钟伟：房价就像堰塞湖 未来10年地产难言辉煌

腾讯财经讯 8月11-14日，2010博鳌房地产论坛在海南举行，本次论坛主题为“新政下的中国房地产”，700位房地产行业精英以新锐前瞻的思想激烈碰撞，共同探讨新政下的中国房地产。北京师范大学金融研究中心主任钟伟预计，今年四季度房价会比较平稳，交易量复苏会比较明显。但房价就像堰塞湖一样，注水注的越大，垮塌的风险越大。与其这样，还不如价格平稳，交易量放大。
钟伟还认为，今后两到三年，看政府换届效应，政策比较平稳，房价也比较平稳，交易量会稍微好一点。今后三年到五年或者更长一点时间，这段时间房地产行业中性偏好一点，到2020年之后房地产好事就过去了。而从00年到09年城市化转移的人口已经在减少。人口因素对房地产未来10年高速增长不够支撑力，对房地产稳定增长有一定支撑力。
以下是直播实录：
陈启宗：钟伟，你是经济学家，问你一个问题，要知道这几个月房价走势怎么样，首先要问一个问题，政府想他怎么样？刚才樊纲说都是短期措施，到底政府想做什么。
钟伟：第一，我只是大学老师，政府想做什么我不知道。第二，在目前情况下，如果没有加任何新东西的话，在第四季度开始，大概国庆后这段时间我想交易价格还是平稳的，但是交易量复苏会比较明显。我们估计今年全年大概交易量，销售面积比去年同比下降15%但是销售金额只下降5%左右。第三，现在价格体系统计上有一个问题，像范总讲新盘入市，统计上看的并不明显。房价他只统计70个大中城市，没有统计300个地级市和2800个县，只统计一线城市的新房。看起来整个情况我自己觉得到四季度应该是量大概增，价格平稳。同时我想说的是，房价就像堰塞湖一样，注水注的越大，垮塌的风险越大。与其这样，还不如价格平稳，交易量放大。
刘晓光：钟伟教授，未来15年房地产的发展，任志强肯定非常看好，据说你写了一个文章，讲未来10年不会有以前黄金10年的状态，你是什么意见？
钟伟：未来10年关于中国经济是这样，关于中国经济应该是过坎的时候，一个是10%增长期已经过去了，08年9.1%，09年也是9.1%今年大概9.4%左右，明年也好不到哪里去。中国经济已经从08年开始下滑，并且面临很多挑战。中国耗用30%、40%资源，仅仅提供10%增长。这是一个非常低效增长方式，依照这种增长方式再增长10年是不可能的事情。房地产过去很辉煌，未来十年也不错，但是绝对不是辉煌。
钟伟：投资每年增长30%，销售面积每年增长20%，以销售面积增长20%推算一下，再过两年左右再建面积就50多亿平，过去十年了我们房地产行业从销售面积来讲正好十倍多一点，未来十年销售面积能增长2倍半就很不错了。所以总体来讲，今后两到三年，看政府换届效应，政策比较平稳，房价也比较平稳，交易量会稍微好一点。今后三年到五年或者更长一点时间，这段时间房地产行业中性偏好一点，到2020年之后房地产好事就过去了。
陈启宗：我挑战你一下，农民进城每年1000多万，过了5年、7年他们就买房子了，这些是新购买力。还有一个换房的问题，现在很多人住的太小了，愿意换大的。会不会像任志强那么乐观，前途更美好呢？
钟伟：不会。人口因素仅仅是其中一个因素，将来中国到什么时候有多少人，现在说不清。2027年人口到顶峰，有的表明2030年、2037年。中国未来20年增加多少人口现在还不知道，要看计划生育政策，农民进城这块也说不清。因为到底有多少农民能进城，这些农民进城形成多大购买力也说不清楚。第三，98年之前老旧房子拆掉后怎么样，有可能城市老旧社区永远就这么老旧下去了，因为拆迁太贵。所以人口因素仅仅能够支持未来10年房地产行业平稳增长，不能支持房地产行业加速增长。从00年到09年城市化转移的人口已经在减少。人口因素对房地产未来10年高速增长不够支撑力，对房地产稳定增长有一定支撑力。

