主要因素有多方面，市场的心理预期、市场供求关系、地方财政收支和房地产行业发展阶段等。心理预期现在对于突破博弈困局非常重要。这主要决定于社会和市场给出的信号。现在各种传言很多，中央政府应该及时作出明确表态。市场供求关系是决定价格走向的根本因素。除了在建完工的楼盘之外，还要看保障性住房的推出速度和规模。另外，对于海外热钱投资国内房地产市场必须加以控制，使供求关系逐步趋于平衡。地方财政收支结构是推动房价的幕后黑手。这与财政和税务改革有关，是个大课题。地方财政如果摆脱不了“土地财政”这个影子，就不可能割断高价土地，势必将土地成本转移到消费端。推出物业税，让地方获得这部份收入，是解决的一个途径，但远远不够，需要对财政和税收体制作出重大改革。房地产发展已经进入新阶段，但多数房地产商还没有认识到这一点，这必然会造成房企因不能及时转型而受到市场的惩罚，同时，由于房地产业对中国经济的巨大影响，也必然拖累宏观经济表现。相关部门应该出台产业引导措施，推动房企尽快转型，将转型成本降至最低。

财政部财政科学研究所所长贾康认为，正是高房价决定了高地价，为了减少房产市场上商品房需求规模的泡沫，必须利用税收制度进行合理调节。他认为，开征物业税势在必行，虽然不能改变房价上涨的整体趋势，但对于消除市场泡沫有积极作用，上海等发达地区应该征收物业税以维持政府长效运行。从根本上来看，房价决定地价。即使地价再高，但是在需求环境下房子卖不出高价，那么地价自然会下降。购房者所追求的房地产，是土地上附着物所能提供的效率，而绝不是土地空间本身。某些阶段或许会觉得地价起到了推波助澜的作用，但根本上并非如此。今后的几十年，城镇化将持续高速发展，还要有5亿多人进入城市居住，尤其是一线城市。这种需求必然拉动房价上扬，并且这将是一个长期趋势。物业税只是税收的一个种类，不是万能的，并不会改变房价上扬的长期趋势。但搞市场经济，不运用税收制度和调控手段又是万万不能的。保有环节的税收，是对冲房价上升的有力力量，它会使城市化进程中的需求表现、购买意愿和房价体现得更加理性和沉稳。