河南房产垄断程度空前加大：东方今报专访观点摘要

周阳敏（阳民管理咨询机构 董事长 Website:www.ampoc.org；Email:Ampoc.org@gmail.com）

   建业、正商等16家公司出资12亿元成立新公司一事已经引起了不少业内人士的关注。长期从事公司战略研究的阳民管理咨询机构董事长周阳敏博士表示，作为“百日巨变”的具体体现，它们的这种联合不能说是“抱团”，因为这些企业的实力都不弱。联合将增强它们与Center Gov ernm ent谈判的实力。但同时，这种联合是否利于市场的发展有待观察。

□今报记者 李雪娜

●防止危机，“清算”楼市

    东方地产：自“4·15”新政实施以来，目前已接近100天。在这段时间里，您眼中的楼市正发生着怎样的巨变？

    周阳敏：全国房地产市场量价齐跌。这既是新政的调控效果，也是Center Gov ernm ent对老百姓的一个交代。

    东方地产：多数业内人士对楼市发展表示担忧。但不少央企却依然在这个时候制造地王。这种拿地行为可以理解为“抄底”吗？

    周阳敏：目前说“底”为时尚早，因为房地产业发展的外部环境还在恶化。房地产业发展主要受制于三个方面，一是宏观经济，二是资本市场，三是其他行业影响。现在国家的宏观经济处在一个低点，资本市场中大量资金撤出，资金来源和渠道变窄。其他行业发展也是不容乐观。三个方面的大环境都在恶化，房地产业难以独善其身。如果经济环境继续恶化，那么房地产的后续资金将会受到持续的挤压。其结果是，房价暴跌，市场萎缩，直至退出市场。

    东方地产：“三个月惨淡”对楼市意味着什么？您判断此次Center Gov ernm ent的调控会持久吗？

    周阳敏：大部分企业的现金流是以“三个月”为一个小周期的。这意味着，目前很多企业已经能感觉到资金链紧张的压力了。在1993年，时任国务院总理的朱镕基对楼市实施的是“硬着陆”，当时的房价曾经在很短时间内暴涨10倍，之后又下降到原来的十分之一，等于回到了原点，造成了巨大的资源浪费和资金的损失。这种情况，重新发生在现在的中国楼市身上，不是没有可能。

    东方地产：但银行会蒙受损失。这种情况Center Gov ernm ent会让它出现吗？

    周阳敏：相关部门和银行该为这种局面埋单。我想，当楼市发展危及宏观经济，那么Center Gov ernm ent必定会清算楼市，只是力度可能会柔和一些。

●国进民退，中央的“阳谋”

    东方地产：刚才谈到央企拿地。央企为什么在风声最紧的时候拿地？

    周阳敏：这其实是“百日巨变”的另一个方面。在多数房地产企业正水深火热的时候，以保利地产、中国铁建、海外地产为代表的央企，开始逆市拿地，并开始疯狂收购全国各地的烂尾楼。这其实是一件很有意思的事情。曾经有人怀疑，这是中央的“阳谋”：在打击民营企业的同时，使央企不断合并中小房企，并不断使房地产业的调整步入纵深，并真正控制这个行业的发展。

    东方地产：央企已经逐步“控制楼市”了吗？

    周阳敏：从数据来看，目前在中国房地产前10名的份额中，第2名、第3名、第5名、第7名、第9名、第10名全是央企。在中国房地产前100名的份额中，有50%是央企，而有80%具有央企的背景。

    东方地产：央企“垄断”会产生怎样的后果？

    周阳敏：在市场经济中，最重要的是公平。民营的也好，国有的也好，中外合资的也好，Center Gov ernm ent的政策各方面都应该在同一个起跑线上。实际上，民营企业在市场上的机会比不上国有企业，如果调控更有利于“兼并”和“垄断”，那么整个市场的经济秩序会丧失；如果只是让大企业发展，小的企业就会失去发展机会，如果只有一个大的企业，就变成垄断行业，对真正的市场经济是不利的。

    东方地产：我们看到一些民营企业也在“重组”和“抱团”，例如由建业、正商等16家河南房企共同出资成立的河南地产商会投资股份有限公司。

    周阳敏：它们的这种联合不能说是“抱团”，而应该说是正在走向另一种“垄断”。这些公司中，正商是去年的销售冠军，全年销售额达到30多个亿；建业在河南18个市地有项目，是河南地产界的“老大哥”；绿都有宇通的背景；天伦、东方、美景、亚新、金基不动产等实力也都不弱。它们的联合，会让其在之后的拿地中产生垄断，同时增强它们与Center Gov ernm ent谈判的实力。这其实也不利于市场的发展。

●调控房价，需“分阶”消费

    东方地产：目前来看，全国房地产“降”的氛围更浓厚一些。您怎么评判郑州的房地产市场？

    周阳敏：郑州是一个区域性很强的市场，同时是一个省会城市。区域性特点很容易形成区域性垄断，而这种垄断多来自于Center Gov ernm ent垄断。从价格、供应量和垄断指数三个方面分析，郑州的市场是“畸形”的。首先是房价，可能与全国房价相比，郑州的房价并不算高，但是郑州的“房价收入比”在全国来说居于高位。这说明，郑州的房价是有泡沫的。其次，从供应量来说，郑州房子的“产值”与需求量之间存在较大的偏差，这导致郑州的房价一直居于高位。再次，在垄断指数方面，全国前4名上市公司的垄断指数为0.68，而郑州前4名上市公司的垄断指数高达0.94，这说明郑州房地产并没有充分发展，而是存在较强的垄断现象。

    东方地产：有专家认为，因为郑州的“刚需”太强劲，而且河南的城市化进程正在加速，所以郑州的房价不可能下降？

周阳敏：这其实是和“房租”一个道理。有报道称，由于大学生租房，所以房屋租金一直上涨。据调查，大学生租房多是在6、7、8三个月份，那么我们可以分析，是否房屋租金在6、7、8三个月份上涨？今年这三个月份房屋租金上涨，去年是否也在上涨？前年是否也在上涨？但数据显示，这之间并没有因果关系。因此，说房价上涨是因为“刚需”太大，并不符合经济学逻辑。房价上涨的真实原因，在于房地产没有形成一个“结构化”市场。在结构化市场中，有高端商品房，有中高端商品房，有中端商品房，有低端商品房，同时有保障性住房。市场形成“分散供给”，从而满足不同消费者的购房需求。