房地产学者钟伟：中国房价未来5年会再翻番
中国新闻网石家庄5月6日电(记者 牛琳)北京师范大学金融研究中心主任钟伟5日在此间举行的“2010河北省城市建设与房地产发展高峰论坛”上称，中国房价未来5年会再翻番。钟伟曾在2008年中国楼市最低迷时刻成功预测2009年初房地产复苏。
　　钟伟表示，尽管目前市场上对商品房以及房地产走势有很多争议，但他仍坚持认为未来5到8年，中国的商品房新房、70个大中城市的平均交易价格将在2009年上半年基础上再翻一番，未来70个大中城市的房价基准价不会低于每平方米8000元人民币。
　　钟伟分析说，货币、城市化、人口增长是支撑房价翻番的三个主要依据，目前货币化问题没有明显放缓的迹象，城市化和人口增长因素尤甚。
　　“目前中国城市化的水平不到50%，假定维持目前的每年1200到1500万人口变成城镇居民，那么20年差不多从农村向城市转移3亿人”，钟伟说，此外，未来20年中国将新增3亿人，这就意味着从现在到未来维持现状大概有6亿人需要房子，中国未来20年为装下这6亿人将需要2亿套住宅，还不包括其他的比如说写字楼、商品等等，2亿套住宅平均每年应该盖1000万套。
　　“在2009年市场最狂热的状态下，我们提供的商品住宅不足800万套，其中500万套是现房，300万套左右还是没有办法入住的期房。”钟伟表示，如果不能从总量上解决商品房供不应求的情况，试图在结构上改变分配的秩序，那问题肯定会变得更加错综复杂。(完)

钟伟 我不相信未来十年（来源：观点地产网）
作为一个怀疑论者，这样的言论似乎更贴近钟伟的性格本质。在每每语出惊人之后，钟伟益发消瘦的身影竟会呈现孤胆英雄的决绝和众人皆醉我独醒的意味。

　　4月初，北京师范大学金融研究中心主任钟伟还对房地产有着惊人的言论，其称类似京、沪、深这样的一线城市，到2027年，预备1000万元养老也未必够。

　　当时，钟伟预言未来五到八年，中国的商品房新房价格，会翻一番。

　　钟伟公开对媒体表示，近期楼市新政对于房地产行业无异于是一剂强力的退烧针，会导致将来，尤其是二三季度房地产市场出现明显调整。但目前货币化问题没有明显放缓的迹象，城市化和人口增长问题也尚未有效解决。因此，未来5到8年，中国70个大中城市的商品住宅成交均价将在2009年上半年基础上再翻一番，70个大中城市的房价基准价不会低于每平方米8000元人民币。

　　钟伟分析说，货币、城市化、人口增长是支撑房价翻番的三个主要依据，目前货币化问题没有明显放缓的迹象，城市化和人口增长因素尤甚。

　　然而不过三个月的时间，钟伟从一个积极的乐观派迅速转变为一个悲观派。

　　7月，钟伟再次语出惊人，称“如果聚焦到房地产，那么，过去十年可称为辉煌的爆发式增长，而未来十年，辉煌不再、颠峰永逝。”

　　钟伟称：“我不相信未来的十年。”

　　钟伟表示，中国经济在过去十几年甚至几十年经历了高速的发展，创造了世界经济史上的奇迹，但这只“贪吃贪睡的”“可爱的”小猪，如今已变成“贪婪的”、“低效益的”恐龙，奇迹不会一而再、再而三地发生，未来十年中国的经济并不乐观，曾经的明星产业--房地产，也可能走向下行。按照钟伟的解释，有三个因素决定了中国的资产价格，“第一个是中国人民银行的发钞速度，过去20年中国经济增长9.8，通货膨胀是4.8%所以人民银行的发超量应该是14.6%，但是他远远超过这个。你为什么买房，是因为你对人民银行不信任，你对人民币不信任。第二是城市化，目前城市化率是48%，有一些学者悲观认为我们城市化率超过70%，也有人说刚刚超过43%，我认为中国城市化最少延续10年左右，这意味着城市市政服务还有很大的发展空间。

　　第三，中国人口大概是2025-2030年达到人口峰值14.6亿左右。”

　　这样的悲观与黯然在房地产界还为数不多，但钟伟那近乎于诅咒的预言也确实让人心惊胆颤。

　　作为一个怀疑论者，这样的言论似乎更贴近钟伟的性格本质。在每每语出惊人之后，钟伟益发消瘦的身影竟会呈现孤胆英雄的决绝和众人皆醉我独醒的意味。

　　有人总结，钟伟的学术与人生立场是：警惕权威，与大众保持距离，相信自己的思考力量。

还有一个他的视频：“钟伟：中国的好日子到头了”，优酷上有。。。